Юля California
8 лет
Как купить квартиру без кабальной ипотеки
Недавно наткнулась в интернете на эту статью. Дала почитать мужу. После некоторых размышлений, решили не брать ипотеку, а попробовать копить самим, так как пока живём в съёмной квартире.
Как думаете, толковая статья и оно того стоит??
На всякий случай, если кто-то сам не считал реальную разницу между арендой и ипотекой, привожу расчёт реальных данных.
Итак, берём калькулятор (а лучше эксель), вспоминаем математику за 3 класс средней школы и вместе считаем, что выгоднее: аренда жилья или ипотека.
Все приведенные цены действительны на 19 января 2014, для города Казань. В вашем городе ситуация будет отличаться, но вряд ли намного, т.к. "свободный рынок" уже практически везде "сам отрегулировал" соотношения между стоимостью жилья и его арендой.
Финпоток и стоимость денег рассчитаны ипотечным калькулятором на сайте Сбербанка. Для большинства регионов они будут такими же, как в моём расчёте.
Дано:
2-комнатная квартира, площадью 56 метров в панельном 9-этажном доме, построенном чуть более 20 лет назад. Без ремонта, почти без мебели, со старыми холодильником, старой плитой и такой же стиральной машиной.
Заявленная риэлторами стоимость подобных квартир - 2,590,000 рублей.
Чтобы быть ближе к реальности и дальше от риэлторских ожиданий, дальнейшие расчёты будем проводить по цене 2,500,000 рублей.
Стоимость аренды квартиры - 17,000 рублей, включая коммуналку, но без стоимости электричества и интернета.
Сначала риэлторы хотели 18,000, но в итоге мы с хозяином сошлись на 17,000 рублей в месяц, плюс договорились о том, что любые сделанные мной улучшения будут зачтены в счёт арендной платы.
Так как электричество и интернет нам в любом случае придётся оплачивать отдельно от квартиры и коммуналки, то, думаю, все согласятся с тем, что в расчетах их учитывать не стоит, также, как и другие статьи семейного бюджета. Считаем только жильё.
Рассмотрим вариант приобретения этой квартиры в долг
Идём на сайт Сбербанка, вбиваем в ипотечный калькулятор цифру 2,500,000 рублей, указываем минимальный первоначальный взнос (15%), выбираем общие условия и выполняем два расчёта - на 10 лет (120 месяцев) и на 20 лет (240 месяцев).
Получаем, что мы при любом раскладе должны сразу же внести за квартиру 375,000 рублей, а затем:
1) или выплачивать по 38,068 рублей в месяц на протяжении 10 лет;
2) или выплачивать по 30,635 рублей в месяц на протяжении 20 лет.
Переплата по кредиту за весь срок составит 2,068,228 или 4,852,432 соответственно.
Цифры не малые, но тем не менее, мы должны к ним прибавить ещё и стоимость коммуналки, ведь в аренду квартиры она включена, а в ипотеку - нет.
В моём случае хозяин квартиры заявлет, что коммулка обходится ему в районе 7,500 рублей в месяц. Лично я склонен ему верить, т.к. во-первых он оплачивает её сам из фиксированной арендной платы и потому ему нет смысла меня обманывать, а во-вторых, эта квартира куплена из материнского капитала для его подрастающих детей и потому в ней скорее всего прописано несколько человек из его семьи, что влияет на стоимость коммунальных услуг.
Как бы там ни было, давайте за истинный объём коммунальных платежей примем 5,000 рублей. Для двухкомнатноый квартиры в моём городе это совсем небольшая цифра. Но даже если она будет отличаться от этого значения, то не сможет сильно исказить наши дальнейшие расчёты.
Теперь прибавляем эти 5,000 рублей к ипотечным платежам и получаем такую картинку:
1) мы должны будем платить по 43,062 рубля ежемесячно в течение 10 лет, или;
2) нам придётся выплачивать по 35,635 рублей каждый месяц на протяжении 20 лет.
