Продажа квартиры: 3 года в собственности
Налоги и вычетыДобрый день.
Ситуация: есть квартира в общей совместной собственности, в ипотеке, у меня это единственное жилье, у мужа есть доля в другой квартире, собственность менее 3 лет. Возможно, будем продавать (если будем разводиться, не выдержав совместного нахождения в самоизоляции).
Вопрос: когда выгоднее это сделать? Безотносительно коронавируса и ситуации на рынке - тут от нас ничего не зависит.
Варианты:
1. Продавать, не дожидаясь 3 лет. Насколько это критично для покупателей? Повлечет ли за собой дисконт? Всю историю квартиры проверяли перед покупкой, можем предоставить все документы.
В этом случае и я, и муж заплатим налог 13% с разницы между ценой продажи и покупки, верно? Как он будет считаться? (Стоимость квартиры при продаже - стоимость квартиры при покупке)/2*0,13?
2. Продавать после 3 лет. Сильный ли это плюс для покупателей? Кто в этом случае заплатит налог: только муж со своей части или мы оба?
Заранее спасибо!
Аня риэлтор практик безопасные сделки ипотека нов
Если у Вас основание собственности покупка, то при продаже, если укажете в ДКП ту сумму за которую купили, ваш доход =0, соответственно налог не платите.
28.05.2020
Ответить
Аня риэлтор практик безопасные сделки ипотека нов
Если покупатели с агентом, а так в большинстве случаев, то все будет в порядке! Это очень распространенная ситуация ситуация.
28.05.2020
Ответить
Александра
Я бы как покупатель не купила квартиру с занижением. Либо попросила бы дисконт. Все-таки налоги - проблема продавца.
28.05.2020
Ответить
Татьяна Специалист по недвижимости
это не лично к вам, а ко всем кто решит задать подобный вопрос.
Первое что нужно сообщить это КАК КВАРТИРА ПОПАЛА В СОБСТВЕННОСТЬ (дарение, покупка, наследство, приватизация и тд.)
В Вашем случае судя по описанию покупка. Если квартира приобретена после 01.01.2016 г., то срок владения для безналоговой продажи 5 лет, в противном случае 3. У Вас видимо покупалась после 01.01.2016.
Налог будет, как минимум у мужа, на Вашу долю можно избежать налога, но только при выделении доли и (!) три года владения этой недвижимость должны не попасть на владение еще другой. Если было что-то за эти годы, то сразу не попадает под единственное жилье.
Это не критично для покупателя, если вы в Договоре КП указываете всю сумму, а у вас в этом случае возникает налог, если продаете дороже чем купили. Если хотите избежать налога, то будет занижение и тут уже покупатель будет решать нужно ли ему это. Как правило дисконта нет по этой причине.
Налог посчитали почти верно, делить на 2 не нужно, при НЕдолевой собственности налогом облагается весь объект.
Вы с мужем использовали имущественный вычет?
29.04.2020
Ответить
Александра
Я как-то не подумала, что людям квартиры разными путями достаются))) Ипотека же, покупка (да, купили после 2016) вроде единственный вариант.
Другого жилья в собственности у меня не было и нет. Обязательно выделять доли, общую совместную собственность не оставить? Ох...
Информация про отсутствие дисконта радует) Откуда тогда берется и зачем вот эта фраза "более 3 лет в собственности" в большинстве объявлений? Это разве не срок исковой давности по предыдущей сделке?
По поводу налога не понимаю. На примере: цена покупки 10, цена продажи до 3 лет 12, конкретно мой налог 130 тыс., верно?
Имущественный вычет в процессе получения. Понятно, что можно использовать взаимозачет вычета и налога, но учитывая, как имеет нас гос-во, очень не хочется.
29.04.2020
Ответить
Татьяна Специалист по недвижимости
для супругов доступна только единоличная собственность одного из супругов со скрытой долей второго либо общая совместная, долевая ТОЛЬКО при наличии брачного договора, либо еще кого-то в собственниках. Еслии в планах развод, то доли придется выделить при разделе имущества.
Фраза обозначает, что в дкп полная стоимость. Нет, не срок исковой давности, а срок владения.
Вы не можете продать разными дкп, а значит налог будет один в 260 тыс и кто его из супругов заплатит не важно.
Напомню, что вы планируете сами поиметь государство, так что любовь народа и государства взаимна. Но на стороне государства закон и если что ответить придется.
