Разрулить двушку для 4 чел. Как?

Прошу советов. Есть 2 родителя, сын 11 лет и дочь 2 года. Через год хотелось бы дочь отселить. Квартиру менять не собираемся точно. Квартира двушка 70 м, плюс балкон и лоджия (4 м на 1,4 м).

Очень много хотим, понимаю. Хотим себе спальню. А сыну и дочке свои зоны. Но в квартире 3 окна, сами понимаете, разрулить непросто. В кухне уже присоединили часть коридора и перенесли туалет и у нас там большой стол и большой диван с реклайнерами (супер вещь!!!), зона просмотра тв. Там тусим мы с мужем когда дети спят. В конце коридора у нас огромный шкаф.

Есть мысль отдать детям комнату с лоджией (утеплить и поставить французские двери вместо всего оконного блока). На плане не совсем правильно изображена лоджия, слева дверь, справа окно (нарисовано наоборот). На лоджию отлично влезет слева кровать 1,9, а справа стол.

Но дальше ступор. Вопросы...

1. Комната самая дальняя в квартире, удобно ли будет отдать её под детскую? Сейчас детская ближняя комната и это конечно явно удобнее.

2. Кому делать кровать и стол для занятий на лоджии? Старший позже ложится, значит - младшей? Безопасно ли это? Есть ли какие-то хитрые замки на окна? Или наоборот пусть у сына будет свой уголок, где можно закрыться? (грядёт подростковый возраст).

3. Соседи курят летом и с этим ничего не поделать. Значит, надо закрывать окна и делать какую-то систему очистки воздуха (бризер?). На лоджии жарко, значит нужен кондиционер. Плюс естественно какой-то обогрев лоджии (тёплый пол на небольшом участке пола, оставшемся после установки кровати? Или на стену его? Или ик лампу? ). Это вообще возможно, поставить все это? Вот на лоджию ведь не повесишь кондей снаружи, или можно? У соседей нет. Надо ли тянуть провода с щитка , или можно все это присоединять к имеющимся розеткам (их 3)? Нужны ли какие-то трубопроводы? Гудит ли этот бризер так, что неуютно? Вообще, выглядит все как-то ооочень сложно с тех стороны.

4. Что влезет в комнату 16,4 квадратов? Если дочку на лоджию, ей все равно нужна игровая зона и шкаф для вещей и для игрушек и игр в комнате. Плюс сыну диван и письменный стол, стеллаж для книг. Стоит ли мечтать поставить туда спорткомплекс? Или лучше подумать о пространстве и использовать шкаф для одежды в коридоре, забыть о спорт стенке и сделать акцент на свободном пространстве?

Много написала, есть какие-то дельные идеи относительно любого из пунктов? Может, игра не стоит свеч, и стоит работать с комнатой 18,5 квадратов? Делить стеллажом и делать зоны там? Дочь пойдёт в школу когда сыну будет уже 17. Спасибо.