Запоминаем эти цифры. Дважды грязно ругаемся в адрес жадных банкиров. Закрываем сайт банка и переходим к самому интересному.
Мы принимаем эти ужасные условия. Принимаем безоговорочно, как объективную реальность, изменить которую прямо сейчас мы не в состоянии. Поэтому мы готовимся к этим ненормальным по объёму выплатам за убитую двушку в советской панельке и... берём квартиру в аренду.
Берём квартиру в аренду, чтобы "переплачивать чужому дяде"
Арендуем квартиру и живём в ней за 17 000 рублей в месяц. НО:
1) к моменту переезда в эту квартиру у нас уже должно быть 375,000 рублей, которые мы НЕ отдали на первый взнос;
2) каждый месяц мы должны иметь на руках по 43,062 или 35,635 рублей (в зависимости срока кредита), которые мы НЕ отдаём на ипотеку.
Вопрос наличия этих денег принципиально важен. Если бы мы взяли ипотеку, то нам пришлось бы выплачивать эти суммы каждый месяц, что бы ни случилось. Представьте что ваше жильё в залоге у банка и будьте готовы в конце каждого месяца иметь одну из этих сумм на руках, как будто вас выселят за просрочку платежа!
Теперь, а также в будущем, из этих ежемесячных сумм мы оплачиваем аренду квартиры в размере 17,000 рублей, а остальное спокойно, дисциплинированно и непреклонно НАКАПЛИВАЕМ на своё жильё.
Ремонт, мебель, домашние предметы и многое другое, что неизбежно потребует трат на новом месте жительства покупаем и оплачиваем из любых других денег! Ежемесячные НЕ ПОТРАЧЕННЫЕ платежи только НАКАПЛИВАЕМ!
И вот что мы получаем в результате.
В начале года (мы только въехали в квартиру) мы имеем на руках 375,000 рублей которые не отдали на первый взонос. Год живём, ежемесячно накапливаем разницу между предполагавшейся ипотекой и реальной арендой, затем в конце года получаем:
Год 1:
(43,062 - 17,000) 12 = 312,744 накоплений 375,000 = 687.744 рублей или
(35,635 - 17,000) 12 = 223,620 накоплений 375,000 = 598,620 рублей
Год 2:
687,744 312,744 = 1,000,488 рублей
или
598,620 223,620 = 822,240
Год 3:
1,000,488 312,744 = 1,313,232
или
822,240 223,620 = 1,045,860
Дальше каждый может посчитать сам, просто прибавляя по 312,744 или 233,620 каждый год, соответственно выбранному сроку "ипотеки".
Кому лень считать, сообщаю:
вместо ипотеки на 10 лет вы спокойно накопите на свою квартиру за 7 лет, вместо ипотеки на 20 лет, вы накопите на квартиру за 10 лет и ещё 100,000 рублей у вас останется.
С учётом тех денег, которые вы потратили на аренду квартиры, вы сэкономите на банковских процентах 640,228 и 2,812,432 рублей соответственно (умножаем 17,000 на количество месяцев аренды до тех пор, когда нам хватит на покупку квартиры и вычитаем результат из суммы предполагавшейся переплаты).
При этом, вы на протяжении 7 или 10 лет живёте в спокойствии, без долгов и располагая при этом значительной "подушкой" кэша на всякий непредвиденный случай!
Внезапная болезнь или потеря работы не приведут вас к выселению
Если возникнут проблемы с деньгами, вам, возможно, придётся потратить на аренду жилья немного из накопленного (и таким образом откатиться назад на пути к своей цели) но это в самом крайнем случае и только на то время, пока будете искать новую работу.
Согласитесь, это не то же самое, что остаться на улице да ещё и с долгами (банки при просрочке платежа забирают квартиру в зачет долга по очень маленькой цене, а вы остаётесь им должны накопленные проценты и теряете уже оплаченные).
