Как выгоднее поменяться квартирами?
Жилищное (оформление, прописка, приватизация)Ситуация такая: с первым мужем жили долго в гражданском браке. За годы брака нажили одну квартиру-двушку (оформили на меня) и еще в одну однушку вложились в ипотеку (платить еще до 2022 года, оформлена на мужа. Обе квартиры куплены до официальной регистрации брака.
Но потом мы развелись, и стали делить имущество по-честному, вышло так, что доля мужа будет - та наша двушка (потому что он вкладывал в покупку квартиры деньги от проданной комнаты). Моя доля - как раз выходит равной стоимости ипотечной однушки.
То есть сейчас мы живем в квартирах, юридичски принадлежащих друг другу. Я успела выйти замуж повторно, и в новом браке родила двух детей.
Хотелось бы переоформить недвижимость, т.е. поменяться квартирами. Только вот я не знаю, как это оформить. Через куплю-продажу, дарение или обмен (обмен вообще существует?).
Какой вариант выгоднее? При дарении попадаем на налоги?
Какие тут сложности и обстоятельства:
1. Во-первых, однушка, которая причитается мне - кредитная, кредит на бывшем муже.
2. Если делать куплю-продажу, то это в принципе неплохо, потому что я могу тогда подать на налоговый вычет по НДФЛ (у меня зарпплата белая).
3. Если перевести на себя кредит, то я могу часть ипотеки погасить материнским капиталом?
4. Если мы сейчас сделаем взаимную куплю-продажу, то моя квартира станет совместно нажитым имуществом с новым мужем. Мне бы этого не хотелось, а то мало ли как жизнь сложится...
Никак не могу придумать, какая схема будет самой выгодной. Посоветуйте что-нибудь, пожалуйста?
Nata
Перевести на себя кредит Вы не можете.... можете только взять кредит в банке на покупку этой квартиры.... если банк согласится.Вы решите сначала вопрос с однушкой.С двушкой Вам выбирать не из чего — вариантов всего 2: дарение (налог) или купля-продажа (но тогда совместно нажитое...... если только нынешний муж не подпишет брачный договор)..... только вот как-то интересно получится: платить Вы ипотеку будете вместе, а квартира будет только Ваша.
22.11.2014
Ответить
homa
То есть чтоб однушка была только моя, единственный вариант — это досрочно закрыться по кредиту за бывшего мужа, и после этого пусть он мне ее подарит? А велик ли налог на дарение? Можно ли там занизить стоимость? С двушкой проще, она же в собственности. То есть я ее бывшему мужу либо дарю (налог), либо продаю. Что выгоднее?
22.11.2014
Ответить
Nata
К стати.... если Вам хочется уйти от налогов, то Яюшка возможно права.Вот только для того чтобы точно сказать возможность этого шага необходимо чтобы Вы хронометрически изложили события с квартирами и своим замужеством.К примеру: 2001 — не были женаты и купили 2-ку, оформили на меня + до 2005-го платили ипотеку2002- не женаты, купили 1-ку, оформили на мужа, кредит платить до ...2004- расписалисьи т.д
23.11.2014
Ответить
homa
1999 г. — начали жить вместе в гражданском браке (в комнате мужа в коммуналке)2004 г. — купили двушку, оформили на меня, переехали в нее и стали жить там2007 г. — в июне продали комнату мужа в коммуналке, на эти деньги оплатили первый взнос за однушку, остальное — кредит на мужа (до 2022 г.). Жили в двушке, однушку сдавали, на эти деньги платили взносы по ипотеке.2007 г. осень — зарегистрировали бракконец 2010 года — развод2011 г. — у меня новый брак, 2011,2012 — рождение детей Еще, когда разводились в 2010, мы с первым мужем подписали договор в простой письменной форме, что в течение двух лет обязуемся поменяться квартирами при условии, что он выплатит часть кредита и сумма долга по кредиту составит определенную сумму. Проживание: он все время жил и живет в двушке. Я после развода в 2010 ушла, до 2012 г. жила на съемных квартирах, с 2012 г. живу с новой семьей в однушке. Взносы по ипотеке с 2010 по 2012 г. платил он, с 2012 — то он, то я, но официально это нигде не зарегистрировано, официально — он.
