Банкротство и заниженная стоимость в дкп
НедвижимостьСтатья моя.
Не секрет, что и сейчас, когда налог при продаже квартир в собственности менее трех или пяти лет близок к 13% от кадастровой стоимости, все еще существует практика с занижением стоимости квартир в договоре купли-продажи. Такие квартиры продаются, как правило, со скидкой. Читайте и решайте сами, нужна ли вам такая скидка.
Занижение стоимости для покупателя - это соучастие в преступлении, причем порой по ст 198 УК (прочитайте ее), то есть уже неоправданный риск, но с введением понятия банкротства физлица это действие стало просто абсурдным.
Объясню, почему.
Прочитайте статью Закона «О несостоятельности (банкротстве)»
Статья 61.2. Оспаривание подозрительных сделок должника
1. Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.
В случае, если продажа имущества, выполнение работы, оказание услуги осуществляются по государственным регулируемым ценам (тарифам), установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации, в целях настоящей статьи при определении соответствующей цены применяются указанные цены (тарифы).
2. Сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.
Источник
То есть если вы покупаете квартиру по заниженной стоимости, а в течение года после сделки продавец подает заявление о банкротстве ИЛИ (что важно!) его подают кредиторы продавца, то сделка может быть оспорена. Вернется ли вам хоть часть из этих денег в случае банкротства продавца, каким образом вас включат в число кредиторов?
И, как вы понимаете, вероятность банкротства продавца после сделки уже никак не зависит от вас и от обстоятельств при сделке. А года более чем достаточно, чтобы обанкротиться.
В свете банкротства прочитайте также
Статья 213.11. Последствия введения реструктуризации долгов гражданина
5. В ходе реструктуризации долгов гражданина он может совершать только с выраженного в письменной форме предварительного согласия финансового управляющего сделки или несколько взаимосвязанных сделок:
по приобретению, отчуждению или в связи с возможностью отчуждения прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет более чем пятьдесят тысяч рублей, недвижимого имущества, ценных бумаг, долей в уставном капитале и транспортных средств
То есть до заключения дкп проверьте, нет ли по вашему продавцу заведенного дела о банкротстве, не назначен ли финансовый управляющий. Можно ли покупать недвижимость у банкрота в таком случае? Можно, но с разрешения управляющего - раз, и нужно четко понимать, куда будут перечислены средства - два.