29.04.2020
Ответить
Александра
Я хочу сделать так, чтобы государство по минимуму поимело меня. Скоро будет налог на воздух, не иначе. Но это все так, к слову.
Про налог все еще не ясно. Вот, например, сейчас у меня в личном кабинете на сайте налоговой черным по белому написано: 1/2 квартиры в собственности. Мне же не приходит налог за всю квартиру, а только за половину. Допустим, через 3 года в собственности мы продадим квартиру, у меня другого жилья нет, т.е. налог у меня не возникает. Если до 3, то я плачу за свою половину, разве нет?
29.04.2020
Ответить
Татьяна Специалист по недвижимости
откройте свою выписку из егрн или сайт росреестра, если у вас там долевая проблем нет, если общая совместная, то никакой 1/2 доли у вас нет, налог на недвижимость начисляется каждому собственнику в равных долях, а вот при продаже будет немного иначе. Может быть я ошибаюсь, попробуйте позвонить в налоговую, они проконсультируют точнее. Просто если вы будете разводится, то просто выделите доли и продадите или продавайте (в дкп указывайте) сумму покупки.
29.04.2020
Ответить
Александра
Собственность общая совместная, я говорю о том, как это выглядит в личном кабинете налоговой.
В налоговую позвоню или напишу, действительно, тут без поллитра не разберешься.
Хочется минимизировать затраты времени и сил, т.е. обойтись без суда по разделу имущества, а продать как есть.
30.04.2020
Ответить
Татьяна Специалист по недвижимости
Продавайте с занижением, поимеете государство пополной и вычет получите и налог не заплатите
30.04.2020
Ответить
Александра
Как вариант. Вопрос в том, не снизит ли это спрос, вследствие чего придется делать дисконт, и овчинка перестанет стоить выделки. Посмотрим.
Вы так пишите, будто у Вас личная обида за государство)))
30.04.2020
Ответить
Татьяна Специалист по недвижимости
это не повод для дисконта
нет, совершенно, просто странно слышать когда люди говорят, что их государство поимело, но не говорят как и при этом сами не против поиметь его. То есть "любовь взаимна" ))) я не припомню чтобы меня поимело государство, хотя регулярно пролетаю мимо "плюшек", то вычет выбрала в 1 млн, а его увеличили, то маткап использовала не большой, а его увеличили, то еще что-то, но как-то обиды нет
30.04.2020
Ответить
Александра
Так это не относится к теме поста, к чему эти подробности? Я тоже, знаете, не живу с обидой, но если есть легитимный способ не платить государству лишние деньги, то я хочу им воспользоваться.
30.04.2020
Ответить
Татьяна Специалист по недвижимости
это не легитимный способ, уклонение от налога это налоговое преступление, если хотите законно избежать налога, то нужно ждать 5 лет или делать взаимозачет с вычетом
30.04.2020
Ответить
Александра
Татьяна, ей-богу, не стращайте так рьяно, такое ощущение, что Вы на % в налоговой)))
30.04.2020
Ответить
Татьяна Специалист по недвижимости
Александра, причем здесь стращайте не стращайте? еще какую то охинею приплели про процент. Есть закон, по которому прибыль облагается налогом, если вы его обходите, то это дело ваше, но вы должны понимать, что за это существует наказание. Как и за любое другое преступление. Честно уже не понимаю о чем вы, вам и я и Мария сказали, что налога избежать, как минимум вашему мужу сейчас нельзя, ваша доля под вопросом (нужно уточнять в налоговом органе), все занижения не законны. Законные способы ждать окончания необходимого периода владения или делать взаимозачет с вычетом (если он применим). Поверьте от споров со мной закон для вас не изменится
30.04.2020
Ответить
Александра
Татьяна, Ахинея. И это шутка была🤦🏻♀️
Налог мужа меня в случае продажи квартиры (а значит развода), мало интересует - только мой. Все варианты я поняла, в налоговой проконсультируюсь дополнительно.
Давайте закончим, спасибо!
30.04.2020
Ответить
Татьяна Специалист по недвижимости
ок, будем считать, что пошутили Вы не удачно, Александра, и спасибо что так метко подмечаете ошибки других и не видите своих.
успехов, ваш прагматичный подход к делу замечателен
30.04.2020
Ответить
Анна Соболева
А мне бы, честно, было обидно в такой ситуации платить налог. Цена выросла за три года на 2 млн. Но это следствие инфляции, падения рубля... Где доход, я лично не вижу, если они пойдут покупать аналогичную квартиру, то за те самые 12 ее и купят, а за 10 точно не найдут.
