ИПОТЕКА? Это же просто!

ипотеке. В каком порядке лучше действовать при поиске банка-кредитора, 
какие подводные камни могут возникнуть на этом пути? Рассказ, основанный
 на личном опыте.
 
Год назад мы купили квартиру у одного из московских застройщиков. Часть 
денег была отдана наличными, а часть взята по ипотеке. Поначалу стоял 
вопрос, как лучше получить в банке недостающую сумму: по ипотеке или в 
кредит? Сравнив ставки, пришли к выводу, что ипотека будет однозначно 
дешевле. Год назад ставки были в среднем по рынку примерно 12-13% за 
ипотеку на строящийся дом против 20-30% за кредит.
 
Ипотека - это тот же кредит у банка под проценты, только в качестве 
залога по нему выступает ваша недвижимость. В случае невыплаты она 
уходит банку. У всех банков есть определенные условия по ипотеке, к ним,
 в частности, относится первоначальный взнос, то есть какую стоимость 
квартиры вы должны быть готовы внести, чтобы банк дал вам деньги. В 
среднем он составляет сегодня 20%.
 
 Не все банки дают ипотеку под то, что вас заинтересует.
 Итак, мы остановились на ипотеке. Дальше встал вопрос, где ее лучше 
взять. Я браво пустилась мониторить рынок и вообще разбираться, что это 
такое, какие схемы. Сделала внушительную таблицу со ставками, которая в 
итоге просто пошла в мусорное ведро, потому что в жизни все иначе. 
Оказалось, что компании-застройщики работают не со всеми банками, а 
только с конкретными, проверенными, и не идут на то, чтобы подключать к 
себе новых «операторов». Поэтому, чтобы не тратить время зря, зайдите 
сначала на сайт жилого комплекса, который вы присмотрели, в раздел «Как 
купить», там обычно можно найти перечень банков, с которыми работает 
застройщик по ипотеке. Нет смысла просматривать список всех банков, с 
которыми вообще работает девелопер. Дело в том, что даже у одной 
компании банк аккредитует далеко не все объекты и даже не все корпуса. 
Поэтому ваш путь - на сайт конкретного жилого комплекса.
 
У некоторых застройщиков список банков может быть весьма внушительным 
(например 19 - как у «Мортона»), а у некоторых очень короткий (всего два
 - как у ГК «Пионер). Скажу по опыту просмотра нескольких объектов, что 
самые распространенные ипотеки - это «Сбербанк» (он на первом месте), 
«ВТБ 24» и «Раффайзен». Они есть в портфеле почти всех застройщиков.
 
Понимая это, советую проработать ипотеку по трем главным банкам еще до 
начала поиска квартиры. Посмотрите, какие банки наиболее распространены 
среди интересующих вас застройщиков жилых комплексов, и подайте в них 
заявку. Рассмотрение заявок на получение ипотеки бесплатно, вас никто не
 ограничивает в том, чтобы обратиться в несколько банков одновременно. 
Никаких обязательств за собой положительное решение по ипотеке не несет.
 Это ваше право - выбрать, в каком банке вы потом будете ее брать.
 
Срок действия одобренной банком заявки составляет в среднем по рынку от 
двух до четырех месяцев. В принципе, за это время вполне можно найти 
себе квартиру.
 
На личном опыте скажу, что искать квартиру с уже одобренной заявкой 
будет намного приятнее и спокойнее. Объясню почему. Рассмотрение 
кредитной заявки занимает сегодня в среднем от 3 до 10 дней, сколько 
точно этот процесс будет идти, вам не скажет никто. Застройщик может с 
понравившейся квартирой вас и не подождать. Например, так было у нас с 
ГК «Пионер». Мы обозначили квартиру, которую хотели бы купить, поставили
 ее на бронь (плата за это не взималась), подали заявку на рассмотрение 
ипотечного кредита в «Абсолютбанк», который работал по этому дому с 
застройщиком. Банк обозначил срок почему-то в две недели, но при этом 
обещал поторопиться. За это время пришел покупатель с уже готовой 
суммой, застройщик решил не ждать решения по нам, и продал квартиру ему.
 Непорядочно, некрасиво, но, как говорится, «бизнес, ничего личного». 
Некоторые застройщики, например «Крост», практикует платное 
бронирование, стоимость за две недели - 15 000 руб., на месяц - 35 000 
руб. В случае отказа от покупки квартиры, если вам, например, не одобрят
 ипотеку, сумма не возвращается.
 
 Выбираем банк для ипотеки.
 Как я уже отметила выше, имеет смысл рассматривать для подачи на 
ипотечный кредит ограниченный перечень банков. Изучите, с кем работают 
интересующие вас застройщики. Если вашей семье положены какие-то льготы 
или субсидии, например, вы хотите воспользоваться «материнским 
капиталом» или сертификатом «Молодая семья», то посмотрите какие банки 
работают с ними.
 
