Забеременела и поняла, что нужна квартира на комнату больше. Раньше я топила за то, что сначала жильё достойное, а потом дети, но получилось как получилось. У нас евродвушка в ипотеку. Сейчас я понимаю, что нужна полноценная двушка как минимум или трешка. Вопрос вот в чем девочки, как-то можно квартиру, которая ипотечная продать и купить больше тоже в ипотеку, ну то есть как-то с банком договориться, что мы меняем объект который у них в залоге? Ясно, что условия тоже должны поменяться. Но как это все делается? Может кто-то из вас девочки проходил такое?
Москва
Маргарита описала два варианта, есть ещё третий. Мы им воспользовались.
Вам надо понимать, что если Вы продаёте квартиру в ипотечном залоге, то она стоит дешевле, чем аналогичные квартиры на рынке. Потому что это риск для покупателя и не все на него идут!
Мы покупали такую квартиру, у продавца был долг в банке в 4 млн. Конечно, нам не хотелось рисковать своими деньгами, закрывать ипотеку, ждать пару недель снятия обременения. И мы искали инвестора, который за проценты от суммы долга закрывал долг продавца, а мы юридически покупали уже чистую квартиру. У вас есть вариант искать инвестора, он закрывает за вами долг, вы заплатите процент, но зато квартиру продадите по рыночной стоимости, а не дешевле. Но так желательно делать, когда у вас уже есть покупатель, потому что инвестор даёт деньги под процент на месяц ( у нас получилось 200 тысяч), но, как месяц истекает, там уже по 10 тысяч день!
Нам не хотелось рисковать своими деньгами, поэтому мы предложили продавцу вариант с инвестором. Т.к. квартира была сильно дешевле, мы оплатили инвестора сами. И всё равно, квартира получилась по стоимости ниже рыночной, даже с оплатой инвестора. Если цена моего спокойствия 200 тысяч, уж лучше так. Инвестор закрыл долг, сняли обременение и мы заключили сделку.
Продать квартиру, если там прописан несовершеннолетний - можно, сложнее, если у него там доля. Тогда только через органы опеки.
0
31.05.2021
Ответить
Санкт-Петербург
Светлана, а инвестору потом покупатель отдаёт деньги с продажи?
0
31.05.2021
Ответить
Москва
Кристина, да, мы просто в договоре прописали сумму на 200 тысяч больше, чем продавец заявил. Собственно, покупатель не обязан заниматься поисками инвестора и т.д. Это дело продавца. Просто нам очень сильно хотелось эту квартиру, что мы заморочились и рисковать не хотели. Если Вы сможете найти бесстрашного покупятеля, готового закрыть Ваш долг, то можно и без инвестора. Но, повторюсь, тогда квартира должна быть с оочень приличным дисконтом, что Вам не выгодно.
Искать покупятеля с ипотекой именно в Вашем банке - долго, разным людям банки дают разный процент. Например, нам сбер загнул высокий процент, мы пошли в втб. А у нашего продавца вообще в каком-то малоизвестном банке ипотека.
В целом - большой гемор продавать ипотечную квартиру..
0
31.05.2021
Ответить
Санкт-Петербург
Светлана, все поняла, только не понятно, в чем именно риск был ваш если бы Вы сами закрыли эту ипотеку без инвестора?
0
01.06.2021
Ответить
Москва
Кристина, а то, что юридически это фигово регестрируется. В плане, представьте, Вам нужно взять свои 4 млн и за кого-то закрыть ипотеку! А продавец возьмёт и передумает продавать. И придётся через суд доказывать, что ты заплатил деньги. Да, тебе их вернут, но сколько нервов и сил можно потратить. Плюс пару недель сидеть и нервничать, когда снимут обременение.
"Если Покупатель передает значительную сумму в виде аванса/задатка Продавцу для погашения им своей задолженности по ипотеке, то есть риск, что Продавец после снятия обременения передумает и откажется продавать квартиру. А возврат аванса может растянуться на годы.