Вся лирика вроде "живём в своём жилье", "не надо ютиться по съемным квартарам", "зато уже можем делать ремонт", активно навязываемая банками - не более, чем иллюзия. В случае возникновения проблем с вашей платежеспособностью, банк очень быстро вам покажет в чьей квартире на самом деле вы находитесь.
Зато при аренде, все эти вопросы элементарно решаются договором с собственником, по котому он не имеет права вас выселить в течение определенного срока, не может выселить без заблаговременного предупреждения и может поднимать аренду не более, чем на какое-то число процентов в год.
Ещё немного о росте цен и процентах
Кстати, насчёт роста аренды, повышения стоимости квартиры и прочих процентов... Здесь меня могут поругать за такие расклады, но из песни слов не выкинешь и, если лично вам позволяет совесть и мировоззрение, то можно использовать с пользой для себя условия гребаной капиталистической системы.
Короче говоря - если у вас нет ни бизнеса, ни навыков инвестирования, вы можете не особо мудрствуя сдать ростовщикам-банкирам деньги под проценты в виде обычного вклада и компенсировать инфляцию, возможный рост стоимости недвижки а заодно и серьезно ускорить рост ваших накоплений.
Посчитаем, что будет, если вы вместо накопления денег в матрасе (или где вы их там прячете) вы отнесете их в банк на обычный депозит по ставке 10% годовых и будете каждый год продлевать вклад с капитализацией процентов, добавляя к ним свои накопления.
Начало первого года:
кидаем на депозит 375.000, сэкномленные на первом взносе.
Год 1 закончился:
у нас в банке лежит 375.000 1,1 = 412,500 к которым прибавляется (43,062-17,000)12 = 312,744 накоплений и получается
412,500 312,744 = 725,244
или
412,500 223,620 = 636,120
Год 2:
725,244 1,1 312,744 = 1,110,512
или
636,120 1,1 223,620 = 923,352
Год 3:
1,110,512 1,1 312,744 = 1,534,308
или
923,352 1,1 223,620 = 1,239,307
Год 4:
1,534,308 1,1 312,744 = 2,000,482
или
1,239,307 1,1 223,620 = 1,586,858
Год 5:
2,000,482 1,1 312,744 = 2,513,151 - Оно?
или
1,586,858 1,1 223,620 = 1,969,164
Год 6:
Кто хотел ипотеку на 10 лет, уже целый год живет в своей собственной квартире.
Или продолжает снимать старую квартиру, расходы на которую полностью покрываются банковскими процентами (примерно по 20,900 в месяц).
Год 7:
Кто хотел ипотеку на 20 лет, покупает квартиру за 2,628,670 рублей в конце 7 года или остаётся в съёмной квартире, рассчитываясь за аренду банковскими процентами, которых набегает чуть больше 21,000 рублей в месяц.
Вот такая незамысловатая математика.
15 минут расчётов, которые позволяют сэкономить от 5 до 13 лет жизни, которые при ипотеке пришлось бы работать на банкиров.
Понятно, что при вложении денег на депозит, полученные вами проценты придётся отрабатывать любителям взять плазму или джип в кредит, поэтому, если вы не хотите участвовать в грабеже этих нетерпеливых товарищей, то просто копите без вложений в банк. Всё равно это будет значительно выгоднее, чем содержать банкиров и пополнить ряды людей, отрабатывающих чужие капиталы.
ЙаНеЛеди
Юль написано занятно, но по сути это фигня , тебе это любой финансист скажет
Мы купили трешку в 2010 за 2200000, через три года продали ее по срочному за 4100000, а могли продать за 4800000, причём спокойно могли продать, такие квартиры у нас стояли на продаже по 5 с лихим. Ну а теперь сложи два и два. Нам выгодней было бы накопить или купить в ипотеку? ах да платеж был 19 сначала, спустя год стал 14 тысяч.
