Часть вторая, разоблачение

Нашла, про студии в МО. Грусть -тоска) Кому скучно читать - посмотрите видео))

Несколько лет назад на рынке недвижимости Подмосковья появился новый тип квартир -квартиры-студии в малоэтажных домах. Их легко можно узнать по двум признакам: маленькая общая площадь (от 18 до 30 кв.м), столь же маленькая стоимость от 1,2 до 2 млн. рублей. Такой тип ультрамаленьких и ультрадешевых квартир стал пользоваться большим спросом. Но, к сожалению, большинство покупателей, принимая решение купить квартиру-студию в Подмосковье, совершенно не заботятся о юридической стороне вопроса, будучи окрыленными низкой ценой. За такой беззаботностью стоит практически 100% вероятность остаться без денег и квартиры после вынесения постановления о сносе дома. Чем опасны квартиры-студии в Подмосковье, разберемся в этой статье.

Квартира-студия - это квартира, в которой кухня и комната объединена в единое пространство. Это позволяет визуально создать больший объем помещения при небольшой общей площади квартиры. До недавнего времени такие квартиры по типовым проектам не возводились, так что в типовом доме квартира-студия - это всегда результат перепланировки.

В современных новых домах квартиры-студии в большинстве случаев встречаются в одноподъездных малоэтажных жилых домах высотой до 3-4 этажей. Характерно, что четвертый этаж в таких домах - мансардный, а квартиры на нем имеют два уровня. Как правило, дом стоит на земельном участке в 7-12 соток, и окружают его частные дома.

Квартира-студия - дитя малоэтажного строительства на землях ИЖС.

Решили купить квартиру-студию в Подмосковье и увидели такой дом? Вы имеете дело с типичным малоэтажным строительством на землях ИЖС. Вот некоторые его признаки:

1. Дом строится на участке, принадлежащем физическому лицу.

2. Назначение участка - ИЖС (индивидуальное жилищное строительство).

3. Форма продажи на стадии строительства - не по 214-ФЗ (что тождественно равно «не по закону»). Вы можете увидеть предварительные договора купли-продажи, договор простого товарищества, договор ведения хозяйственной деятельности или что-то еще. И уж точно при любой другой форме не будет государственной регистрации договора.

4. В доме находится собственная котельная, канализация - септик, вода - скважина. В редких случаях в подобных домах есть центральная канализация и водопровод.

5. По окончанию строительства Вам обещают свидетельство на долю в доме, а не на отдельную квартиру.

Квартира-студия: плюсы и минусы?

Принимая решение о покупке квартиры-студии, необходимо тщательно взвесить все «за» и «против». Аргументы в пользу покупки:

• Общая цена. Стоимость квартиры-студии в Подмосковье может начинаться от 1,3 млн. рублей, а с бюджетом до 2 млн. рублей можно гарантированно уложиться в покупку.

• Стиль дома. В последнее время идея загородной жизни в мини-жилых комплексах приобретает множество сторонников. Чистый загородный воздух, тишина, спокойствие - это привлекает уставших от большого города людей.

Аргументов против покупки весомо больше:

• Цена квадратного метра. Стоимость одного квадратного метра в квартире-студии практически равна, а иногда и выше аналогичного «квадрата» на вторичном рынке. Учитывая остальные негативные особенности, такие метры выходят «золотыми».

• Долевая собственность. В свидетельстве о праве собственности (если Вы такое вообще получите), объектом права будет указана доля в доме, а не конкретная квартира-студия. И если нет выдела этой доли в натуре, то Ваша квартира в этом доме за вами никак не закреплена. Кроме того, если Вы захотите продать такую квартиру, то преимущественное право покупки возникает у всех Ваших соседей по дому. Это означает, что вам придется получить нотариальный отказ от покупки от каждого сособственника по дому, или направить каждому нотариальное уведомление по месту прописки, которая может отличаться от места проживания.

• Коммуникации. В одном подобном доме могут проживать от 10 до 40 семей, каждая из которых справляет нужду в септик, находящийся на участке, и пользуется водой из скважины, расположенной на нем же. До окончания строительства на доме максимум всего 15 кВт электричества, получат ли строители дополнительные киловатты после Вашего заселения - большой и очень дорогой вопрос.

• Незаконность строительства. Малоэтажное строительство на землях ИЖС попадает под определение нецелевого использования земель. По сути, вместо частного дома на участке ИЖС для проживания одной семьи де-факто строится многоквартирный дом. Это возможно благодаря лазейкам в законодательстве, и этим активно пользуются застройщики (точнее, в случае с малоэтажкой на землях ИЖС - физические лица). Очень часто такие дома не могут пройти государственную регистрацию права собственности на объект. Это означает, что обещанное свидетельство о гос.регистрации права можно и не получить вовсе, а деньги вернуть будет весьма и весьма проблематично.

Как выбрать квартиру-студию в Подмосковье?

Своим клиентам я настоятельно рекомендую отказаться от покупки подобного рода квартир. Слишком велик риск «заморозки» объекта на стадии документального оформления. Нет четкого понимания, как именно после заселения жильцов будет осуществляться эксплуатация дома. Расходы на коммунальные платежи предсказать до заселения невозможно. Не стоит рассматривать покупку квартиры-студии в Подмосковье как инвестицию, вытащить деньги из этого проекта может быть крайне сложно. При необходимости продать такую квартиру возникнут сложности со сбором согласий всех сособственников. Если все вышеперечисленные недостатки не сломили Вашего желания купить квартиру-студию в Подмосковье, то при выборе следуйте следующим рекомендациям:

• Постарайтесь отказаться от покупки квартиры на этапе строительства. Даже если дом возведен полностью и Вам обещают скорейшую передачу ключей, это не гарантирует Вам, что будет получено право собственности на дом, а Вам будет выделена Ваша доля.

• Ищите такие дома, где есть подключение к центральным коммуникациям - канализации и водопроводу. Обязательно проверяйте наличие электрических мощностей, подведенных к дому.

• Не оплачивайте квартиру до ее фактического получения. Если это невозможно, то прописывайте четко и ясно в договоре условия возврата денежных средств в случае, если квартира-студия не будет передана Вам в срок, указанный в договоре. Наймите юриста.

А напоследок видеоролик из эфира Итоговой программы на телеканале НТВ о скандальном сносе дома в Подмосковных Вешках. Квартиры-студии продавались в нем по цене от 4 млн. рублей. "Счастливые обладатели" таких квартир даже успели немного в них пожить.