Договор Найма

Всегда при составлении договора все пишут на 11 месяцев. Зачем? Что бы не регистрировать все отвечают, что бы не платить налогов... чтобы, чтобы, чтобы...

А теперь разберемся как на самом деле.

Существует два вида найма:

1) Социальный (соцнайм) - многие знают и хотят, с дальнейшей приватизацией.

2) Комерческий - как раз наш.

Заключается на определенный срок не превышающий пяти лет (ст.683 ГК РФ). И в этой же статье и есть вся "соль" - Пункт 2 ст.683 ГК РФ среди договоров найма жилого помещения выделяет договоры найма, заключенные на срок до одного года (краткосрочный наем). К такому договору не применяются правила, регламентирующие взаимоотношения нанимателя и постоянно проживающих вместе с ним граждан (пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 ГК РФ), вселение временных жильцов и поднанимателей, порядок замены нанимателя в договоре найма, право нанимателя на заключение договора на новый срок и другие нормы ГК РФ, если договором найма стороны не предусмотрели иное. Иными словами, все, что до года является краткосрочным наймом и регулируется не столько Гражданским Кодексом, сколько договором найма.

Итого : договор найма квартиры стандартно пишут на 11 месяцев лишь для того, чтобы отойти в сторону от 35 главы ГК РФ, взять больше свободы при сдаче квартиры - ВСЕ! Никакой (вообще никакой) обязательной страшной государственной регистрации для договоров НАЙМА, хоть на год, хоть на три, не предусмотрено ВООБЩЕ! Более того - нотариальное удостоверение таких договоров так же не требуется, как и других договоров в недвижимости. Хотите штампуйте у нотариуса, не хотите - не надо, «юридической силы» договора от этого не убудет.

А вот про регистрацию:

В соответствии с п. 1 ст. 617 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (ст. 674 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Ни один из этих нормативных актов не содержит требования о государственной регистрации договора найма жилого помещения.

Договор найма жилого помещения является самостоятельным видом договора (глава 35 ГК РФ), а не разновидностью договора аренды (глава 34 ГК РФ). Поэтому содержащиеся в законодательстве нормы о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества не распространяются на договор найма жилого помещения.

Таким образом, договор найма не подлежит государственной регистрации независимо от срока, на который он заключен.


Ваш Павел Тищенко 89060348555