23.11.2014
Ответить
Nata
Теперь можно однозначно сказать, что иск о разделе совместнонажитого не прокатит ни под каким соусом, т.к. двушка куплена ДО брака и делиться не может.Предлагаю вариант:Двушка: продажа БМ-жуОднушка: тут самый выгодный вариант мне видится подождать пока Вашему младшему ребенку исполнится 3 года — погасить ипотеку и "выкупить" у БМ с использованием МК. Если БМ ждать не хочет, то хороший вариант закрыть ипотеку, а Вам взять на размер МК и "выкупить" квартиру у БМ..... с нынешним мужем поговорите на тему брачного договора.
23.11.2014
Ответить
homa
т.е. последний вариант - это взять ипотечный кредит на покупку квартиры у БМ и погасить мат.капиталом?
23.11.2014
Ответить
homa
А не могут мне отказать в такой сделке? я слышала, в некоторых случаях бывают отказы, если сделка расценивается как фиктивная?В какую сумму можно оценить квартиру, чтоб налог был минимальный?
24.11.2014
Ответить
Nata
"А не могут мне отказать в такой сделке?" — не могут. Отказ незаконен если сделка не противоречит закону.... все остальное домыслы сотрудников ПФ, которые если чего оспариваются через суд, да еще и проценты за кредит возвращаются."В какую сумму можно оценить квартиру, чтоб налог был минимальный?" — у Вас при любой цене не будет налога, т.к. недвижимость в собственности более 3-х лет.
24.11.2014
Ответить
homa
А чтобы однушка, которую я куплю, не считалась совместно нажитой, это только брачный контракт? или как этот документ может называться, который касается только однушки?Если я продам двушку, которая куплена задолго до офиц.браков, и куплю однушку, как-то ведь можно будет доказать, что однушка куплена на эти деньги и не является совместно нажитым имуществом?
24.11.2014
Ответить
Яюшка
Через раздел имущества. Поскольку ещё и банк будет участвовать, то в суде получается только.
22.11.2014
Ответить
homa
Так зачем в суд, если у нас все мирно, и все согласны? Вопрос именно в том, как выгоднее оформить?
22.11.2014
Ответить
Яюшка
Банк уведомили о своём разводе? Кто будет дальше числиться заёмщиком? Банк согласен на перемену должника?
22.11.2014
Ответить
homa
Не уведомляли, не спрашивали. Собственно, и о браке не помню, уведомляли ли. Квартира же куплена тоже ДО официальной регистрации брака.
22.11.2014
Ответить
Яюшка
По условиям договора он обязан был уведомлять банк о переменах в семейном положении?И Вы, получается, теперь хотите стать заёмщиком вместо него?
22.11.2014
Ответить
homa
Наверно, обязан был, я не читала договор. Получилось, он женился, а потом развелся... Это может чем-то грозить? Да, я рассматриваю такой вариант, чтоб переоформить кредит на себя. Только я хочу его закрыть досрочно. И вот думаю, закрывать ДО переоформления или ПОСЛЕ, Если ДО, то наверно проще будет. Но если ПОСЛЕ, то можно частично материнским капиталом закрыть.
22.11.2014
Ответить
Яюшка
Если до, то банк в дележе не участвует никак. Если МК, то новый муж становится сособственником, как и дети.
22.11.2014
Ответить
Яюшка
Можно, но это всё равно собственность детей и при продаже проблем будет не меньше, пожалуй, даже больше. У знакомой доля детей по одной двадцатой, от стоимости квартиры 300000 рублей. Опека сказала: Вы купите им какое-нибудь жильё на эту сумму, тогда дадим согласие на продажу, сможете свой дом строить сколько угодно. Что купить на такую сумму? Даже захудалый самый дешёвый гараж дороже.
22.11.2014
Ответить
homa
Ох... и хочется его как-то использовать, этот материнский капитал, но и проблем с ним... Ведь в перспективе все равно надо будет эту однушку как-то расширять, то есть продавать, доплачивать и покупать двушку. Ну и как-то по чесноку я не понимаю, почему заработала я квартиру фактически одна, до брака, стоит она несколько миллионов, а за несчастные 400 тыс. вписать должна и мужа,и детей...
22.11.2014
Ответить
Яюшка
Потому и стоит МК оставить для покупки того жилья, в котором проживёте дольше, желательно до совершеннолетия детей, чтоб не ломать голову. Потому что МК определён, как семейный капитал, с кем семья, с теми и делиться.
22.11.2014
Ответить
homa
Я опасаюсь, что наше правительство его украдет. Будет дефицит бюджета, и перестанут выплачивать, запросто ((
22.11.2014
Ответить
homa
С государства? Ну или после очередной девальвации будут эти 400 тысяч — как раз чтоб один раз в магазин сходить...
