Рынок жилья Петербурга: Малая Охта
Масштабные планы по возведению административно-делового центра компании «Газпром» стали причиной активного роста цен на жилье и коммерческую недвижимость в районе Малой Охты. За последний год стоимость квартир на этой территории выросла на 116%. (материал 2007 года)
Территория «Малая Охта» ограничена Гранитной улицей, Малоохтинским проспектом, улицей Помяловского, набережными реки Охта и речки Оккервиль.
Хрущевки в ожидании реконструкции
Малая Охта застраивалась в основном в 50-60-е годы прошлого века. Большая часть жилищного фонда здесь – это типовые пятиэтажные панельные хрущевки. В районе Заневской площади и улицы Стахановцев встречаются дома, возведенные в сталинское время. Вдоль Заневского проспекта за последние годы построено несколько современных зданий.
До центра города из этой его части можно быстро добраться на метро (станции «Новочеркасская» и «Ладожская»). Владельцам личного автотранспорта выбраться в центр города сложнее. Территорию пересекает Заневский проспект - транзитная магистраль, ведущая от моста Александра Невского на восток. По Свердловской набережной, Малоохтинскому проспекту и дублирующему их Новочеркасскому можно выехать в северную или южную часть города. Таким образом, Заневская площадь представляет собой перекресток на стыке транспортных потоков из нескольких районов города. В часы пик движение автотранспорта затруднено в районе Малоохтинского проспекта, улицы Стахановцев, Большеохтинского моста и моста Александра Невского.
Социальная и торговая инфраструктура района развита неплохо и сосредоточена, в основном, в районе Заневской площади у станции метро «Новочеркасская». Впрочем, крупной торговой зоной территория не располагает, поскольку большая часть жителей Малой Охты предпочитает ездить за покупками к станции метро «Ладожская», где находятся разнообразные развлекательные центры и обширная торговая зона.
По данным информационно-аналитического отдела ГК «Бюллетень недвижимости», средняя цена квадратного метра жилья в районе Малой Охты чуть выше средней по городу и составляет $2,8 тыс. Наибольшим спросом пользуются современные дома вдоль Заневского проспекта и сталинки на Заневской площади или набережной Невы. Квартиры в этих домах – наиболее дорогие в районе, не менее $5 тыс. за кв. м. Самый дешевый вариант – многокомнатная хрущевка в районе Гранитной улицы – $1,9 тыс. за кв. м.
В районе Малой Охты предпринимались попытки санации хрущевок, но развития инициатива не получила. В 2001 году Администрацией города была утверждена концепция развития кварталов 8-9 Малой Охты. Тогда же было создано Агентство по развитию территории Малой Охты, в которое вошли ЗАО «Арена» и ООО «Русско-голландская компания». Предусматривается строительство торгово-развлекательного комплекса, многоквартирного жилого дома по Малоохтинскому проспекту, выходящего главным фасадом на набережную Невы, строительство многоэтажного жилого дома с офисными помещениями, организация обширной зоны отдыха. Стратегическая цель проекта - комплексное освоение территории всего квартала между Новочеркасским проспектом и набережной Невы общей площадью 15,6 га. Часть проекта уже реализована: ЗАО «Арена» завершает строительство кирпично-монолитного жилого комплекса «Новый город» на Новочеркасском проспекте, 33-35. Срок сдачи второй очереди «Нового города» намечен на конец 2007 года.
Охта обрастает небоскребами
Несмотря на масштабные планы по развитию территории, возведение новых домов в Малой Охте идет вяло. Помимо упомянутого ЗАО «Арена», в последнее время реализацией проектов по строительству жилья в этом районе занимались только две компании - ООО «Концерн ЛЭК Истейт» и ЗАО «Ленстройтрест».
Вероятнее всего, строителей смущает неопределенность планов компании «Газпром» и Администрации города по возведению в районе Малой Охты крупного общественно-делового центра «Охта-центр». Проект предполагает строительство объектов общей площадью 66,8 га, из которых 4,6 га будет отведено под главное высотное здание. Для обеспечения работы комплекса будут построены объекты инженерной, транспортной, социальной инфраструктуры, жилые дома. Предполагается, что в систему делового центра будут включены офисные здания и торговые павильоны, а также пятизвездочная гостиница. Точное место размещения комплекса пока не определено, но предполагается, что высотное здание будет возведено в непосредственной близости от набережной реки Охта к 2012 году. Полностью комплекс планируется построить в 2016 году.
