Ни для кого не секрет, что многие потенциальные покупатели первичной, вторичной или строящейся недвижимости не располагают необходимой для покупки денежной суммой. А перед теми, у кого нет таких денег, сразу же встает вопрос - чем покрыть недостачу? Откуда взять сумму, которой хватит на приобретение квартиры?
Выбор невелик - потенциальный покупатель может взять рассрочку у застройщика, если речь идет о первичном жилье, либо отдать предпочтение банковскому ипотечному кредитованию. На сегодняшний день и то, и другое имеет четко отработанные механизмы.
Итак, что лучше выбрать? Ипотечное кредитование? Порой оно выглядит непривлекательно - за счет больших первоначальных взносов и шокирующих процентных ставок на кредит (до 15% годовых). А кредитование по сниженным процентным ставкам предоставляется малым количеством банковских учреждений, как правило лишь теми, у кого с застройщиком есть определённые договорённости. Значит, нужно брать рассрочку у застройщика? Здесь тоже есть свои минусы - такой заем рассчитан на непродолжительное время и, к тому же, связан с дополнительными рисками. Давайте подробнее рассмотрим каждый из вариантов и выясним плюсы и минусы ипотечного кредитования первичного рынка, ипотечного кредитования вторичного рынка и получения рассрочки у застройщика.
Рассрочка от застройщика.
Это - самый удобный вариант для тех, кто не хочет связываться с банковским кредитованием. Такой вариант покупки недвижимости предполагает постепенную выплату всей суммы за квартиру в строящемся доме. В наши дни практически любая компания-застройщик предоставляет такие рассрочки, чтобы обеспечить приток денег к проекту по мере проведения строительных работ. Как правило, застройщики предлагают потенциальным инвесторам два вида рассрочек: долгосрочная рассрочка (до 10 лет) и рассрочка до сдачи дома в эксплуатацию.
Если вы выберете первый вид рассрочки, то первоначальный взнос составит около 30% от общей стоимости квартиры, а выплата остальной суммы «растягивается» на период от 1 до 10 лет. Средняя процентная ставка такого вида рассрочки - 10% годовых. Если вы отдаете предпочтение второму виду рассрочки (до сдачи дома в эксплуатацию), помните, что предварительный взнос тоже составит 30% от общей стоимости квартиры, а в дальнейшем инвестор частями вносит на счет застройщика беспроцентную остаточную стоимость квартиры. Учтите: если цены на квартиры данного жилищного объекта начнут расти, это отразится на стоимости каждого квадратного метра инвестируемой вами жилплощади.
Прогнозы относительно рассрочки.
Прогнозы гласят, что вскоре большинство застройщиков остановятся на варианте с долговременной рассрочкой на 3-5 лет и средней годовой ставкой до 12%. В остальном расчет необходимых денежных выплат будет зависеть от того, какой первоначальный взнос вы сможете внести, а также от периода, на который будет оформлена рассрочка.
В данный момент уже 80% квартир в новостройках продаются в рассрочку, поскольку не все потенциальные покупатели (даже обеспеченные) готовы заплатить полную сумму за то, чего пока что нет - то есть за квартиру в строящемся доме.
Еще один прогноз гласит, что вскоре рассрочка от застройщиков будет вытеснена ипотечным кредитованием. Эксперты считают, что рассрочка не может конкурировать с получением банковского кредита, поскольку ипотека предоставляется на срок от 10 до 20 лет, а рассрочка дает максимум 3-5 лет. Застройщики не могут ждать - большинство из них заинтересовано в скорейшем получении прибыли, чтобы вложить ее в проект.
Кредитование первичного жилья.
В данный момент активность ипотечного рынка несколько снизилась, но, тем не менее, некоторые банки предлагают вполне удобные условия кредитования, дающие возможность приобрести жилье прямо с первичного рынка. Средняя ставка по ипотечным кредитам составляет 8%, а первоначальный взнос составляет порядка 33% (от «щадящих» 10% общей стоимости, до экстремальных 60%). Сроки кредитования - различные, некоторые банки предоставляют ипотеку даже на сроки в 20-30 лет. К сожалению, потенциальные заемщики проходят строгую процедуру отбора, банк тщательно изучает их финансовое состояние, исследует их платеже- и кредитоспособность. В большинстве банков изучается семейное положение кандидата на кредит, обеспеченность членов его семьи, наличие автомобиля, недвижимости и депозитов, историю прошлых займов и т.п.
Что нужно учитывать при получении кредита на первичное жилье?
Во-первых, выплата кредита на готовое первичное жилье подразумевает быстрое заселение в квартиру и возможность не торопясь выплачивать положенную сумму на протяжении 10-30 лет. Если же вы берете рассрочку у застройщика, то получите квартиру еще очень не скоро, а вот оплачивать ее вам придется даже во время проведения строительных работ. Кроме того, нередки случаи, когда фирмы-застройщики задерживают сроки сдачи новостроек, потому что в них «не подключены внешние коммуникации», «не завершены ремонтные работы» и т.п. Даже в докризисные времена такие задержки составляли порядка 3-6 месяцев, а в наше финансово-нестабильное время нельзя рассчитывать на то, что сроки задержек чудом уменьшатся.
Если добавить время, которое будет потрачено на ремонт и обустройство квартиры, вы не сможете переселиться в новое жилье еще как минимум в течение года после номинального (ранее объявленного застройщиком) срока его сдачи в эксплуатацию.
Кредит на покупку вторичного жилья.
В наши дни это самый простой вид ипотечного кредитования. Такую услугу предоставляет большинство банков, а процентная ставка зависит от множества факторов - таких, как размер первоначального взноса, схема погашения кредита и сроки погашения кредита. Обратите внимание на то, что некоторые банки предлагают кредит на приобретение вторичного жилья с плавающей ставкой. Средняя процентная ставка в случае выдачи кредита на жилье, объявленное залогом, равняется 10%. Средние сроки кредитования - 10-20 лет, а первоначальный взнос колеблется в пределах 10-60%.
Читайте также: