Заключать ли предварительный договор?

Ситуация такая: продаем квартиру с двумя детьми-собственниками и покупаем другую бОльшую. Себе квартиру выбрали, с продавцами договорились, они свою квартиру с авито не сняли, но вроде обещали не показывать. Теперь нам надо заключить предварительный договор для того, чтобы опека разрешила продажу нашей квартиры.

Но! На нашу квартиру пока покупатель не нашелся (он был, но слился).

И вот вопросы:

1. Если в предварительном договоре указывать срок заключения основного (например, 1 мес.), а мы свою за это время продать не успеем, то нам не вернут задаток? Типа мы виноваты в срыве сделки? Или можно не указывать срок?

2. Можно ли не давать задаток, ведь если мы со своей квартирой зависнем, то пусть они продают, и нам ничего в 2-ом размере не возвращают. И если мы вдруг передумаем (что навряд ли), то и нам не деньги не терять.

3. Вроде я чувствую за собой вину, что на свою еще не нашла покупателя, а уже рвусь предварительный договор подписывать... Но пока мы документы собираем, ждем постановления опеки (минимум 3 недели), то может и у нас покупатель найтись. Да и потом с постановлением опеки о разрешении на сделку я могу привлечь тех, кому надо срочно. Как вы думаете, я права? Или подвожу продавцов? Сейчас затишье на рынке, у них тоже особо очередь из покупателей не стоит на пороге.