Альтернативная сделка
ВопросыЗдравствуйте,
нужна помощь!
прошу подсказать касательно покупки альтернативной квартиры. Я-покупатель, беру ипотеку, продавец-покупатель и продавец конечной квартиры( насколько мне известно). Я точно буду готовить нотариальный договор, но тут мнения нотариусов разошлись.
суть вопроса, я покупаю квартиру у продавца А и открываю аккредитив, ну или ячейку. Вопрос- в чью пользу? В пользу продавца Б, который будет для меня никем и в случае чего, то в суде я не смогу доказать, что продавец А получил от меня деньги. И продавец А вообще может заявить, что согласия на перевод денег он не давал.
трехсторонний договор нотириус не регистрирует. А переводить деньги третьему лицу в мои планы не входит.
забыла добавить, я покупаю кв у матери, которая потом делает договор дарения денег в пользу сына и он на эти деньги уже покупает себе др квартиру. И тут у меня голова кругом пошла.
спасибо!
Татьяна Специалист по недвижимости
ну пардон и чем вас не устроил мой ответ? я вам порекомендовала ячейку или описывайте все в дкп, но ваши хочу не хочу другим участникам цепочки не интересны, не хотите ищите квартиру со свободной продажей. И так, на всякий случай, это вопрос по большей части к банку, а не к риэлтору, ну не риэлтор блин деньги переводит, а банк, риэлтор вам может помочь составить договор, расписку, рассказать как можно по другому провести расчет, а как все в банковской голове расскажет банк
18.11.2021
Ответить
Наталия (риэлтор,юрист)
При альтернатива деньги верхнего покупателя всегда! и никак иначе ложаться в ячейку конечному продавцу. Хотите именно вашему продавцу, а не 3 ,5,10, то разбивайте сделку.
19.10.2021
Ответить
HD
Наталия (риэлтор,юрист), спасибо, да, мне уже нотариус это подтвердил, что получателе денег должен выступать МОЙ продавец.
19.10.2021
Ответить
Наталия (риэлтор,юрист)
HD, В альтернативе Получатель денег не ваш продавец, а конечный продавец. Если в альтернативе 10 квартир,то 10 продавец получит деньги.
Нотариусы не умеют составлять схемы сделок и тем более финансовые схемы.
По ДКП ваш продавец деньги от вас получает и пишет расписку, по факту он получает альтернативную квартиру.
19.10.2021
Ответить
HD
Наталия (риэлтор,юрист), конечно, все верно. Только с точки зрения закона и ГК, данные сделки никак не регламентируются. И в случае если сделка между моим продавцом и его продавцом будет признана ничтожной, то в суде могут аннулировать и мое право собственности. Риэлтор никакой ответственности с тз закона не несет.
у мужа суд и присуждал право собственности и аннулировал ровно через год.
а расписка от мое продавца, в случае фактического неполучения денег не является доказательством в суде.
буду благодарна, если вы дадите ссылки на конкретные статьи ГК, где регулируются альтернативные сделки и отвественность сторон.
19.10.2021
Ответить
Наталия (риэлтор,юрист)
п.2 ст.408 ГК РФ даёт понятие-расписка. Расписка-это факт получения средств.При альтернативе продавец вместо денег получает сразу другую недвижимость. И на данный факт пишется расписка , т. к согласно ДКП деньги должны были продавцы/продавец получить.Поэтому передать деньги прямому своему продавцу в альтернативе не получится. Т. к на ячейки есть определённый доступ и сроки.М она на одного продавца, а не на всех. Риэлтор не несёт ответственности, но он 95% риск потери права собственности и риск срыва сделки и риск неправильных расчётов на сделке минимизирует. И никто гарантию своей работы никогда не даст, ни юрист, ни адвокат, ни нотариус),иначе это лжепрофессионалы).Понятие альтернативной сделки в законе нет.
19.10.2021
Ответить
HD
Наталия (риэлтор,юрист), и еще вопрос, почему мой продавец не может аккредитив/ячейку в пользу своего продавца? Договор( авансовое соглашение у него подписано), есть месяц на регистрацию купли-продажи. Мой договор с продавцом будет нотариальный и переход права должен произойти в течение 3-х дней.
19.10.2021
Ответить
Наталия (риэлтор,юрист)
HD, не совсем поняла вопрос,но отвечу, если ему есть что закладывать, например стоимость больше, чем продаёт, то ячейку он арендует. Либо разбивать сделку. И ваш продавец с наличными уже купит квартиру у конечного продавца.
