Войти Регистрация
Материнский капитал на недвижимость
Добро пожаловать всем в наш Квартирный вопрос. Здесь вы сможете искать жилье для аренды или для покупки, делиться опытом о сделках с жильем, задавать вопросы, которые вас интересуют. Поможем друг другу в таком деликатном вопросе как квартира, дабы не испортил нас этот квартирный вопрос!
19560 участников, 21259 вопросов

Почему несовершеннолетний собственник доли в квартире = попадалово (часть 2)

Первая часть https://www.babyblog.ru/community/post/houses/3164821

"А нам опека дала разрешение на продажу доли несовершеннолетнего с одновременным дарением доли в квартире у бабушки/дедушки/сестры"

Мнение прокуратуры в подобных случаях обычно следующее:

"Нарушение любого федерального закона органами госвласти, или органам муниципального самоуправления какими бы благими целями оно не объяснялось, является прямым отступлением от принципов правового государства и верховенства закона, подлежит расследованию и оценке в суде».

"При чем тут прокуратура?" - именно они проверяют законность действий органов опеки в том числе.

"А в чем же нарушение?", спросите Вы, ведь права несовершеннолетнего ни как не ущемлены. Дело в самой сделке.

В соответствии с ч.1 ст. 572 ГК РФ «Договор дарения», при наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные ч. 2 статьи 170 ГК РФ. Статья 170. РФ «Недействительность мнимой и притворной сделок», согласно ч.2 Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Не знаю как Вы, а я бы не стала покупать квартиру с таким разрешением. Не горю желанием жить и ждать, что в любой момент сделку в рамках доли несовершеннолетнего могут признать недействительной.

Как не странно, но в данной ситуации во благо будет отказ опеки, т.к. его можно будет оспорить в суде, а решение суда делает такую схему абсолютно законной. 🤓


Комментировать

Комментарии

Россия, Москва

А точно ли такое обязательство считается встречным?

Встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. (Ст 328 ГК)




Ответить
Россия, Москва

Связь и условие явно прослеживается в разрешении опеки.

В их разрешении всегда указано "Разрешается продажа доли в квартире....... при условии единовременного дарения доли в ........ "
Ответить
Россия, Москва

Я вот что имею в виду.

Вполне могу иметь желание подарить своему ребенку долю в своей квартире.

И могу это сделать одновременно с продажей доли ребенка где-то там. Но это лишь мое искреннее желание дарить ребенку собственность.

И так могут удачно сложиться звёзды, что я при этом выполняю (о, чудо!) распоряжение опеки.

Я не призываю так делать, слишком дорогие игры, но может ли кто-то оспорить искренность моих намерений и дарения соответственно?

Ответить
Россия, Москва

При "сложились звезды" отсутствует разрешение опеки, где четко прописано встречное обязательство

Ответить
Россия, Москва

Разрешение опеки никак не регламентирует намерения сторон (которых вообще не две в сделках, если уж на то пошло).

Я хочу подарить сыну долю. Я ее дарю. Это мое мотивированное доброй волей решение. Пусть это кто-то оспаривает.

И опека пишет мне: разрешаю вам куплю-продажу при условии, что вы дарите.

Пожалуйста, я дарю. А потому, согласно разрешению, могу продать.

Логика разрешения "можете продавать ПРИ УСЛОВИИ дарения". Вы ее и сами изложили. То есть "если вы дарите, то можете продавать". То, что идёт с союзом "если", и есть условие. Только это условие - дарение - вообще не подразумевает встречки. Подарили - можете не продавать ничего.


Я не вижу пробелов в этой логике.

Трактовку на циане 2015 года со ссылками на те же статьи, что у вас, я тоже видела. Но не понимаю, есть ли по ним позиция ВС, региональных судов или это свободные рассуждения?


Ответить
Россия, Москва

"Подарили - можете не продавать ничего." - в том-то и дело, что встречка возникает при полной сделке: дарение - продажа

"есть ли по ним позиция ВС, региональных судов или это свободные рассуждения?" - судебные решения по этому вопросу есть, но мало... я бы сказала даже крайне мало, т.к. оспаривают такие вещи в основном "обиженные" родители ребенка. До ВС РФ с этим пока ни кто недошел.

Пугает сама позиция прокуратуры в этом вопросе.

Ответить
Россия, Москва

"Подарили - можете не продавать ничего." - в том-то и дело, что встречка возникает при полной сделке: дарение - продажа


Все равно не вижу там встречки по ст 328 и по комментариям и примерам из решений судов по отдельным делам.

Из определения не следует встречки. Просто обусловленная сделка, но обязательства нет вообще

Ответить
Россия, Москва

А вот от этого становится не просто грустно, а прямо таки тоскливо:

С этого как раз все и началось.