Но вам я думаю надо сначала решить чего хотите, дом или квартира))) продать тут и уже будет легко купить там)))
10.06.2016
Ответить
Юля California
А мы, Ир, уже в убытке по продаже в любом случае... Это самое печальное...
Вообще такая подстава... И никто даже не звонит!!!
Напиши мне тел риэлтора твоего, можно на ватсап)))
И вообще я уже соскучилась. Надо поговорить чтоли)))
10.06.2016
Ответить
ЙаНеЛеди
без проблем, я ж всегда на связи) поговорим
в ватсап пришлю.
Юль вам реально будет тяжело продать вторичку)
В новых районах типа амур 21, цены сладкие, квартиры новые, садик дают сразу, и т.д. понимаешь в чём фишка
11.06.2016
Ответить
Юля California
Так и у нас там домов понастроили... Поэтому и тишина...
Хоть бы сколько-нибудь продать бы...
11.06.2016
Ответить
Ксения
в нашей стране копить-опасно....это во-первых
во-вторых,не забываем,что съемные квартиры-это тоже кабала...т.е. жить в чужой хате,из которой,кстати,могут в любой момент выгнать,следовать желаниям хозяина этой квартиры,а если что-то не устраивает-переезжать из одной на другую-сюда плюсуем сумму на переезд и переплату риэлтору каждый раз...
Ну и конечно моральный аспект...жить в своей квартире намного приятней)
09.06.2016
Ответить
Юля California
Ксюш, я согласна полностью.
Меня реально тяготит съемная квартира. Это мой первый опыт жизни в таких условиях.
Но сейчас я прям вижу плюсы для себя. Есть возможность пожить в разных местах. Подобрать район, удобный во всех планах.
Но долго так жить тоже не хочется.
Ждем, когда наша квартира продастся.
09.06.2016
Ответить
Юля California
Вот-вот. Ты правильно написала "не купят". Вообще уже не верю в возможность её продать.
Рядом новые дома построили. Они привлекательнее в плане покупки...
09.06.2016
Ответить
Екатерина
а мы решили взять пока небольшую студию под мат капиталл, плюс сбережения и кредита взять тыс 200, это немного и пока я в декрете не ударит по карману. Зато жилье хоть и маленькое - но свое. А пока дети маленькие - это не так ощутимо. И постепенно продавая и покупая больше расширяться.
09.06.2016
Ответить
Юля California
И правильно! Я тоже склоняюсь, что в своей квартире жить приятнее и надежнее)))
Так что пусть всё получится так, как запланировали! Где квартиру покупать будете потом?
09.06.2016
Ответить
Ирина
Не знаю, кто писал статью, но где взять такое жилье, которое не дорожает 6 лет? любой экономист подтвердит, что с уровнем инфляции (не официально заявленным, а реальным), копить крайне невыгодно, если учитывать, что зп почти не индексируют, плюс недвижимость дорожае Мы в 2011 купили 3х ком кв в 65 м2 за 2400т.р., без ремонта, первоначальный взнос был 600тр, те у банка взяли 1800тр на 7 лет под 11,9% (специально выбирали га минимальный срок и под минимальный процент). Ежемесячный платеж был 32тр, старались гасить большими суммами, потом еще мат капитал использовали, в итоге на данный момент остаток долга 200тр всего, ежемес платеж 8 т-р, переплата составила 600тр, те 2400+600=3000 и +200 (ремонт)=3200тр, именно столько и даже чуть дороже будет стоить сейчас наша квартира на рынке, это ее общая цена, те ее цена за 5,5 лет выросла на 600тр (если брать кВ без ремонта), плюс ремонт сейчас обошелся бы дороже, ТК цены на все выросли почти в 2 раза. Да, конечно мы изначально нацелены были на досрочное погашение, никаких излишеств не позволяли, но и не бедствуем, и это учитывая, то, что я уже более 1,5 лет не получаю декретных, не живем в ноль, а еще имеем накопления равные нескольким месяцам платежа банковского
09.06.2016
Ответить
Ирина
О, еще забыл добавить, что за 2 года первых, мы помимо выплаты по ипотеке накопили на машину, те к моменту рождения ребенка у нас была небольшая, слегка подержаная иномарка. Если бы не необходимость покупки машины, то кредит выплатили бы года на 2 раньше
09.06.2016
Ответить
Юля California
Молодцы!