19.10.2021
Ответить
HD
Наталия (риэлтор,юрист), доброе утро! Спасибо за ответы. Как мне вчера сообщили, цена покупаемой кв моего продавца выше, чем та, что он продает мне. И мой продавец будет открывать 2-й аккредитив. ( планируем через акк. Сработать). Меня сильно смущает, что я покупаю у Ольги, а на вырученные мной деньги кв покупает не она, а ее сын. И тк вы верно написали, что ГК не регулирует альтернативы, то расписка не будет являться доказательством в суде. Вот если бы я открыла акк в пользу Ольги, у меня была бы банк транзакция, помимо расписки, что деньги были переведены на счет Ольги
20.10.2021
Ответить
Наталия (риэлтор,юрист)
HD, Доброе утро Расписка-это факт получения средств. Расписка-если она написана верно является доказательством в суде. Расписка имеет юридическое значение. Единственное, что можно, если хотите сделку с альтернативой, указать всю цепочку в ДКП. Но это практиковалось много лет назад.Сейчас такие ДКП не встречаю. Поэтому данный пункт необходимо обсуждать конкретно с регистратором, кто будет сделку регистрировать. Я бы на вашем месте заплатила бы за эти услуги. И я так и не поняла,почему ваш продавец не продаст свободную квартиру, без альтернативы?
20.10.2021
Ответить
HD
Наталия (риэлтор,юрист), Наталья, еще раз спасибо! Я готова заплатить деньги и за юр. сопровождение сделки, но пока не могу найти грамотных специалистов, т.к. вы верно указали, что юристы, дающие гарантии-это уже заведомый обман, уже много таких встретила. Касательно продажи квартиры -тот же вопрос. Я предложила риэлтору такой вариант, что я покупаю квартиру, через 3 дня получаю выписку из ЕГРН, а пока это происходит она оформляют их сделку.
20.10.2021
Ответить
Наталия (риэлтор,юрист)
HD, их сделка может пройти не в эти 3 дня, пока идёт регистрация,а после раскрытия аккредитива. Т.е запас в неделю минимум между сделками.
20.10.2021
Ответить
HD
Наталия (риэлтор,юрист), так я и говорю, я покупаю у них, а они уже потом. Или пусть свой акк открывают в пользу их продавца. Тем более, что мой продавец даже не является покупателем, тк покупает сын моего продавца. Да и сын ли он вообще-вопрос.
20.10.2021
Ответить
Татьяна
Через Сбербанк Домклик покупали. Все пришли к менеджеру в банк. В договоре акредитива прописывали, что покупаем мы и что покупают продавцы. Акридетив открывали на имя конечного покупателя. Акредитив продаца вашего продавца открывается и вы первая об этом узнаете. Как только он открылся мы при акте передаче квартиры получили расписку ,что деньги безналично получил и претензий нет. Менеджер Сбербанка отправлял в гос. реестр все документы одновременно.
Смотрите на договор продажи. Там можно внести любые условия.
17.10.2021
Ответить
HD
Татьяна, а теперь если у вас запросят платёжный документ в пользу вашего продавца, что кроме расписки у вас есть? Банк транзакции в пользу вашего продавца нет. Как он мог дать вам расписку на то, что он не получал?
20.10.2021
Ответить
Татьяна
HD, В Договоре прописано кто и что покупал. Он написал,что получил в электронном виде деньги. В Договоре прописано кто ,что вносит и у кого покупает. Эти документы делают сами менеджеры банка. Все участники сделки прописаны в документах и во всех. Цена покупки тоже открыта. И видно,что наш продавец еще доложил и сколько к сумме на которую он купил квартиру. Там все достаточно прозрачно. Таких сделок много. Кроме того сами менеджеры банка не отсылают в Росреестр без аккредитива. Все прозрачно до рубля и все действия. Вам ничего не мешает не делать альтернативу и просто растянуть сделку во времени.
21.10.2021
Ответить
HD
Татьяна, давайте еще раз по пунктам. Если покупается недвижимость у близких, которые не кинут, то можно доверять. Но этот вариант не рассматриваем. Итак: Елена покупает кв у Ольги, которая Покупает кв у Васи. Самый простой вариант. Понятие альтернативы в ГК нет. Итак 1) Елена открывает акк на свое имя, кот может открыть Вася( продавец Ольги), на основании 2-х выписок из Егрн и зарегистрированных договоров. 2) Ольга открывает акк на себя в пользу Васи ( доплата за свою кв). Все счастливы и довольны. Елена получает расписку, что Ольга получила деньги по безналу и претензий не имеет.