"При этом Судебная коллегия учла, что наличие согласия на совершение сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних само по себе не является достаточным подтверждением законности совершенной сделки."
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 24 апреля 2012 г. № 49-В12-1
Ответить
Россия, Москва

Это как раз очень приятно! Разрешение опеки может быть и коррумпировано вполне - раз. И два - в опеку могут быть предоставлены поддельные документы.

Нужно всегда проверять всё самим, включая размеры долей детей в новых объектах.

А по сути этого дела - в нем отец просто забил на постановление опеки и вместо указанного в разрешении дома купил детям другой. И разница в деньгах была в его пользу. И наверняка все были в курсе, учитывая круг указанных лиц. Так что здесь все претензии по существу


Ответить
Россия, Москва

По факту выхода данного определения случились 2 вещи:

1. Крайними в этой истории были назначены покупатели

2. Прокуратура начала пачками строчить для опеки всякие распоряжения и толкования. С этого собственно и начались появляться отказы опеки по всяким формальным случаям

Вот и получается, что с точки зрения покупателя, мне дороже разрешение опеки выданное по решению суда. Его хоть прокуратура не может оспорить.

Ответить
Россия, Москва

Главное тут, что суд может поддержать текущую позицию прокуратуры вообще. А может не поддержать - тогда схема станет абсолютно законной.

Здесь ведь как: готов принять на себя риск, пусть и минимальный - принимай.

К сожалению, в России к единству мнений может привести только решение/постановление ВС РФ. А такого по этому вопросу пока не существует.

Гораздо интереснее, что в свободном доступе нет нет ни одного решения суда по факту оспаривания отказа опеки основанного на описанном мною. А такие иски есть.... я точно знаю.

Ответить
Россия, Москва

еще вопрос возник по поводу маткапитала, ипотека заканчивается, когда дети уже совершенолетние, значит при продаже опека уже не нужна? будут просто несколько совершенолетних собственника, я правильно понимаю?

Ответить
Россия, Москва

Все верно

Ответить
Россия, Москва

спасибо!

Ответить
Дашка и Машка 18 апреля, 21:08
Россия, Москва

Извините, если я "со своим рылом в калашный ряд", просто хотела бы у знающего человека спросить, что делать в нашей ситуации. Если ответите, буду очень благодарна.

Ситуация такая. Был у мужа брак. В том браке есть дети. В нашем браке тоже есть ребенок. Живем в каартире, оформленной на свекровь и ее сына (моего мужа, общедолевая собственность, приватизирована квартира до его первого брака).

Муж, будучи в браке детей после рождения прописал в квартиру, свекровь не давала согласия, то есть ее разрешения нет в письменном виде.

После развода бывшая жена не выписала детей (им по 12 лет). На добровольную выписку не соглашается.

Как быть в таком случае?

Выписка детей через суд?

Хотели расширить жилплощадь. Но по видимому придется ждать до их совершеннолетия?

Какие есть варианты?

Ответить
Россия, Москва

Если Вы про выписку детей, то это возможно только после выписки отца. Дети выписываются автоматом вместе с ним.

Ответить
Дашка и Машка 19 апреля, 08:00
Россия, Москва

Значит, можно Мужу выписаться из этой квартиры и прописаться в другую (у свекров еще одна квартира есть, в которой они живут). А тогда куда выпишутся дети? Автоматом пропишут к матери? У нее есть квартира, точнее доля в ее родительской квартире? Так можно?

Ответить
Россия, Москва

Если муж выпишется и пропишется одним заявлением, то детей зарегистрируют вместе с ним по тому же заявлению.

Если он просто выпишется, то детей так же просто выпишут вместе с ним. При дальнейшей регистрации его зарегистрируют одного, а дети так и останутся без регистрации пока кто-то из родителей не захочет зарегистрировать их к себе.
Ответить
Дашка и Машка 19 апреля, 09:08
Россия, Москва

А как же они будут в воздухе висеть? Через 2 года им паспорт получать, их мать только тогда узнает, что дети без регистрации?

Ну если муж сам не скажет, конечно

Интересно...

Ответить
Россия, Новосибирск

Вы предупредите. Это хоть немного по- человечески.

Ответить
Дашка и Машка 19 апреля, 10:01
Россия, Москва

Конечно, но меня напрягает, как это... висящие в воздухе дети. Да и сейчас не побежит муж выписываться.

Муж и свекровь по телефону говорили ей, чтобы все сделать нормальнр, выпиши на период продажи, снова пропишут. Она ни в какую. Ведь ежу понятно, продавать квартиру с маленькими детьми дело непростое, получи разрешение, найти подходящее и т.д.

Совсем рылом в грязь не хочется.

Ответить
Россия, Москва

Не очень понимаю, что мешает мужу вместе с детьми перерегистрироваться в квартиру матери.