22.11.2014
Ответить
Яюшка
Эти 400 тысяч шесть лет назад были 250 тысячами.С государства. Взыскивали ж уже, не МК, пособия, но всё пройдено. И индексировали взысканное.
22.11.2014
Ответить
Марина
материнский капитал вроде дает права законному супругу на обязательную долю, так что 2й муж по-любому будет частичным совладельцем
22.11.2014
Ответить
Яюшка
Правовых последствий само по себе не порождает, но в имущественных и жилищных отношениях признаётся.
23.11.2014
Ответить
Nata
Ссылочку хоть на один пример подобного судебного раздела киньте пожалуйста.
23.11.2014
Ответить
Яюшка
http://городской-суд.рф/grazdanski-brak/portfolios/vozrazhenia_razdel_imushestva_v_grazhdanski-brakhttp://www.mosuruslugi.ru/articles/1242/http://www.defacto.kz/content/obshchee-imushchestvo-v-grazhdanskom-brake-i-poryadok-ego-razdelahttp://argyment-advokat.ru/statyi/20-3
23.11.2014
Ответить
Nata
А судебные дела-то где?Одни статьи... так я и сама статьи писать умею.В первом примере суд однозначно отказал в разделе, т.к. "имущество не поступало в совместную собственность".
23.11.2014
Ответить
Яюшка
Не факт. Это возражения ответчицы всего лишь, возможно она выдаёт желаемое за действительное, не хочется делиться, чаще бывают истица и ответчик)) В тех судах, в которых часто бываете, таких дел не бывает? Или Вы о них не знаете? Дела данной категории до Верховного суда не доходят, но разъяснения по ним Верховный суд давал, значит проблемы у судов были. Если у Вас есть доступ к полной версии Консультанта+, то при наличии желания, найдёте. Тема эта и в здешнем сообществе поднималась неоднократно, но поскольку дамы нынче предпочитают быть на иждивении, то им в самом деле смысла нет в суд тащиться.
23.11.2014
Ответить
Nata
Я вообще не часто в судах бываю и все больше в силу дел знакомых. В нашем кругу как-то приняты брачные договоры и тихие разводы без дележки собственности и детей.
24.11.2014
Ответить
homa
А кроме дарения и купли-продажи никаких вариантов нет? Например, какой-нибудь договор обмена?Или вот например через суд, если мы признаем, что у нас было сожительство до официального брака, и это имущество мы считаем совместным, суд не может как-то распорядиться, чтоб нам переоформить свои доли без купли-продажи или дарения?
22.11.2014
Ответить
Яюшка
Если суд в воём решении разделит квартиры так, как ВЫ требуете, то решение суда и будет основанием для регистрации прав на квартиры.
22.11.2014
Ответить
homa
А суд примет во внимание наши просьбы, чтоб разделить так, как МЫ хотим? Если да, то это получается самый интересный вариант, поскольку в этом случае ни налога на дарение нет, ни совместно нажитой со вторым мужем эта квартира не будет.
22.11.2014
Ответить
Яюшка
Вы же представите свои расчёты? Обоснуете размеры своих и бывшего мужа доходов и начальных капиталов соответствующими документами? Если ответчик возражать не будет, то и суд особо ковыряться не будет, проверит расчёты.Но если кредит ещё не будет выплачен, то банк встрянет, а это есть осложнение. Хотя убедительнее было бы, если б бывший муж в суд пошёл, потому что он-то бы требовал бОльшую квартиру, а мЕньшую передавал Вам.
22.11.2014
Ответить
homa
То есть обязательно должен быть истец и ответчик? Если я дам мужу денег на погашение ипотеки, то однушка будет полностью выплаченной. Тогда он подает на меня в суд и просит, чтобы суд разделил имущество? и предлагает отдать однушку мне, а ему чтоб я отдала двушку. С аргументами там довольно запутанно, учитывая, что квартиры покупались с разницей в несколько лет, двушка стоила вообще 30 тыс долларов, а однушка — больше 100 тыс. по новым ценам, а с учетом переплаты банку вообще выйдет золотой. Доходы тоже были по большей части неофициальные.
22.11.2014
Ответить
homa
Если бывший муж подаст на меня в суд, как может иск быть сформулирован?А вдруг суд решит, что я недостойна однушки, и просто уменьшит мою долю в двушке?
22.11.2014
Ответить