спустя 1-2-3 года сделка между Ольгой и Васей признается ничтожной по суду, тк например появился кто-то, чьи интересы не были учтены( вышел из тюрьмы) или еще др варианты есть. Не суть. Елена будет идти паровозом по суду и как минимум выступать ответчиком. При этом в любой момент после регистрации прав Ольга может заявить, что расписку она дала под давлением, фенозепамом и тд. А аккредитив был раскрыт Васей и Елена никак не сможет доказать, что рсуществила банк транзакциб в пользу Ольги, ибо Ольга денег не получала. А раз деньги не переводились покупателю, то расписка судом, как одно из доказательств, что деньги были направлены Именно Ольги-не рассматривается. Расписка служит доказательством только и исключительно при расчетах между продавцом и покупателем. И Ольга сообщает, денег я не видела, верните квартиру.
общалась за неделб с 5-ю адвокатами по гражданским делам, 6-ю юристами, бесчисленным количеством нотариусов. И все подтвердили возможность такого сценария.
21.10.2021
Ответить
Татьяна
HD, Быть может многое. Вы можете просто отказаться от такой сделки. Искать другую квартиру. Мы конечно и на диктофон записали. При любой сделке может выползти ,что угодно. В акредитиве показано,что мы покупаем. Сбербанк является гарантом нашей сделки. Ему мы тоже отстегнули 10. При желании там все видно и прозрачно. Наш риелтор такие сделки делала. Ну мы по максимуму подстраховались и готовы и в суд пойти. Наши деньги переводились на счет того,кто покупал квартиру и тогда мы тоже может потребовать деньги от того человека или часть той квартиры,которую они покупали. Тоже все суммы у них прописаны и объекты. Проследить от кого и куда деньги шли тоже просто. Люди не захотят терять лучшую квартиру. По телеку тетку показывали она через 20-ть лет претензии предъявила. Ну и покупая квартиру мы смотрели ее чистоту. Единственный ребенок и наследство.
21.10.2021
Ответить
Татьяна
HD,
кроме того справка из Псих. дисп. И нарко. Т.ч. проблема с невменяемостью мимо. АКроме того прописано,что она купила квартиру. Если бы она не получила денег,то она бы осталась без квартиры,а она с ней осталась. И видно,что купила она эту квартиру на наши деньги. И это видно из бумаг Сбера и в нем все квартиры и участники. Еще есть куча свидетелей. Риелторы,менеджер банка. И если человек пришел столько лет спустя,то он мошенник.
21.10.2021
Ответить
Наталья
При альтернативе аккредитив не используется. Ваш вариант только ячейки, 2 ячейки. В одну вы закладываете, во вторую-ваш продавец.Они обе должны будут открываться в пользу конечного продавца, ваш продавец идёт транзитом. Условием раскрытия обоих ячеек идёт 2 договора к-п квартир с отметкой Росреестра. Ключ от своей ячейки вы отдаёте своему продавцу в обмен на расписку в получении денег. Он в свою очередь отдаёт оба ключа конечному продавцу в обмен за свою расписку. + ваш продавец показывает в банке оба договора к-п квартиры. Все вам расписала)))
15.10.2021
Ответить
Наталья
Наталья, ничего страшного тут нет. Ключ от ячейки остаётся у вас все время. Вы отдаёте документы на переоформление в росреестр, потом в один день приезжаете и их получаете, и дружно все топаете к ячейкам и меняете ключи на расписки о получении денег.
15.10.2021
Ответить
HD
Наталья, ключ можно потерять, мы так уже делали, платится 6-7 тыс и вуаля. Расписка-это хорошо, но у меня нет документального подвтерждения перевода денег МОЕМУ продавцу. Через пару месяцев, мой продавец может пойти в суд и сообщить, что денег он не получал, верните мне квартиру. Что я в суде предъявлю? Расписку? И аккредитив при альтернативе работает, более того, скорее всего только он и возможен, со слов риэлтора
16.10.2021
Ответить
Наталья
HD, в суде покажите 1. Расписку о получении денег. 2. Акт приема-передачи квартиры, в котором тоже будет фраза, что претензий друг к другу материальных не имеете.
16.10.2021
Ответить
HD
Наталья, ну как бы надеюсь, что до суда не дойдет. Но хочется обезопаситься по полной.
16.10.2021
Ответить
С495
Здесь конечно, есть люди больше разбирающиеся в данном вопросе, но я здесь вообще альтернативу не увидела, потому как у того кого вы покупаете (продавец), покупать ничего не планирует, у вас здесь по сути нет покупателя-продавца. И к вашей покупке, передача денег продавцом, третьем лицу никакого отношения не имеет.
15.10.2021
Ответить
С495
HD, вы вроде покупаете квартиру у матери, а квартиру покупает сын. Это вроде два разных человека.
16.10.2021
Ответить
HD
С495, именно! Поэтому я вообще в прострации и ахреневаю. Я поговорила с 2-мя риэлторами и 5-ю нотариусами и все разное говорят. Моя голова сейчас лопнет. Осталось сходить в банки, пообщаться там.
