Чтобы разобрать риски, связанные с покупкой таунхауса, расскажу немного о том, что вообще необходимо знать при приобретении земли. Существуют 7 категорий целевого назначения земель согласно Земельному кодексу РФ. Использование земли каждой категории имеет свои особенности.

Нас в данном случае интересуют две категории:

· земли сельскохозяйственного назначения;

· земли населенных пунктов;

· земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

· земли особо охраняемых территорий и объектов;

· земли лесного фонда;

· земли водного фонда;

· земли запаса.

Для каждой из категорий существуют виды разрешенного использования. Для категории земель населенных пунктов их 16, в том числе:

· для многоэтажной жилой застройки,

· для индивидуального жилищного строительства,

· дачные/садоводческие/огороднические объединения,

· для с/х использования.

Земли с/х назначения могут использоваться:

· ведение сельскохозяйственного производства,

· крестьянское (фермерское) хозяйство,

· личные подсобные хозяйства,

· садоводство,

· животноводство,

· огородничество,

· дачное строительство,

· сельскохозяйственные угодья (земли, находящиеся в режиме особой государственной защиты: пашни, сенокосы, пастбища, виноградники и др.).

Очевидно, что вид разрешенного использования участка «для сельскохозяйственного производства» исключает возможность его иного использования, в том числе для дачного строительства.

Поэтому при покупке земли или загородного дома следует обязательно учитывать и категорию земли и вид разрешенного использования. Эта информация зафиксирована в свидетельстве о праве собственности. Для каждой категории и вида разрешенного использования существуют ограничения по строительству и в принципе по целевому использованию. При использовании земли не по целевому назначению по решению суда собственника могут лишить прав собственности.

Что касается таунхаусов, при покупке надо учитывать, что таунхаус относится к категории малоэтажных домов, которые рассчитаны на проживание в нем нескольких семей. На земельном участке с видом разрешенного использования «под ИЖС» разрешено строить дом лишь для одной семьи. Соответственно, если таунхаус возведен на землях под индивидуальное жилищное строительство, то постройка является незаконной и суд может вынести решение о сносе постройки в связи с нарушением целевого использования земель. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Участок должен относиться к категории "земли населенных пунктов" и иметь вид разрешенного использования "жилищное строительство", "малоэтажное строительство", "блокированные жилые дома".

Раз блокированные дома признаны многоквартирными, то, следовательно, застройщику необходимо получить разрешение на строительство со всеми сопутствующими документами, предусмотреть необходимую инфраструктуру и строить по закону 214-ФЗ.

Таким образом, при покупке таунхауса необходимо изучить документы и на объект строительства и на земельный участок, а также всю разрешительную документацию на строительство. Или обратиться к специалистам.

Ирина