Сейчас 3-х комнатные 4-5 стоят без ремонта.
Мы хотели взять хотя бы двушку. Подавали на ипотеку под залог имеющегося имущества. Одобрили только под 16 или 18% уже не помню.
Мы не стали брать. Решили подождать, пока наша квартира продастся.
Только саме неприятное, что в нашем городе цены на квартиры падают, а здесь растут... Снизили цену на квартиру уже на 650 тысяч... и всё равно не продаётся...
09.06.2016
Ответить
Ирина
Я честно не интересовалась, но судя по объявлениям на подъезде в нашем районе (ХбК) в старых домах 3-3,5 квартиры трешки. Просто когда брали, казалось долго и страшно, а теперь какие-то 200т осталось
09.06.2016
Ответить
Юля California
А так всегда. Зато если бы копили, то из-за каждого скачка цен нервничали. А так купили и платите фиксированную сумму)
А мы пока из-за школы привязаны к определенному району. Цены тут непонятно почему такие, вроде не центр.
Муж на самом деле еще не определился до конца, что хочет дом или квартиру. Наверное, поэтому пока и не получается у нас ничего.
09.06.2016
Ответить
Дюдюка
Ерунда. Это сначала кажется, что переплата по ипотеке большая. А в итоге надо учитывать инфляцию и рост цен на жилье. Мы брали ипотеку. Сейчас выплатили. И подсчитали, что было бы, если бы мы копили деньги. Итог. По ипотеке вместе с переплатой квартира в итоге нам обошлась в 2 000 000 (2 млн). В это же время эти квартиры уже стоили 2500 000 (2,5 млн). Т.е. выгодда по ипотеке очевидна + прибавить сюда деньги, которые мы НЕ тратили на аренду жилья. Квартиры очень быстро растут в цене. Сейчас ипотечный платеж вам кажется большим, а потом цены на все будут расти с каждым годом, зп увеличиваться и скоро это станет мелочью.
08.06.2016
Ответить
Юля California
Возможно, вы правы.
Я тоже так думала всегда.
Сохранила себе статью, чтобы мужу еще дать почитать)))
Но вот нам ипотеку считали 60 тысяч ежемесячный платеж. И это учитывая, что мы хотели взять под залог имеющегося имущества.
раньше программы и ставки по ипотеке были какие-то более человечные чтоли...
Сейчас это реальная кабала просто.
Решили не брать ипотеку, а подождать пока наша квартира продастся.
Но вот то, что квартиры в цене растут, тут согласна. У нас квартиры каждый месяц в цене увеличиваются(((( Я поэтому и говорила мужу, что когда рассчитаемся, то она столько и будет уже стоить)
Мы хотели лет на 5 взять ипотеку, чтоб долго не расплачиваться.
А про зарплаты не соглашусь. В нашей стране растет всё гораздо быстрее зарплат)))
08.06.2016
Ответить
Дюдюка
Мы в сбербанке брали. Но % был 12,4. Не попали под программу. Все равно выгоднее, чем копить. А сейчас в сбере ипотека с господдержкой от 12%. Плюс, каждый год из налоговой возврат за квартиру. Сейчас он намного выгоднее. Мы с мужем с нашей квартиры только пополам получали. А сейчас каждый супруг с полной стоимости квартиры получает. Этими деньгами можно досрочно погашать.
08.06.2016
Ответить
Юля California
Да я тоже согласна, что копить можно вечно. Тем более, лично мы, не сможем, зная что есть свободные деньги не потратить их)))
А нам процент большой очень предложили. 16 или 18%, я не помню уже. Поэтому и отказались.
09.06.2016
Ответить