Договор дарения квартиры
ВопросыРассматриваем к покупке однокомнатную квартиру. Смущает правоустанавливающий документ- свежий договор дарения, этого года. Со слов риэлтора было соглашение между собственницей и ее братом, что она отказывается от доли в приватизации трехкомнатной квартиры, а он за это ей дарит свою однокомнатную квартиру. Теперь она ее продает, альтернатива на новостройку. На что обратить внимание при юр.проверке данной квартиры?
Наталия (риэлтор,юрист)
По описанному Вами выше ничего не смущает,это норма.Запросите старую правоустановку.
15.10.2019
Ответить
Maria
Что меня смущает: если брат женат, было ли согласие жены на дарение этой однушки, если она приобреталась в браке.
Ну и цена на 500 тыс меньше само собой
15.10.2019
Ответить
Анна
Ну, эти детали мы еще не выясняли, документов я не видела еще. У меня вообще сомнения стоит ли связываться с этой квартирой.
15.10.2019
Ответить
Анна
Свежий договор. Выше риски оспаривания сделки, сроки давности не истекли. Нетипичная ситуация в целом. Если квартиру все равно собирались продавать, зачем тогда вообще нужен был этот договор дарения. Продал бы квартиру сам, а сестре отдал деньги за отказ от приватизации.
+в договоре будет не вся сумма указана, а на 500 тыс меньше (т.е. только стоимость вновь приобретаемой новостройки), т.к.иначе будет налог на доходы ФЛ,
15.10.2019
Ответить
homa
Лично меня дарение не смущает. Если они махнулись квартирами, то как еще он мог передать ей свою квартиру? Да еще так, чтобы сделки были одновременно?
15.10.2019
Ответить
homa
Какая мена, если сестре нечего менять? Отказ от приватизации - это не то, что можно поменять. Кроме того, мена по ГК приравнивается к купле-продаже, со всеми вытекающими минусами.
Сестра может хотела получить от брата квартиру по дарственной, а не купля-продажа, например, для того, чтобы она не считалась совместно нажитым имуществом с ее мужем.
15.10.2019
Ответить
Мария II (недвижимость)
Да в том и дело, что сестра могла бы не отказываться от приватизации, а согласиться на участие (и это, кстати, делает квартиру более чистой юридически).
А потом обменять.
По поводу брака и совместно нажитого - здесь обмен происходит за счёт приватизированного, то есть в единоличной собственности, имущества. Почему бы тогда новое имущество также не станет единоличным? На его приобретение пошли средства, нажитые не в браке. Нужно разбираться
15.10.2019
Ответить
homa
Обмен по гражданскому кодексу это как две купли-продажи. Я узнавала для себя. Новая квартира, полученная по договору мены будет считаться совместно нажитой. Но в суде можно будет доказать, что она приобретена по договору мены за счет той квартиры, которая была личной собственностью. Но это придется доказывать в суде. А дарственная - это прямо вот чистый способ, ничего доказывать не надо, подаренное не считается совместно нажитым.
15.10.2019
Ответить
Мария II (недвижимость)
Об этом и речь. Можно доказать, в отличие от очень многих случаев.
В такой ситуации зачем второму супругу идти в суд, если здесь заведомо проигрышная позиция.
Можно было применить мену, плюс по ней вычет как по дкп в размере понесенных расходов, а не миллион
15.10.2019
Ответить
Анна Соболева
Там дарение было и правда лучше. При мене что там можно было предъявить: если свежая приватизация, то и цена нулевая. А так они обошлись без налога, т к брат дарил сестре.
По-моему, нормальная ситуация, остаётся проверить, не была ли однушка совместно нажитым имуществом, и если была, заручиться согласием жены брата на ее дарение.
16.10.2019
Ответить
Maria
А если жена брата оспорит это дарение? Потому что квартира нажита в браке?
15.10.2019
Ответить
Анна
Это будем, конечно, все проверять, если решим брать эту квартиру. До внесения аванса никто документы не даст.
