Материнский капитал,нужен совет.

Добрый день.Решили мы воспользоваться мат.капиталом,но ничего не выходит.Сначала хотели пустить на строительство дома,но так как земля в аренде,банк ипотеку не даёт(по закону чтобы оформить землю в собственность,нужно полностью построить дом.).Решили приобрести жильё с помощью ипотеки,опять не задача,у нас уже есть жилье квартира 55 кв.В пенсионом сказали что до трёх лет только на покупку жилья с большой площадью,так у неё стоимость ого-го будет.Может я что-то недопонимаю.Почему нельзя купить ещё одно жильё и выделить там доли?Спасибо за ответ.