Дальше поймите, подходите ли вы под требования к заемщикам. На сайте 
каждого банка есть отдельный блок или страница, где они изложены. Обычно
 есть ограничения по возрасту не менее 21-го и не более 65-ти на момент 
окончания срока действия кредита, а также по стажу работы. Требуется, 
чтобы стаж был не менее шести месяцев на текущем месте работы и не менее
 одного года общего стажа за последние пять лет.
 
Заранее нужно осмыслить стоимость квартиры (сколько вы можете себе 
позволить), сколько у вас есть собственных средств (к ним может 
относиться и «материнский капитал»), а сколько хотите взять взаймы. На 
сайте каждого банка есть калькуляторы, можно примерно прикинуть по ним, 
какие вам предстоят затраты. (Чтобы не копаться на сайте, можете просто 
набрать в поисковике «ипотечный калькулятор +название интересующего 
банка»).
 
С помощью калькуляторов вы реально сможете оценить свои финансовые 
возможности, а также понять, на какую сумму кредита от банка вы можете 
рассчитывать. Так, например, вы хотите купить квартиру за 9 млн руб., 
ваш подтвержденный доход - 50 тыс руб. в месяц. Из ипотечного 
калькулятора вы узнаете, что минимальный взнос за квартиру составляет, 
например, 20%, соответственно, вам нужно будет единовременно отдать 1,8 
млн руб. Далее - при цене квартиры в 9 млн руб., сумма запрашиваемого 
кредита должна быть 7,2 млн руб. С помощью калькулятора вы можете 
узнать, выдаст ли банк вам такую сумму. При зарплате в 50 тыс руб., как 
показывает калькулятор одного из банков, самый максимум, что он будет 
готов вам выдать - это 3 млн руб. на 30 лет (при этом переплата ваша 
составит 7,3 млн). Что и говорить, хороший повод сопоставить свои 
желания с возможностями. Чтобы получить 7,2 млн на десять лет, нужно 
иметь подтвержденный доход в размере 123 тыс руб. в месяц.
 
По личному опыту скажу, что самые точные расчеты будут при общении с 
менеджером, именно у него вы сможете узнать точный размер ставки (чтобы 
не ошибиться, изучая все самостоятельно на сайте). Менеджер сможет 
сказать вам, какой ежемесячный доход нужно подтвердить, чтобы получить 
ту или иную сумму. После короткого разговора с вами он сделает расчет на
 разные сроки и пришлет вам его на почту. Важно обратить внимание на 
размеры штрафов за просрочку, а также на возможность досрочного 
погашения кредита, нужно ли в этой ситуации будет доплачивать или нет.
 
Мы работали в итоге со «Сбербанком», так как он был на тот момент 
единственным банком, который давал ипотеку по выбранному нами объекту. 
На тот момент ставки в нем на ипотеку в строящемся доме составляли 12% 
годовых. Сегодня ставки снижены до 11,4% на строящийся дом, для 
вторичного рынка они составляют 14%. Если вы собираетесь использовать 
«материнский капитал», то здесь есть тонкость. Если вы будете включать 
материнский капитал в счет первоначального взноса, тогда процентная 
ставка будет рассматриваться от 14% годовых. В случае если материнский 
капитал идет в счет досрочного погашения кредита (то есть первоначальный
 взнос без участия маткапитала), то будет фиксированная ставка 11,4% 
годовых на весь срок (не зависит от суммы и срока, на который берется 
кредит). Кстати, надо сказать, что далеко не во всех банках материнский 
капитал можно вносить в счет первоначального взноса, во многих его 
принимают только в счет погашения кредита.
 
(«Материнский капитал» - это одна из форм поддержки государством 
российских семей. За рождение второго ребенка родители сегодня по всей 
России получают единовременное пособие. На руки оно не выдается, но эти 
деньги государство может перечислить на покупку квартиры. Размер пособия
 в 2015 году составляет 453 026 руб.)
 
 Пишем заявление на ипотечный кредит.
 К сожалению, заявка - это не одна бумажка, которую нужно подать для 
рассмотрения заявки на ипотечный кредит. Нужно будет предоставить пакет 
документов, хотя в целом он не такой уж и большой. И почти у всех банков
 одинаковый: паспорт, справка о доходах (в свободной форме, по форме 
банка или по форме 2-НДФЛ, чаще последнее), копия трудовой книжки, 
заверенной работодателем, заявление. Пакет подается в отделение банка.
 
 Вот что требует «Сбербанк»:
 
1) ксерокопия или скан всех страниц паспорта;
 
2) документ, подтверждающий занятость (копия трудовой книжки, заверенная
 работодателем, с записью «работает по настоящее время» на последней 
странице);
 
3) документ, подтверждающий финансовое состояние (либо 2-НДФЛ, либо 
справка по форме банка, как вам удобнее, в плане отображения доходов, 
доход указывается за последние 6 месяцев).
 
