Передача денег при ипотеке

Итак, пишу про передачу оплаты квартиры при ипотеке.

А сейчас не пишу, а редактирую старый пост. Ему уже более 2,5 лет. Время летит.

В целом информация по-прежнему верная.

Однако доля сделок с ячейками снижается, а с аккредитивами - растет. Поэтому подробнее про аккредитив. Под кат.

При аккредитивных расчетах в ипотечных сделках у покупателя должна быть вся сумма для оплаты квартиры на расчетном счету (это свой взнос + сумма кредита). Кредитные деньги упали на счёт - и банк готов составить поручение на открытие аккредитива. Оно похоже на договор аренды сейфа, основное отличие - это наличие реквизитов счета покупателя (откуда перечислять деньги) и продавца (куда их перечислять).

Условия раскрытия проверяйте, с этим вечные траблы, почему-то не все сотрудники восприимчивы к поправкам.

Вы подписываете заявление, банк создаёт в системе заявку, на вашем счету блокируется сумма. Далее средства поступят на внутренний банковский счёт, а когда вы принесете документы по списку условий для доступа, он отправит средства с этого счета продавцу.

Учтите, что у разных сотрудников разные полномочия, отслеживайте все документы внутри банка внимательно. Документооборот в банках сложный, исправлять ошибки постфактум очень неудобно.

А далее старый текст, так же актуальный для вас:

Хочу особенно отметить, что государство никак не регламентирует этот процесс (передачу денег). Согласно ГК оплата квартиры должна произойти, а подтверждается она распиской (ст 408 ГК).

Схему закладки в ячейки и условия открытия ячеек разрабатывают банки (эти условия называются условиями доступа; они включают в себя ряд документов и обычно ключи от ячейки). Все условия прописываются в трехстороннем договоре аренды индивидуального банковского сейфа. Сторонами являются банк, продавец и покупатель.

в последнее время ипотечные банки стали более требовательны к условиям доступа. Потому что: 1) отменили свидетельства; 2) технические ошибки при регистрации сделки существуют; 3) банк хочет проконтролировать, чтобы все условия законной сделки были соблюдены (так как судебные прения около объекта залога банку совершенно не нужны).

Оплата начинается с того, что за пару дней до сделки покупатель перечисляет средства на счет в банке, где будет получать кредит (далее - Банк). Это действие является подтверждением наличия взноса у покупателя. Уточню: эти деньги покупателя. До сделки он имеет полное право ими распоряжаться. Они не блокируются, никуда не перечисляются Банком.

Банк видит эту сумму и в день сделки перечисляет на тот же счет сумму ипотечного кредита.

В тот же день в кассе покупатель и продавец снимают деньги (полную стоимость квартиры) и закладывают их в ячейку.

После закладки пакет документов по сделке уходит на регистрацию в регпалату (Росреестр).

Когда проходит регистрация, продавец может открыть ячейку. Для этого ему не нужен сам покупатель. Ему нужны ключи и ряд документов. Этот ряд определяется банком. Не всегда он разумен, иногда банк требует полной жести (тогда мы пытаемся договориться о разумном компромиссе). Задача сторон - до дня сделки (если банк озвучит условия доступа заранее) или в день сделки четко обговорить, как вы встречаетесь после регистрации, какие документы покупатель передает продавцу для открытия ячейки и как (лично или регистратор кладет в файл продавца, оригинал, копия или нот.копия). Это очень важно! С ячейками все строго. Без полного комплекта, по фотографии или по просьбе ячейку не открывают.

наиболее лоялен к условиям Сбер и Райффайзен. Очень жёсток ВТБ.

Читайте договор аренды от первой и до последней строчки.

И про расписку.

Расписка - это важный документ, подтверждающий оплату квартиры.

Она должна быть написана не абы как, а содержать конкретные реквизиты. Отследите этот момент.

Как правило, расписка передается покупателю в обмен на ключи от ячейки. То есть после регистрации сделки при получении документов покупатель и продавец встречаются и обмениваются ключами и распиской.

Но иногда банки ставят ее в условия доступа. Тогда очень желательно, чтобы Банк забирал расписку на хранение себе. Вы просто забираете ее у менеджера Банка.

Upd. Уже давно не встречала расписку в условиях доступа. Если было такое недавно - поделитесь.

И про аккредитив.

При безналичной форме расчетов вам нужен документ от продавца, подтверждающий поступление средств на его счет.

На наличную часть (аванс) нужна расписка. Обычно расписка на 20-30-50тыс никому не интересна, поэтому аванс просто обнуляется и по аккредитиву перечисляют всю стоимость квартиры.