15.10.2019
Ответить
Анна
Одновременно все равно никак. Сначала она пишет отказ, а потом уже оформляется передача от государства к брату. Т.е.дарение было раньше приватизации. С таким же успехом он мог передать ей деньги в обмен на отказ от приватизации.
15.10.2019
Ответить
homa
Чтоб получить деньги, надо сначала продать эту квартиру, а это время. А дарение можно быстро оформить.
15.10.2019
Ответить
Алла
Налог будет в любом случае,ТК приватизация свежая. Налог 13 процентов,продать они могут не менее чем за 70 процентов от кадастровой стоимости. 13 процентов от 70 процентов стоимости. Раньше так часто делали,только писали в договоре миллион,сейчас,хотябы ,почти полную сумму)
15.10.2019
Ответить
Анна
Там не приватизация, а договор дарения от брата к сестре. И налога не будет, потому что они одновременно будут покупать другое жилье, т.е. налогооблагаемая база будет ноль, доход от продажи минус расход на покупку. Поэтому и цену они хотят указывать меньшую, чтобы в ноль выйти.
15.10.2019
Ответить
Алла
Тогда вроде все норм. Честно как проходит проверка,я не знаю,сами тонкости,когда мы покупали,обращались к начальнице моей мамы,она давно в этом бизнесе,проверку провела,сказала все ок. Договор дарения нужен был,ТК она могла отказаться от приватизации, и деньги за квартиру не получить,брат мог бы кинуть,поэтому это подозрений не вызывает.
15.10.2019
Ответить
Мария II (недвижимость)
Так не работает.
Налог возникает при продаже.
Один собственник по дарению - значит, сумма в дкп (или 70% от кадастра, что больше) минус миллион. И от разницы 13%.
Сумму налога можно уменьшить взаимовычетом на 260тыс при покупке другой квартиры в том же году.
Покупка новой, более дорогой, автоматически не уменьшает налог до нуля. Доход от ПРОДАЖИ никуда не исчезает.
Теоретически можно уменьшить и за счёт брачных отношений, но не факт, так как собственность на основании дарения.
15.10.2019
Ответить
Анна
Еще раз объясните на пальцах. Ничего не поняла. По моему разумению, если человек продал квартиру за 5 млн. и в этом же налоге купил другую за 5 млн., то он подает декларацию, в которой указывает доход продажи жилья 5 млн, расход по приобретению жилья 5 млн, налогооблагаемая база 0, налог у уплате 0.
Риэлтор сказала, что в договоре продажи дарёной квартиры будет указана сумма, равная стоимости приобретаемой новостройки.
16.10.2019
Ответить
Мария II (недвижимость)
Вот это как раз самая частая ошибка.
Это две разные сделки, не нужно их увязывать по доходам-расходам в одну.
Первая сделка - продажа.
Менее трёх лет дарение.
Вычет миллион.
Вторая сделка - покупка.
Вычет по приобретению (если его ранее не использовали) - два миллиона. Есть варианты, если покупатель в браке.
Этот вычет может пойти взаимозачетом. То есть убрать ещё 260тыс налога. Ну или больше, опять же, в зависимости от супружества.
Итого пока мы видим, как уменьшить налогооблагаемую базу на 3млн.
Арифметика продал одну - купил другую - доход 0 не работает и никогда не работала.
16.10.2019
Ответить
Анна
Да, почитала налоговый кодекс и разъяснения. Вы правы. То, о чем я думала (доходы минус расходы), работает только если приобретается и продается одна и та же квартира. А по разным квартирам только имущественный вычет. Спасибо за ценную информацию.
16.10.2019
Ответить
Nata
Придумываете себе проблемы.
Сестра отказалась от приватизации в пользу брата, он ей за это квартиру..... фактически мена.
Лично я не вижу проблем. Ну не было у него денег, была квартира.
Оспорить дарение? Да застрелите меня..... ну попросите от дарителя справку из психа.....
15.10.2019
Ответить