Опытные покупатели (продавцы), а также юристы или риэлторы, помогите!

Такая ситуация. Хотим мы комнату свою продать, а однокомнатную квартиру купить, разницу стоимости берем в ипотеку в сбербанке, сумму одобрили, но получается впритык.

Сделка получается альтернативная, меня все кругом уверяют, что без риэлтеров нечего неполучится. Но, я бы была только «За», еслиб были средства, а они за такую сделку возьмут 6-7%, т.е. 400-500 тыс (от стоимости квартиры и комнаты), таких денег нет. Если совершать только покупку через риэлтора, а продавать самой, то получается около 300тыс, таких средств тоже нет. Короче, суммы нереальные.

Мне видится 3 решения:

1. отказаться от всего (мы так долго этого хотели, ситуация у мужа на работе с белой зарплатой критическая, вдруг уволят или уволится сам, и устроится на другую с серой зарплатой, так что кредит потом будет взять проблематично, по крайней мере в сбербанке);
2. все же попытаться самостоятельно (очень рискованно);
3. привлечь специалистов частично (ну например т.н. Юридическое сопровождение сделки)

Наверно буду пробовать третий путь.

Тогда, готова заплатить за (что сразу пришло на ум):

Во-первых, проверка юридической чистоты квартиры с получением письменного заключения.

Во-вторых, составление грамотного договора об авансе, в котором максимально отразить мои интересы (как то условия его возврата, и др., а может и возмещение понесенных расходов (оценка, нотариальное удостоверение документов для банка)

В-третьих, это помощь в составлении основного договора (учитывая альтернативность сделки), что бы неполучилось, что комнату продам, а квартиру не куплю. Знаю, что на регистрацию одновременно подают по двум этим сделкам, а как быть, если, к примеру, Свидетельство на комнату выдадут, а на квартиру нет, как выходить из такой ситуации, а главное, как предотвратить. Вот, например, конкретный вопрос, можно ли в договоре купли-продажи комнаты внести пункт, что основанием для продажи является регистрация права собственности на квартиру?

Наверняка, еще что то, что я по неопытности еще не знаю, может присутствие на переговорах с другой стороной сделки…..

Может, кто посоветует проверенную юридическую контору, или сам юрист?

А может, кто-то сам совершал такую сделку, и что-нибудь посоветует?

А может, кто-то меня вообще отговорит, мол, нет денег лишних, не морочь никому голову.

Устали мыкаться по съемным квартирам (а мне уж скоро 40), пожалуйста, Help!!!