16.10.2021
Ответить
С495
HD, я так понимаю сделать из этого альтернативу хочет продавец, но здесь в середине дарение, и это никак в сделки по продаже нормально не запихнуть. Просто сейчас рынок шальной и продавец хочет подстраховаться. Но для вас это не хорошо, может обсудить, что покупает мать, а там пусть уже квартиру дарит (или пусть ждут денег, а потом дарят деньги и проводят вторую сделку), а так мне кажется для вас не очень хорошая ситуация (но я не профессионал, у меня был риэлтор, который, на мой взгляд, в более безопасные сделки не советовал ввязываться).
16.10.2021
Ответить
HD
С495, да, конечно я буду все обсуждать, тк я вообще просела окончательно. Другой вопрос, что я решила тоже нанять риэлтора со своей стороны, чтобы он уже отстаивал мои интересы. А тем более у меня еще там и гараж фигурирует, который идет в нагрузку и не продается, а это вообще тот еще квест, тк с ним меня могут просто «кинуть». НО мне не нравится подход «моих» наемных риэлторов, что раз альтернатива, то только так. Вот так-меня не устраивает. Кому продаю-тому и деньги перевожу.
16.10.2021
Ответить
Татьяна Специалист по недвижимости
зачем вам нотариус? в квартире есть доли несовершеннолетних или недееспособных? если нет, но никакой доп защиты вам это не даст только лишние расходы.
в вашем случае лучше использовать ячейку, подтверждение получения денег расписки, вы будете закладчиком, а выемщик продавец вашего продавца, при этом у вас будет расписка от вашего продавца. Что там потом будет делать мать с сыном это уже будет не ваша головная боль. В описанной ситуации безналичный расчет не возможен, именно если будет альтернатива, то есть или ячейка или разбивать сделки. Если бы покупал тот кто продает можно было бы в договоре купли продажи описать переходы денег, но с дарением денег это будет полная хрень. Да и банк вам не позволит такой перевод.
15.10.2021
Ответить
HD
Татьяна специалист по недвижимости, спасибо! Уточню еще информацию в банке. Выемщик все равно же 3-е лицо, вот что смущает. Несовершеннолетних детей нет. Собственник 1-н с 2012 года.
15.10.2021
Ответить
Татьяна Специалист по недвижимости
HD, да, выемщик третье лицо, но как минимум не нужно изгялятся и описывать все странные действия в дкп. У вас альтернатива, вы не сможете просто так взять и отдать деньги своему продавцу ибо там дальше есть еще сделка. Тут или нужно было не выбирать такую сделку или разбивать или идти на эти условия.
15.10.2021
Ответить
HD
Татьяна специалист по недвижимости, так в том то и дело, что риэлтор хитрая очень, она др сих пор утверждает, что получателем денег будет мой продавец. У меня не сходится.
15.10.2021
Ответить
Татьяна Специалист по недвижимости
HD, это я вам уже про комментировать не смогу. Я знаю еще есть вариант через эскроу счета, но я ими никогда не пользовалась.
15.10.2021
Ответить
HD
Nata, я уже много обзвонила. И главное, что одна говорит, что ничего страшного переводить деньги третьему лицу, тк в условиях раскрытия аккредитива можно просто прописать, что необходимо 2 выписки из ЕГРН, те 2 сделки должны пройти регистациюю в Росреестре. А вторая вообще категорически против открытия аккредитива в пользу 3-го лица и я как бы с этим согласна, о чем выше написала, тк подтверждения документального, что я переводила деньки в пользу МОЕГО продавца у меня не будет.
14.10.2021
Ответить
HD
Nata, я Просто покупаю квартиру, а вот мой продавец покупает на мои деньги др квартиру.
14.10.2021
Ответить
Nata
HD, тогда Вы не может включить покупателя/
продавца альтернативной сделки в ДКП.
Найди те нормального риэлтора и выстройте цепочку расчетов. Не понятно только, почему Ваш продавец хочет сделать это за Ваш счет
14.10.2021
Ответить
HD
Nata, у меня квартира подобрана, риэлтор есть со стороны продавца-покупателя. И альтернатива подобрана. Документы на квартиру, кот я планирую к покупке проверены. Я пытаюсь разобраться именно в транше денег, тк не могу понять схемы.
14.10.2021
Ответить
HD
Nata, и договор нотариальный будет только у меня и моего продавца-покупателя. А у него с его продавцом, скорее всего обычный. И продавец моего продавца-покупателя ко мне никакого отношения не имеет.
14.10.2021
Ответить
Татьяна Специалист по недвижимости
HD, это издержки альтернативы и что входит, а что не входит в ваши планы согласовывается и с другими участниками сделки. Не хотите передавать деньги третьему лицу (по безналу или через ячейку) нужно было искать прямую продажу.
15.10.2021
Ответить