Как оценить потенциал квартиры?

(будет много текста) Мы находимся на нелегком этапе выбора квартиры, а точнее подбора, т.к. предложений немного, а у нас ещё есть ряд требований, которые хотелось бы учесть. Раньше я уже задавала вопрос про 4-комнатную квартиру с неудобной планировкой в оригинале, но на данный момент этот вариант отвалился. Сейчас смотрим трешку, 79 метров, 5 этаж 5-этажного сталинского дома (строго говоря он не "сталинского" периода, но называют их так, кирпичный, высокие потолки); газовая плита и газовая колонка, два балкона. В принципе в рассматриваемом нами районе видов планировок трешек не так много и эта самая популярная.

Так вот, по планировке у меня изначально был ряд вопросов - неудобный бестолковый коридор, отсутствие "грязной" зоны у входа, дверь в одну из комнат прямо у входа, наличие несущих колонн в коридоре, ограничивающих возможность установки шкафа, системы хранения, но всё это мне казалось решаемым и преодолимым. Мы пришли на просмотр квартиры, из-за обилия разнокалиберной мебели, темных обоев, было трудно оценить реальный объем и площадь помещений, я растерялась.

Пока то да сё, я кручу-верчу планировку и думаю, что тут рационально можно сделать. К сожалению планировки конкретно той квартиры, что мы смотрели, у меня нет (она очень мелкая, там цифр не рассмотреть), поэтому я взяла планировку другой такой же квартиры:

Разница лишь в том, что в рассматриваемой нами квартире комнаты 1 и 2 чуть больше, 15 и 15,5 метров (длина ок.4,30, ширина 3,50), а в комнате 3 второй балкон.

Наверное первое, что можно предложить - это объединить кухню с ближайшей к ней комнатой и увеличить санузел за счет коридора, а шкаф разместить в коридоре, откусив от него часть площади комнаты №2 (которую объединять с кухней).

Но, честно говоря, я вообще не планировала объединять кухню и комнату... Во-первых, из-за газа (понимаю, что можно на бумаге заявить, что будет дверь, а на деле её не устанавливать); во-вторых, из-за того, что в потенциальной гостиной собирается много трасс - из коридора в кухню, в комнату №1, подход к балконной двери, в общем тут у меня сомнения и мне эта идея пока не слишком по душе.

По образу жизни нашей семьи я бы предпочла сделать две небольшие спальни и иметь большую общую комнату - гостиную. Так получается, что сейчас мы свободное время проводим в гостиной (это бОльшая, 20-метровая комната из наших двух), здесь угловой диван, телевизор, рабочий стол для взрослого творчества (мы с мужем попеременно что-то мастерим, красим, клеим, у мужа небольшая коллекция моделей, собранных его руками), комод с принадлежностями для творчества, детский стол для творчества, детский домик-вигвам с игрушками, здесь же хранится часть книг, фотоальбомы, часть фототехники, всякие детские краски-пластилины-мозаики-конструкторы-пазлы; каждый может заняться чем-то, но в то же время все вместе, рядом. Телевизор в будни мы смотрим только после детского отбоя, вдвоем с мужем, а иногда и вовсе не включаем, и он у нас в квартире один, потом не планировали устанавливать ни в спальнях, ни на кухне.

В будущем, если удастся расшириться, я бы хотела в гостиной помимо дивана, рабоче-творческих столов и мест для хранения принадлежностей для этого, иметь также кресло с торшером (что называется "голубая мечта") и стол-трансформер, который из низкого журнального превращается в обеденный - для редких, но тем не менее, встреч с близкими и друзьями, для пятничной пиццы и т.п. Таким образом, получается, что для гостиной целесообразно выделять самую большую комнату в квартире - №3.

А как быть со всем остальным? С хранением в коридоре (сезонная верхняя одежда, обувь, сумки, шапки-шарфы-платки, зонты, средства для ухода за обувью, да у нас много чего хранится в коридорном шкафу - пылесос, пароочиститель, инструменты, часть продуктов - банки с заготовками от бабушек, например, елка и елочные игрушки, пасхальные украшения, чемоданы, небольшой запас порошка ). Ещё мне хочется рационально и удобно определить на хранение мелкую бытовую технику, посуду, сделать что-то наподобие американского pantry (громко сказано) - шкафа для хранения невскрытых продуктов, обзавестись сушильной машиной - в общем ужас как много всего я хочу. Стол на кухне хочу и над ним абажур

Для организации грязной зоны я бы перенесла дверь в первую комнату - сделала бы тамбур-коридорчик между 1 и 2 комнатами и из него двери, а в образовавшихся нишах (альковах?) в комнатах - шкафы или гардеробные (по моим прикидкам глубиной 1,20 - должно довольно неплохо получиться - но я-то дилетант, не специалист!) - так вот не получатся ли спальни слишком маленькими каморками? Там вообще мебель встанет?

В общем, не буду вас утомлять ещё больше, и так много всего понаписала. Зачем я всё это писала и что хотела бы услышать - как прикинуть тот самый "потенциал" квадратных и кубических метров? Как вы это делали? Может у вас есть какие-то советы по рассматриваемой планировке?