Итак, пишу про передачу оплаты квартиры при ипотеке.
Хочу особенно отметить, что государство никак не регламентирует этот процесс. Согласно ГК оплата квартиры должна произойти, а подтверждается она распиской (ст 408 ГК).
Схему закладки в ячейки и условия открытия ячеек разрабатывают банки (эти условия называются условиями доступа; они включают в себя ряд документов и обычно ключи от ячейки). Все условия прописываются в трехстороннем договоре аренды индивидуального банковского сейфа. Сторонами являются банк, продавец и покупатель.
По моему опыту в последнее время ипотечные банки стали более требовательны к условиям доступа. Потому что: 1) отменили свидетельства; 2) технические ошибки при регистрации сделки существуют; 3) банк хочет проконтролировать, чтобы все условия законной сделки были соблюдены (так как судебные прения около объекта залога банку совершенно не нужны).
Оплата начинается с того, что за пару дней до сделки покупатель перечисляет средства на счет в банке, где будет получать кредит (далее - Банк). Это действие является подтверждением наличия взноса у покупателя. Уточню: эти деньги покупателя. До сделки он имеет полное право ими распоряжаться. Они не блокируются, никуда не перечисляются Банком.
Банк видит эту сумму и в день сделки перечисляет на тот же счет сумму ипотечного кредита.
В тот же день в кассе покупатель и продавец снимают деньги (полную стоимость квартиры) и закладывают их в ячейку.
После закладки пакет документов по сделке уходит на регистрацию в регпалату (Росреестр).
Когда проходит регистрация, продавец может открыть ячейку. Для этого ему не нужен сам покупатель. Ему нужны ключи и ряд документов. Этот ряд определяется банком. Не всегда он разумен, иногда банк требует полной жести (тогда мы пытаемся договориться о разумном компромиссе). Задача сторон - до дня сделки (если банк озвучит условия доступа заранее) или в день сделки четко обговорить, как вы встречаетесь после регистрации, какие документы покупатель передает продавцу для открытия ячейки и как (лично или регистратор кладет в файл продавца, оригинал, копия или нот.копия). Это очень важно! С ячейками все строго. Без полного комплекта, по фотографии или по просьбе ячейку не открывают.
По моему опыту наиболее лоялен к условиям Сбер и Райффайзен. Очень жёсток ВТБ.
Читайте договор аренды от первой и до последней строчки.
И про расписку.
Расписка - это важный документ, подтверждающий оплату квартиры.
Она должна быть написана не абы как, а содержать конкретные реквизиты. Отследите этот момент.
Как правило, расписка передается покупателю в обмен на ключи от ячейки. То есть после регистрации сделки при получении документов покупатель и продавец встречаются и обмениваются ключами и распиской.
Но иногда банки ставят ее в условия доступа. Тогда очень желательно, чтобы Банк забирал расписку на хранение себе. Вы просто забираете ее у менеджера Банка.