Ипотека - это мощный инструмент рынка недвижимости, который позволяет многим семьям покупать жилье, не располагая достаточной денежной суммой наличных средств. Объемы ипотеки очень велики, они позволяют двигать цены вверх при растущей экономике и вниз в кризис (что мы наблюдаем на вторичке).
Схема покупки жилья на вторичном рынке в ипотеку очень простая: одобрили кредит и подобрали жилье, квартира прошла одобрение у банка; подписали договор купли продажи и кредитный, застраховали квартиру и зарегистрировали сделку. Однако нюансов очень много. Давайте проясним их. Будем говорить о вторичном рынке и о квартирах.
1) 1) На какие квартиры дают ипотеку. Есть миф, что «на пятиэтажки не дают». Это не так. Банк не устраивает жилье с деревянными перекрытиями. Неохотно одобряют квартиры с колонками. Остальное - welcome. Комнату (не долю) тоже можно купить в ипотеку. Долю можно купить в ипотеку, если после покупки вся комната или квартира будет в вашей собственности.
2) 2) Погашать досрочно нельзя. Это тоже миф. Существует мораторий в виде периода с момента подписания кредитного договора, в течение которого это сделать нельзя (обычно до 6 мес). Дальше погашайте, как хотите.
3) 3) Оценка. Покупатели боятся, если сумма, указанная в оценке, выше суммы в ДКП, и если ниже - тоже боятся J Давайте разбираться. Оценка нужна банку. Зачем? Затем, чтобы он понимал, за сколько сможет продать квартиру, если вы не будете выплачивать кредит. Поэтому его в первую очередь интересует, чтобы оценочная стоимость была примерно на 10% выше суммы кредита. Отклонения в вашем ДКП от оценки банк не интересуют (в разумных пределах, не в десятки раз, конечно).
4) 4) Как учитывается аванс? Идет в счет первоначального взноса. Банкам нравится не договор аванса, а его аналог в виде расписки.
5) 5) Нужно ли согласие супруга/супруги на покупку? Да, нужно, если нет брачного договора. И не только на покупку! На передачу в залог (банку) также нужно. А на продажу со стороны продавца? Зависит от документов.
6) 6) Суть залога и как он накладывается. В чем вообще отличие ипотечного кредита от любого другого? В том, что вы передаете имущество в залог банку. Это означает, что в случае неисполнения обязательств перед банком тот может продать квартиру, забрать недостающую часть кредита (остальное вернется вам) и выселить вас из квартиры. Залог накладывается посредством государственной регистрации ипотеки (залога). Происходит это одновременно с регистрацией ДКП в регпалате. Чтобы залог был наложен в пользу банка, формируется документ - закладная. В ней указывается, кто собственник квартиры, кто накладывает залог, на какой срок.
Что для вас неважно, так это момент возникновения залога. Этот пункт содержится в ДКП. Момент чисто технический.
Что для вас важно. Когда вы покупаете квартиру в кредит, возникает ипотека в силу закона. (Есть и другой вид - ипотека в силу договора. Забудьте о нем.) Для регистрации закладной в данном случае не требуется доверенность от банка на подачу закладной на регистрацию. Для последующего изъятия из регпалаты - требуется. Оригинал закладной идет в единственном экземпляре. Плюс одна не заверенная нотариусом копия.
7) 7) Кредитный договор. Подписывается вами и банком. Соответственно два экземпляра обязательно есть. Вы подаете его на регистрацию в регпалату, и там он не остается. Поэтому вообще для регпалаты достаточно одного, плюс копия (незаверенная). Один раз мы подавали три, банк выдал.
8) 8) Регистратор. Ох, мы, агенты, все уши прожужжали клиентам с регистраторами. Очень упорно не хотят платить наши клиенты регистраторам J мол, зачем, если можно сделать все бесплатно. Можно, но в ипотеке много документов и много нюансов. Меняются по содержанию требования к ДКП, иногда недостает ссылок в документах друг на друга. Иногда ситуации бывают неоднозначные (разные собственники с документами разных лет и массой сопутствующих нюансов). Когда вы покупаете квартиру у единственного собственника, который купил ее у застройщика, и больше никаких сопряжений - не вопрос, подавайте через МФЦ. Только они могут напутать, историй масса: от того, что забыли приложить документы, до технических ошибок. Напомню, приостановка регистрации сделки на месяц. Поэтому чтобы гарантировать своевременную регистрацию сделки без проблем, мы обращаемся к их услугам. Это наша обязанность перед клиентами.
9) Хотите других разъяснений? Пишите вопросы в комментариях.