Добавлю в самом начале: если вы планируете использовать МК на покупку недвижимости (вложить в ипотеку или направить его продавцу), а после продавать квартиру/дом, то сначала обратитесь в органы опеки по месту регистрации детей, чтобы прояснить, как именно ваша опека выдает разрешение на продажу.
Чтобы прояснить основные моменты закона о материнском капитале, я описала для вас пример с комментариями.
Реальная ситуация - молодая семья покупает квартиру в ипотеку. В семье рождается второй ребенок, и МК используется на погашение части основного долга (это можно сделать до исполнения младшему трех лет - в остальных случаях нужно ждать этого момента). При погашении ипотеки МК собственник квартиры составляет обязательство, заверенное нотариусом, о том, что после снятия обременения (в течение полугода) он выделит остальным трем членам семьи доли в этой квартире. (Если бы покупка происходила без ипотеки, то выделение долей происходило бы сразу.)
Спустя несколько лет ипотека полностью выплачивается. Собственник должен выделить доли детям и жене (через договор дарения или соглашение). И здесь выясняется масса неприятных факторов. Во-первых, при последующей продаже детские доли нужно будет заменить долями в другой квартире. То есть сделки по продаже этой квартиры и покупке другой должны быть одновременными. Заменой этому может послужить открытие счета для детей до достижения ими совершеннолетия. Суммы, причитающиеся на их доли, вы размещаете туда (то есть фактически теряете деньги). Обращаться в опеку нужно по месту регистрации детей. Московская опека при продаже детских долей в нашем регионе этого не разрешает.
Более того, если в квартире выделены доли детям, то при продаже этой и покупке новой вы не сможете взять ипотеку в банке, так как опека не пропустит такую сделку и банк не примет в залог объект с несовершеннолетними собственниками. Upd. Сбер сейчас дает возможность включить детей в число собственников, но вопрос залога квартиры с детскими долями (новой, большей) нужно все равно согласовать с опекой.
Во-вторых, ДКП при продаже квартиры с несовершеннолетними собственниками должен заверяться у нотариуса. Добавьте в среднем 50 тыс к расходам при продаже.
В-третьих, вследствие юридических сложностей такие квартиры обычно дешевле. То есть истраченные 400+ тыс не приносят пользы (по сравнению, например, с возможностью истратить их на сад и школу. Стоимость этих услуг растет, и это стало вполне реально).
Не выделять доли? - выделить в новой квартире? - такими вопросами часто задаются родители. В разговоре с Натальей мы выяснили, что таким образом вы сильно рискуете и за мошенничество можете привлекаться к ответственности по статье УК. Причем даже если продаете квартиру еще в ипотеке. В результате таких действий дети или ПФ РФ (через прокуратуру) могут оспорить сделку.
Согласитесь, это глупо - говорить об улучшении условий и не разрешать выделять доли в бОльшей квартире. Ведь очевидно же, что в московском регионе первая покупаемая квартира в благополучной семье часто обменивается на вторую, бОльшую. Но закон есть закон.
Как обезопасить себя при покупке квартиры, которая была куплена семьей с двумя детьми? Возьмите у родителей справку из ПФ РФ об остатке средств на счете МК.
