Несовершеннолетний собственник...

Сходите в опеку, получите консультацию лично, сейчас у каждого свои правила . Сама столкнулась с опекой, и в разных районах правила могут различаться. (нам в Москве вообще по телефону сказали одно, а когда пришли с риелтором - уже запели по-другому). 

1. банк не станет давать кредит под залог квартиры, в которой сособственником будет несовершеннолетний ребенок. Если родители не смогут расплатиться по кредиту, и причина, по которой они не погашают долг, страховым случаем не является, то банку придется обращаться в суд. Чтобы по решению суда продать квартиру, и за счет вырученных средств покрыть свои убытки. Но в этой квартире есть доля ребенка, ребенок несовершеннолетний и никаких обязательств перед банком у него нет. А суд, в первую очередь, будет учитывать интересы ребенка, поэтому банку ничего не остается, как только ждать погашения ипотечного кредита, средства на который будут изыматься из зарплаты родителей. И этот процесс может растянуться на много лет. Поэтому банки предпочитают не работать с долями несовершеннолетних детей.  (Это ответ на Ваш первый вопрос). Так что узнайте в банке вначале, орган опеки может дать согласие  с оговоркой, что Вы выделите долю в новой квартире ребенку после выплаты ипотеки. Но опять это не факт. 2. Да это самый лучший вариант, а потом вы просто выделите таким же образом ему долю в новой квартире, после того как погасите ипотеку.