04.05.2020
Ответить
Александра
Вот да. Помимо инфляции и падения рубля сделан ремонт, не все расходы на который можно подтвердить. Конкретно в моем случае дохода не то что не получится - в 0 бы выйти. Но гос-ву на это пофиг.
04.05.2020
Ответить
Мария II (недвижимость)
Меня этот вопрос всегда интересовал.
Ты покупаешь квартиру, вкладываешь в нее деньги.
Обычно в последние годы она растет в цене именно за счёт состояния.
Посмотрите на убитые квартиры - не могу сказать, что они выросли в цене даже за последние лет шесть. Если квартира ОСОБЕННО большого метража под капремонт (кона, полы, электрика, сантехника), то цена будет примерно на том же уровне.
И при продаже ты по сути платишь налог со своего ремонта.
Уменьшить базу на сумму налога можно только в случае если в дду прописано, что квартира сдаётся полностью без отделки. Что обычно не пишут.
Так что способ ухода от налога не всегда, конечно, законный, но часто вполне рациональный.
06.05.2020
Ответить
Татьяна Специалист по недвижимости
Анна, вот просто интересно, что вас сподвигло рассказать мне о своей боли? ну идите расскажите сотруднику дпс, что вам обидно платить штраф. Причем тут "они"? доход получает продавец, купил за 10, продал за 12
04.05.2020
Ответить
Анна Соболева
Вы написали, что Вам не обидно платить налог за тот доход, которого нет, я написала, что мне -обидно. Вот и все.
05.05.2020
Ответить
Татьяна Специалист по недвижимости
во-первых, (специально перечитала) я такого не писала, это вы прочитали в том свете как вам было удобно, во-вторых, это достаточно профильное сообщество, где обсуждаются вопросы связанные с законом, а не разговор на кухне за жизнь. И мне, извините, не интересно обсуждать эмоции
05.05.2020
Ответить
Анна Соболева
Ок, будем считать, что это я начала обсуждать эмоции. Больше не буду.
05.05.2020
Ответить
Мария II (недвижимость)
Если у вас это единственное жилье, то можете составить брачный договор (10500₽) - о том, что квартира принадлежит полностью вам. Тогда при продаже не возникает налога.
Конечно, это вопрос согласия супруга на такую схему.
Если ничего не составлять заранее, то по умолчанию ваша 'доля' 50%, с нее не будет уплачен налог. А муж уплатит со своих 50%:
(Стоимость половины квартиры, или 0,7 от кадастровой стоимости, минус расходы на приобретение)*0,13.
Насчёт трёх лет - есть покупатели, которые смотрят на этот фактор с опасением, но в целом для рынка это не проблема.
Продавайте тогда, когда считаете нужным по своей ситуации.
29.04.2020
Ответить
Александра
Дописала про то, что квартира в ипотеке, и про то, что будем продавать, если будем разводиться.
Брачный договор, насколько я знаю, нужно согласовывать с банком да и муж на это в связи с обстоятельствами не пойдет.
Вы первые абзацы пишите для ситуации, когда собственность будет более 3 лет, верно? Муж не должен будет платить налог только после 5 лет?
В каких случаях для расчета берется фактическая стоимость покупки/продажи, а в каких 0,7 от кадастра? Сейчас кадастр меньше рынка примерно на треть.
29.04.2020
Ответить
Мария II (недвижимость)
Если квартира в ипотеке, то с БД не получится.
Да, первые абзацы для случая больше трёх лет.
Если вы покупали квартиру, то да, нужно пять лет в собственности, чтобы муж не платил налог.
Кадастровая стоимость берется в том случае, если стоимость в вашем дкп меньше, чем кадастр *0,7. В Москве я с таким не сталкивалась.
Успехов вам. Надеюсь, все разрешится в лучшую сторону.
29.04.2020
Ответить
Александра
Имеет ли для брачного договора значение, что ипотека взята без учета дохода мужа? Хочу понимать все гипотетические варианты.
По остальным вопросам поняла, спасибо Вам большое!
29.04.2020
Ответить
Наталия
Добрый день, подскажите, Вы пишите, что ипотека без учёта дохода мужа, но он все равно созаемщик, верно?
13.08.2020
Ответить