Планы по возведению делового комплекса с небоскребом в районе Малой Охты имеет и еще одна компания - ООО «Сэтл-Сити». В высотном здании планируется разместить головной офис инвестора проекта – банка «Санкт-Петербург». На земельном участке, ограниченном Свердловской набережной, Новочеркасским проспектом, Республиканской улицей и Перевозным переулком построят 205 тыс. кв. м коммерческих площадей – 145 тыс. кв. м займут офисы и объекты торговли, 60 тыс. отводится под строительство автостоянок на две тысячи парковочных мест.
«Пиар-компания вокруг возведения в районе Малой Охты делового центра привела к тому, что за прошедший год жилье в районе Малой Охты подорожало на 116%, - говорит руководитель информационно-аналитического отдела ГК «Бюллетень недвижимости» Сергей Бобашев. – Причем последние два-три месяца район Малой Охты – лидер по темпам роста цен на жилье среди других городских территорий. Убежденность в том, что возведение делового центра значительно улучшит ситуацию с жильем в районе, мне представляется ошибочной. Цены вырастут в сегменте наиболее качественного жилищного фонда района – это сталинки и современные дома. Скорее всего, стоимость «квадрата» в ветхих хрущевках останется прежней».
По словам Сергея Бобашева, строительство делового центра окажет неоднозначное влияние на развитие района. С одной стороны, здесь появится центр притяжения для торговли и развлечений, территория будет благоустраиваться, активизируется жилищное строительство вдоль набережных рек Невы и Охты. С другой стороны, развитие общественно-деловой активности может в значительной степени осложнить и без того непростую транспортную ситуацию в районе.
Комментарии
Александр Шарапов, президент Becar Realty Group:
Район Малой Охты, многими сейчас воспринимаемый как депрессивный, кардинально и быстро изменится с возведением башни Газпрома.
Местоположение зоны в любом случае способствовало бы ее развитию, однако без проекта «Газпрома» изменения происходили бы гораздо медленнее и, возможно, заняли бы десятилетия. В Москве уже известен пример строительства здания «Газпрома», ставшего центром притяжения района Новые Черемушки. Это немедленно спровоцировало повышение цен на недвижимость на юго-западе столицы, сделав район престижным и востребованным. В Петербурге эта ситуация, скорее всего, повторится.
Ирина Хондожко, заместитель руководителя отдела жилой недвижимости Центрального агентства недвижимости:
Микрорайон Малой Охты, примыкающей к Заневской площади, - это в основном жилые кварталы с вкраплениями промышленных предприятий. В целом район не престижный, за исключением кварталов, выходящих на набережную Невы. Комплекс зданий универмага «Юбилей» формируют престижную зону, аналогов которой в районе нет.
В будущем район может получить стимул для активного развития в связи с реализацией проекта «Охта-центр». Проект предполагает, что на территории центра появятся не только современные офисные здания, но и жилые дома, магазины, кафе, спортивный комплекс с бассейном, парк, бульвары и др. Для малоразвитой социальной инфраструктуры микрорайона реализация подобного проекта носит стратегический характер.
Арина Швындина, руководитель отдела PR и рекламы инвестиционно-строительного холдинга ИВИ-93:
Земля в этом районе очень дорогая и продолжает расти в цене. Но на сегодняшний момент значительная часть земли здесь используются нерентабельно. Перспективы развития территории – в комплексной реконструкции кварталов. Необходима поэтапная модернизация и капитальный ремонт существующей застройки, снос ветхих строений и возведение на свободных территориях и пятнах, занимаемых разрушенными домами, новых зданий. Холдинг ИВИ-93 выполняет в Красногвардейском районе комплексную реконструкцию кварталов. Например, квартала 25 – «Охта-Модерн». Проект реконструкции данной территории, включает расселение старых домов, перекладку инженерных коммуникаций с увеличением энергетических мощностей, строительство современного жилья, комплексное благоустройство территорий. Строительство ведется согласно адресной программе холдинга, рассчитанной до 2010 года.