Покупка ипотечной квартиры

Сложилась такая ситуация: нашли полностью устраивающую нас квартиру, но она в ипотеке в сбере. Встал вопрос как безопасно для себя провести слелку (покупка за свои средства). Сбер предлагает такую схему: оформление Дкп с задатком (не авансом) и открытие 2х аккредитивных счетов: 1для банка, 2й для продавца. С 1го списываются деньги в счет погашения ипотеки, банк выдает закладую и в росреестр подается одновременно 2 заявления: на снятие обременения и на регистрацию на нового собственника. После перерегистрации продавец получает свои деньги.

Меня данная схема настораживает: если вдруг что-то при перерегистрации или продавец окажется недобросовестаным... банк уповает на то что у нас будет именно задаток: возвращаемый и на основании ГК в случае нарушения условий продавцом подлежит возврату в 2м размере. Но! Это суд и т.д.

Есть возможность как-то обезопасить себя в этом случае?

Вариант взять самим ипотеку на минимальную сумму рассматривали, но пока документально это трудно для нас.

Спасибо!