Если Покупатель рассчитывает на ипотечный кредит от своего банка, и вносит аванс за понравившуюся ему ипотечную квартиру, то его банк может не одобрить ему квартиру, заложенную другому банку. Тогда есть риск потери внесенного аванса.
Банк-залогодержатель, например, может дать разрешение на продажу заложенной квартиры только при выполнении Продавцом определенных условий. Например, банк может потребовать от залогодателя выплаты 80% задолженности до сделки. Есть также риск и того, что банк вообще откажет в продаже заложенной ему квартиры и переоформлении залога на нового собственника.
Банк может не отказать в продаже заложенной ипотечной квартиры, но при этом не одобрит кредит конкретному Покупателю.
Сроки получения закладной из банка после погашения ипотеки, и снятия обременения в Росреестре могут затянуться. Тогда есть риск, что условия сделки могут стать уже не актуальными для Покупателя."
В общем, нужно постараться найти покупателя...
0
01.06.2021
Ответить
Санкт-Петербург
Светлана, поняла, спасибо за подробный ответ! будем закрывать тогда ипотеку сами
0
01.06.2021
Ответить
Уфа
Скорее всего нужно найти покупателя который закроет вашу ипотеку, потом уже новую дадут. У нас сейчас тоже стоит вопрос. Двушка, хотим трешку. Но все таки склоны выпоатить сами(осталось два года), потом мат.кап и трегка. У вас же тоже должен быть капитал.
0
31.05.2021
Ответить
Санкт-Петербург
Елена Лебедева, вот про капитал я забыла. Вложим его, но нам еще долго все равно платить...) можно продавать квартиру, где прописан несовершеннолетний ребёнок? Я думала там только менять можно
0
31.05.2021
Ответить
Уфа
Кристина, продать можно, только через органы
опеки, там разрешение нужно. Вы получите, покупаете же квартиру больше. Я бы посоветовала найти толкового риелтора. Она и поможет продать и купить и все бумаги контролировать будет. Проконсультироваться в любом случае стоит. Если будете вкладывать мат кап в эту квартиру доли нужно будет всем выдклять. Нам посоветовали расплатиться, потом капитал в др.квартиру. Меньше затрат и по времени и по деньгам
0
31.05.2021
Ответить
Электросталь
Елена Лебедева, если ребенок только прописан, а не собственник, то разрешение опеки тут вообще не нужно.
0
31.05.2021
Ответить
Санкт-Петербург
Ирина, а не будет проблем что ребёнок выписывается и получается не сразу прописывается?
0
31.05.2021
Ответить
Санкт-Петербург
Елена Лебедева, спасибо, поняла, тогда мат.капитал уже в следующую квартиру
0
31.05.2021
Ответить
Санкт-Петербург
Можно. Варианта 2.
1) самый простой - у покупателя одобрена ипотека в вашем же банке. Банк сам проведет сделку, вам выплатят остаток ваших средств, с учётом закрытой импотеки.
2) покупатель закрывает вашу ипотеку снимаете обременение и продаете как обычно. Желающих на подобный вариант не много естественно.
На новую квартиру подаёте на одобрение ипотеки в любом случае заново.
0
31.05.2021
Ответить
Санкт-Петербург
Маргарита, про первый вариант, это что банк сам найдёт покупателя из своих клиентов? Или мне писать в объявлении чтобы доступна ипотека желательно в таком то банке?
0
31.05.2021
Ответить
Санкт-Петербург
Кристина, нет,это вы в обьъявлени указываете что продажа из под ипотеки банка вашего. Если люди берут ипотеку, могут подать на одобрение в ваш банк. И сразу потом ее закрыть, если она им не нужна, например. Но в таком случае пакет документов (оценка, страховка) оплачивается вами.
0
31.05.2021
Ответить
Санкт-Петербург
Маргарита, поняла, спасибо! Более менее понятно стало. Вот думаю стоит ли приехать в банк и проконсультироваться, или уже сразу как соберусь продавать
0
31.05.2021
Ответить
