Смена программы в ипотеке

Подскажите пожалуйста, если сначала брать квартиру в новостройке в ипотеке по госпрограмме, которая сейчас 11. 7%, а потом при рождении второго ребёнка можно как-то рефенансировать под другую программу, где для семей с детьми, рождённых после 2018 года, где ставка 4.5%? Или можно просто рефенансировать под меньший процент? И насколько меньший? Как на деле это все работает? Банки быстро рефенанструют? Как долго ждать? И вопрос про скидку от застройщика на один год, это касается каких-то определённых застройщиков? Территориально ближнее Подмосковье.