Мат.кап выделение долей или деньги на счет.
ВопросыРаботаю уже много лет, но стыдно признаться с такой ситуаций впервые сталкиваюсь.
Есть у меня клиенты, купили им однокомнатную квартиру два года назад с привлечением ипотеки. Позже они закрыли часть ипотеки мат.капом. На данный момент остаток около 380 т.р. Люди решили расширяться, хотят купить двушку так же добавлять ипотекой. Решение уже получили.
И вот в чем сложность. Я не знаю как поступить правильно. Закрывать ипотеку и выделять доли в данной квартире, далее по стандартной схеме работаем.
Либо положить деньги на счет детям и продавать, далее покупать уже без участия опеки. Этот вариант конечно проще и мне и клиентам. Еще года через три планируют еще расширяться, покупать трех-четырех комнатную квартиру.
И я страшно протупила. Не понимаю как рассчитать сумму которую нужно положить на счет детям. Мама с папой не в браке, поэтому имеем в виду только маму и двоих детей.
Ну и еще момент. Покупали по нотариальному договору. Делали занижение. Сейчас нам нужно опять занижаться. Получается покупали за 1750 т.р. по договору (по факту, 1900) сейчас продаем за 2100 т.р. Квартира в собственности два года.
Решить что делать надо срочно, цена очень интересная. Квартира будет продана быстро. С нашим юристом смогу проконсультироваться дня через три. А знать мне надо сейчас)))))
Итак. У нас есть три проблемы.
1. Обременение (здесь понимаю что делать)
2. Доли детей (склоняюсь к тому что бы на счет деньги положить)
3. Занижение. (Тут у нас продажа с последующей покупкой, тоже есть варианты)
Юлия
Идти в опеку однозначно. Я считаю все что с использованием мат. капитала только с ее разрешением. Нам например опека даже не даёт добро покупать ипотечную квартиру, только налом.
27.03.2020
Ответить
Нота
Гасить и наделять, однозначно. Если выбрать альтернативу - счета, то можно далее столкнуться с любым препятствием, вплоть до отказа банка, если, допустим, покупатель вашей квартиры в будущем будет с ипотекой. Сейчас юристы банков тщательно рассматривают выдачу кредитов на покупку таких квартир, где был использован мк. В пятницу, в частности, нам отказали сбер и втб, тк в квартире были выделены 3 доли - папе, маме и несовершеннолетнему ребёнку, совершеннолетний перед наделением нотариально отказался от доли. Все, включая ПФ, посчитали отказ совершеннолетнего ребёнка правомерным. Все, кроме банка, который настаивает теперь на дарении доли отказавшемуся.
От налогов в этом случае освобождает продажа квартиры числом договоров по количеству участников. Да, такая сделка значительно дороже, но экономнее относительно налога с продажи.
23.03.2020
Ответить
Ска-ска
Спасибо.
Банк вообще как кредитор может требовать чего угодно.
В декабре бодались с банком. Банк требовал снятия ограничения на регистрационные действия без участия собственника. Росреест заявляет о незаконности таких требований. Собственник лично участвовал в сделке. В итоге все таки пришлось идти снимать. Это нам сильно сделку затянуло.
Банку проще отказать в одобрении объекта , чем идти на уступке там где у него есть сомнения.
23.03.2020
Ответить
Нота
Ну вот да, обидно, что бодайся - не бодайся, а идёшь в итоге и делаешь так, как они диктуют. В нашем случае я вижу много противоречий в их требовании, но сделать ничего не могу:(
23.03.2020
Ответить
Ска-ска
И не сделаете ничего. Банк структура коммерческая, может вообще отказать без объяснения причин.
23.03.2020
Ответить
Nata
1. Исполнение обязательства по выделению долей детям обязательно к исполнению по закону, что возможно только после закрытия ипотеки.
Опека не может дать разрешение на размещение средств МК на счетах детей до того момента пока они не собственники
2. То, что кто-то где-то кому-то чего-то разрешил сделать совершенно не значит, что разрешат в конкретном случае. См п 1, а потом в опеку и отталкиваться от их ПИСЬМЕННОГО ответа
3. МК делится на количество членов семьи. Если семья мать и дети, то и МК делится только на них. Отец участвует в дележе только если он муж держателя сертификата.
23.03.2020
Ответить
Ска-ска
Это понятно. Я торможу в расчете суммы.
Квартира находится в районе с лояльной опекой, такие разрешения они давали, но как это отразиться в долгосрочной перспективе не понятно (могут признать действия опеки не правомерными и откатить сделку, бывает всякое на своем опыте знаю) .
23.03.2020
Ответить
Nata
Проблема в том, что опека может действовать исключительно в рамках закона «Об опеке и попечительстве».
А еще есть закон о «Семейном капитале».
По закону МК, обязательство должно быть исполнено.