Это все же его дети.
Для продажи квартиры с зарегистрированными детьми не являющимися собственниками ни какие разрешения ни у кого получать не нужно.
Ответить
Россия, Москва

Так и будут.

Ответить

Ната, подскажите пожалуйста, т.к. сомнения гложат и постоянно жду подвоха. Продавец продал нам квартиру, где 2 несовершеннолетних имели 1/10 доли в собственности. Т.к. далее они приобретают строящуюся квартиру, детям были положены деньги на счета в сумме равной 1/10 от стоимости продаваемой. Опека разрешение дала. Все чисто в данной схеме?

Ответить
Россия, Москва

Да

Ответить

Спасибо огромное

Ответить
Россия, Москва

а если в собственности есть еще квартира в том же регионе и там выделить доли несовершенолетним, вместо квартиры, в которую вложен маткапитал? тогда возможно?

Ответить
Россия, Москва

Нет. Вы обязаны выделить доли по МК в том жилом помещении которое Вы указывали в обязательстве.

Ответить
Россия, Москва

спасибо

Ответить
Россия, Санкт-Петербург
Ната, а если расширяться без ипотеки, те покупать новую квартиру продавая квартиру купленную с привлечением маткапитала и свою квартиру /деньги, то проблем ведь быть не должно?
(спрашиваю по просьбе коллеги)))
Ответить
Россия, Москва

"проблем ведь быть не должно?" - если опустить сам гимор с получением разрешения, ведь оно выдается под конкретную квартиру, а не вообще, а в процессе получения этогоразрешения может отказаться продавец или покупатель не будет ждать, то все придется начинать заново, то проблем не будет.

Ответить
Россия, Санкт-Петербург

спасибо

Ответить
Россия, Москва

Ната, если не сложно, дайте свою оценку ещё одной ситуации по выделению долей в кв с маткапиталом:

Если один из супругов дал нотариальное обязательство в ПФ о выделении долей второму супругу и детям, могут ли второй супруг и совершеннолетние дети отказаться от своей доли, например, в пользу первого супруга?

Ответить
Россия, Москва

Совершеннолетние члены семьи могут просто нотариально отказаться от наделения их долями. В пользу кого-то они в данном случае отказаться не могут.

Ответить
Россия, Новосибирск

Ната, а как уже совершеннолетнему получить свою долю положенную при использовании мат.капитала? Те ипотека за объект не выплачена. Мы разводимся.

Ответить
Россия, Москва

Ждать когда ипотека будет выплачена и при неисполнении обязательства спустя 6 мес после снятия обременения подавать в суд.

Ответить
Россия, Новосибирск

Этот вариант известен. А до выплаты ипотеки?

Ответить
Россия, Москва

Ни как

Ответить
Россия, Москва

Ни один нотариус не соглашается заверить такой отказ. Прямо говорят - незаконно. Без расшифровки. Это сговор, чтоб все шли к ним потом продавать с долями через норатиальную сделку? Тоже тупик(((

Ответить
Россия, Москва

Сталкивалась неоднократно с отказом нотариуса оформить подобный документ. Всегда достаточно было попросить письменный отказ. Сразу оформляли.

Согласно Конституции нельзя заставить человека обременить себя собственностью

Ответить
Россия, Москва

Если этим руководствоваться, то продать квартиру становится совсем нереально, потому как в большинстве случаев при продаже кв с совершеннолетними это расширение жилищных условий, а ипотеку опека не пропускает, ровно как и дду, если ещё и дарение у бабушки /дедушки начнут сворачивать, то это полный капец

Ответить
Россия, Москва

Все опеки, которые уже попали под прессинг прокуратуры по этому поводу, выдают отказы на такие схемы. И это абсолютно законно.

Конечно же еще остались "динозавры", но рисков при покупке такой квартиры это не отменяет.
Ответить
Россия, Москва

Подарить нельзя, а можно продать своему ребёнку долю в своей/бабушкиной и прочей квартире? Взамен доли в кв с маткапиталом?

И реально ли добиться от опеки разрешения на открытие вклада на сумму доли ребёнка?

Ответить
Россия, Москва

"а можно продать своему ребёнку долю в своей" - возмездие сделки несовершеннолетних с их близкими родственниками запрещены ст 37 ГК РФ

"И реально ли добиться от опеки разрешения на открытие вклада на сумму доли ребёнка?" - от опеки - вряд ли. Оспорить такой отказ через суд можно, но только если доля незначительная или если Вы докажете, что одновременная сделка невозможна..... к примеру, если переезжаете из Москвы в Воркуту
Ответить
Россия, Новосибирск

Интересно. А если у несовершеннолетнего уже есть доля в квартире у бабушки? Почему нельзя расширить жилплощадь в таком случае?

