Как проверить квартиру перед подписанием договора аренды?

Сегодня смотрела очередную квартиру. Понравилась... Но смущают некоторые моменты, помогите плз разобраться:

1. Агент берет 50% ( вообще от чего зависит %? кто 30 % берет, а кто и все 100%)

2. После подписания договора, все расчеты и вопросы по квартире с нами будет вести агент - у них доверительное управление. ( я с таким ни разу не сталкивалась, есть ли подводные камни?

3. Агент обмолвился, что на подписание договора хозяин квартиры приедет, но вместо Свидетельства о праве собственности (или как там оно называется) у хозяина может быть какой-то договор, потому что Свидетельства стали выдавать с 2004 г. (это я вообще не поняла)

PS Квартира досталась владельцу от какой-то родственницы.