А у органов опеки нет полномочий отменять/подменять условия других действующих законов.
23.03.2020
Ответить
Ска-ска
Тем не менее делают. Меня это и смущает. Что сделаем, а потом возникнут проблемы.
Теорию я знаю прекрасно, а вот практики таких сделок маловато поэтому и спрашиваю что б не накосячить.
Рисковать я точно не буду, ни своей репутацией и ни деньгами моих клиентов.
Всяких разных схем в недвижимости дофига. Какие то законные, какие то на грани какие то совсем левые.
23.03.2020
Ответить
Nata
Делают еще и не то. Потом покупатели расплачиваются.
Я как-то уже писала про Тулу, где прокуратура развернула сделку..... только вот покупатели уже не могли деньги вернуть.
23.03.2020
Ответить
Ска-ска
Деньги вернуть не реально практически. А с махровой вторичкой вообще надо триста раз все проверять.
Многие продают квартиру с мат капли без выделения долей. Прям упорно отрицают что мат кап использовали, не хотят заморачиваться. И риелторы некоторые их в этом поддерживают. А чё такова? Главное сейчас денег заработать, а потом пусть сами разбираются.
У нас даже правило есть негласное. Увидел ребенка - пытай собственника по поводу МК 😁
23.03.2020
Ответить
Nata
Всем кого консультирую советую требовать справку из ПФ об остатке МК, если продавцы моложе 62-го года рождения.
23.03.2020
Ответить
Ска-ска
Так в том то и дело, не признаются в наличии детей. Хорошо когда своими глазами видишь что детей больше одного. Недавно случай был. Женщина продает квартиру в новостройке, только что право оформила. Собственник она одна. О том что у нее трое детей и квартира покупалась с использованием маткапа мочит. От прямых вопросов увиливает. Прокололась на телефонном звонке, кто то из детей ей звонил при мне. Объяснила тем что выделит доли детям в другой квартире. Короче отказались мы от такого счастья.
23.03.2020
Ответить
Nata
Так не важно есть дети или нет.
Женщина получит в ПФ либо справку об остатке, либо письмо о том, что сертификат не выдавался.
Отказывается брать справку - досвидания.
23.03.2020
Ответить
Nata
Я не риелтор.
Знаю, что реагируют по разному. Справку получить не сложно, но очень много «умных» которые «выделю в другой недвижимости».
Кому нужно продать и лень ехать в ПФ достают заначенные документы и доказывают, что МК при покупке квартиры даже рядом не стоял.
Вообще, в 80% случаев, достаточно посмотреть в паспорт женщины, чтобы понять нужно ли суетиться дальше.
Каких только приколов не встретишь.
Ну ни чего.... ещё лет 6 пройдёт и можно будет надеяться, что эту вакханалию с МК как-то отрегулируют.
В качестве «поговорить» приведу один из последних примеров:
Квартиру с МК продали, купили большую, доли детям не выделили ни где.
Сейчас развод, квартиру делят и жена спрашивает, можно ли оспорить в суде неисполнение обязательства по проданной квартире....
Вот такая мина замедленного действия
23.03.2020
Ответить
Ска-ска
Но я так понимаю отношение к этой сфере вы имеете и не плохо разбираетесь?
С маткапом этим вакханалия полная, согласна.
Почему через 6 лет отрегулируют?
23.03.2020
Ответить
Юлия
Обязательно в ПФ. У нас случай был прямо на сделке выяснилось что часть ипотеки покрыли мат. капиталом, платежи в банке посмотрели и два покрытия были точно на сумму мат. капитала, тут они и признались. Сделка сорвалась, скандал.
27.03.2020
Ответить
Nata
Ссылку дать не могу. На сайте суда этого иска нет.
Писала об этом давно.
В Туле, при проверке прокуратурой, было обнаружено, что квартира, на которую было дано обязательство по МК продана.
В итоге, сделку признали не действительной в части продажи детских долей.
Вроде как-то так.... сейчас уже точно не помню.
23.03.2020
Ответить
keisy
Какие-то сплошные непонятные схемы, шитые белыми нитками. Это вам опека официально разрешила доли по мат кап не выделять, а вместо этого положить деньги на счета детей?
23.03.2020
Ответить
Ска-ска
Да, опека это допускает. Это вполне рабочие схемы. Они законны полностью
23.03.2020
Ответить
Nata
Прямо письменно разрешает положить деньги МК на счёт до выделения детям долей?
На каком основании?
Опека имеет право давать или не давать разрешение на распоряжение недвижимостью несовершеннолетнего только если она у него есть.
Если они дают такие разрешения, то это незаконно и легко можно оспорить такую сделку.
Если риелтор этого не знает, то 🙈
23.03.2020
Ответить
Ска-ска
Вот этого я боюсь, что могут признать сделку не законной. Поэтому вопрос и возник.
23.03.2020
Ответить