Ответить
Россия, Москва

Можно.... кто сказал, что нельзя?

Ответить
Россия, Новосибирск

так получается покупка у родственника? Или я ошибаюсь?

Невозможно будет купить 1-ю квартиру.

Но и вариант выкупа части у бабушки детей отпадает? Мат.капитал естественно.

Ответить
Россия, Москва

Я чего-то потерялась.... Вы вообще о чем спрашиваете?

Если про «переброску» доли несовершеннолетнего, то нужно пробовать все варианты и быть готовым к суду.
Ответить
Россия, Москва

Мда... добрые дяди придумали эту ловушку)))

МАТ один с этим капиталом(((

Ещё одна фишка -давайте осветим:

Если квартира с оплатой маткапиталом покупается в общую собственность супругов без выделения долей -то сначала надо оплатить нотариусу немало денег на выделение конкретной доли супругов, а потом ещё раз к нотариусу - выделять из этой доли доли детям. Т е разоришься на нотариусе(((

даже если и с выделением долей - потом все равно сделка по выделению долей детям -нотариальная - "максимум 26 тыс руб"))) как нотариусы говорят по телефону.

Один способ: перед покупкой кв с планами оплатить часть маткапиталом сначала заключить брачный договор, что квартира будет в единоличной собственности одного из супругов.

Или все это отсебятина нотариусов?

Ответить
Россия, Москва

Если перевести Недвижимость в любой момент в разряд личной собственности, то нотариусы не нужны

Ответить
Россия, Москва

Спасибо Вам за труд по разъяснению таких важных вопросов.

По моему опыту -если заключатьбрачный договор именно на такую кв с обязательством перед ПФ -нотариусы отказывают в оформлении брачного договора. снова произвол?

Ответить
Россия, Москва

Вы путаете соглашение о перераспределении долей с брачным соглашением.

Ответить
Россия, Москва

Не путаю. Нотариусы Отказывают в оформлении брачного договора на такую кв с уже имеющимся обязательством перед ПФ, предлагают исполнить обязательство как есть, потом совершеннолетним Велком к ним дарить доли кому хотят(((

Т е брачный договор надо заключать ДО дачи обязательства по выделению долей.

Как раз сейчас внутри процесса выделения этих((( долей.

Ответить
Россия, Москва

1. Не стоит рассказывать об МК и обязательстве

2. Не имеют права отказать в заключении брачного соглашения.
Ответить
Россия, Москва

Это все верно.

Если нотариус отказывает в заверении отказа от доли, илив заключении брачного договора на такую вотку с маткапитал от и обязательством -если же рассказали ему((( - как его принудить изготовить и заверить эти документы? Ну, получу я от него письменный отказ -и? Куда я с н им?в суд -это возни на несколько месяцев, и потом добиваться исполнения нотариусом судебного решения...

Вот как заставить? Опять обзвонила весь район -нет нет и нет(((

Ответить
Россия, Москва

Если нет желания возиться с судом, то просто пойти к другому нотариусу.

И держать язык за зубами.

Ответить
Россия, Москва

У меня этап -сделать свой отказ. Пока не удалось.

Про остальные тонкости - спасибо, что прояснили.

Надеюсь, пригодится эта тема тем, кто ещё радостно бежит "сдать маткапитал в оплату квартиры".

Это тоже хороший вариант, но перед решением надо узнать о подробностях, ПФ умалчивает, причём сознательно.

Ответить
Россия, Москва

Если квартира совместнонажитое имущество, то о Вашем отказе речи идти не может.

Нотариально могут отказаться только совершеннолетние дети и супруг, не являющийся собственником.

Ответить
Россия, Москва

Нотариусы не оформляют совершеннолетнему ребёнку отказ!

Перед покупкой этой кв мы сделали брачный договор, что она будет единоличной собственностью мужа. Мне тоже не оформляют отказ!

Как их убедить? Некогда судиться.

Ответить
Россия, Москва

Только искать того кто оформит, если суд не годится.

Ответить
Россия, Москва

Получается, тогда вариант продать такую квартиру один:выделить равно ценные доли в покупаем ой, все?

Ответить
Россия, Москва

Либо договориться с опекой, что они Вам отказывают. Потом оспорить это в суде. Если суд разрешит такую схему, то она станет абсолютно законной и не подлежащей оспариванию.

Ответить
Россия, Новосибирск

А как вы при использовании мат капитала сможете в собственность одного человека перевести?

Если речь про мат капитал и опеку....как?

Ответить
Россия, Москва

Заключается брачное соглашение по которому Недвижимость становится собственностью одного супруга.

Дарение долей из личной собственности производится в простой письменной форме.

Ответить
Россия, Москва

Ну как вариант, только более долгий,а именно с опекой получается только альтернатива и все Ну и законы у нас...

Ответить