Если состоите в браке, то в случае, если доход cупруги(а) будет 
подтверждаться, необходимы те же документы, что и для вас. Если без 
учета платежеспособности, то только паспорт и анкета. Если кто-то из 
заемщиков является участником зарплатного проекта «Сбербанка» (карта 
открыта работодателем), то трудовая и справки не потребуются, в анкете 
указывается номер зарплатной карты. Если вы являетесь ИП, то документы 
следующие: налоговая декларация за 6 месяцев, ИНН и ОГРН (ОГРИП). Это 
все.
 
Пакет документов нужно лично подать в отделение банка. Как правило, у 
«Сбербанка» по ипотечному кредиту работает отделение банка, 
расположенное рядом с объектом. То есть нужно понимать, что если вы 
покупаете, например, квартиру в Красногорске, то и оформлять кредит 
придется именно там (просто такой небольшой нюанс).
 
В случае одобрения вашей заявки по электронной почте придет скан 
официального уведомления о положительном решении о предоставлении 
кредита. Получить оригинал при необходимости можно в отделении банка.
 
 Сделка с банком и застройщиком.
 После одобрения заявки вам нужно подобрать квартиру, которую вы будете 
покупать. Если вы приняли решение получать ипотеку в определенном банке,
 то запросите у него список аккредитованных объектов (или обычно он 
также есть на сайте банка).
 
Теперь нужно, выбрав квартиру, выслать в банк договор долевого участия 
на согласование (обычно это делаете не лично вы, а менеджер застройщика,
 который работает с вами на объекте и у них уже эти ДДУ по много раз 
согласованы, но таков порядок). Банк одобряет текст ДДУ.
 
Перед подписанием кредитного договора, как правило, нужно оформить 
договор страхования жизни и здоровья в компании, отвечающей требованиям 
банка (список вам выдадут). Размер страховки рассчитывается 
индивидуально в результате анкетирования заемщика. У нас это было 
порядка 5 000 рублей. Страховаться должны оба супруга.
 
Далее этот договор страхования должен быть, если требуется, на сделке в 
банке. После подписания кредитного договора едем к застройщику на 
подписание ДДУ. Важно, что если вы в браке, нужно принести с собой 
нотариально оформленное согласие на сделку от супруги(а). В тексте ДДУ 
фигурирует общая сумма договора (цена) и расписывается, какую сумму вы 
уплачиваете за счет собственных средств, а какую за счет кредитных, 
предоставленных вам банком.
 
Документы отдаются на регистрацию в регпалату, после того, как она 
успешно прошла (средний срок - пять дней), вы вносите собственные 
средства застройщику и отдаете документы в банк на перечисление 
кредитных (деньги от банка вы на руки не получаете, они идут по безналу 
на счет застройщика).
 
Неприятным сюрпризом для нас при подписании ДДУ стало навязывание 
застройщиком услуги по государственной регистрации договора участия в 
долевом строительстве и регистрации права собственности на квартиру. У 
«Кроста», где мы покупали квартиру, нам заявили, что у них «только так» и
 пришлось отдать непонятно за что порядка 50 тыс. руб.
 
 Выплаты по ипотеке.
 Выплаты по ипотеке - дело серьезное. Они будут очень четко 
отслеживаться не только банком, но и застройщиком. В случае просрочек от
 банка идут реальные пени, из-за которых застройщик может не давать вам 
подать заявление на регистрацию свидетельства о собственности (если этим
 занимается он) и пр. Заранее внимательно почитайте договор и 
соразмерьте ваши силы.
 
У большинства банков идут пени за просрочку платежа в размере 0,5-1%. 
Если вы пропускаете платеж в установленный срок, они автоматически 
начисляются за каждый день просрочки. Но самое неприятное в такой 
ситуации, что банк за невыполнение вами обязательств может просто 
забрать квартиру, ведь она остается в залоге у банка до тех пор, пока вы
 полностью не выплатите кредит. Хотя это радикальная мера, на которую 
идут в крайнем случае. Сначала с вами будет связываться подразделение 
банка по работе с просроченной задолженностью и вежливо - о сумме 
просроченной задолженности. Писать что-то в духе: «…несоблюдение условий
 кредитного договора влияет на вашу кредитную историю. В будущем, при 
рассмотрении вопроса о предоставлении вам другого кредита, данное 
обстоятельство может негативно повлиять на решение Банка о возможности 
его предоставления».
 
Чтобы избежать просрочки по ипотеке, нужно изначально трезво рассчитать 
свои финансовые возможности, не действуя по принципу «главное ввязаться в
 драку». Очень правильно иметь «подушку безопасности» на два-три взноса 
вперед.

Подскажите, пожалуйста, знающие люди! У нас такая ситуация. Собираемся брать ипотеку, хотим использовать мат. капитал. Первоначальный взнос 40% будет. Но нам нужно будет в этой квартире оформить долю на мою маму. Возможно ли это, если она не будет созаемщиком? И на каком этапе: сразу или уже после погашения ипотеки? Или если будем использовать мат. капитал, то это нереально - выделить долю 'постороннему'?

Ответ

Удачных сделок!

С уважением, Михаил.