Ипотека: аннуитетные или дифференцированные платежи (2)
Ипотека, кредиты, долгиДля тех кто интересуется ипотечным кредитованием -
Здесь статья местная очень понравилась от 
Юля
А еще нашла одну, очень доступное описание
при каком виде платежей (аннуитетные или дифференцированные) стоимость кредита для клиента в конечном итоге выше?
Это вопрос скорее риторический, чем экономический.
Для того, чтобы на него ответить, нужно понимать разницу между дифференцироваными платежами и аннуитетными.
(Эту разницу я очень подробно разбирал в своей книжке, второй раз столь же подробно рассмотреть - просто сил не хватит: сейчас разберу вкратце. Если вдруг не доступно изложу - ищите книжку: "Азы ипотечного кредитования...")
Итак, пример:
Кредит - 36 тысяч долларов, срок кредита - 6 лет = 72 месяца, процентная ставка - 12% годовых.
Долг нужно возвращать и платить проценты.
При дифференцированном способе погашения, долг возвращается равными долями по 36000 / 72месяца = 500 долларов.
И выплачиваются проценты.
В первый месяц проценты начисляются на остаток долга равный 36000 и составляют: 36000 х 12% / 12месяцев в году = 360;
В последний месяц остаток долга = 500 и проценты = 5
То есть, платеж заемщика в первый месяц 500 + 360 = 860,
платеж заемщика в последний месяц 500 + 5 = 505
Всего заемщик заплатит банку: вернет долг 36000 и выплатит процентов 13140. Итого 36000+13140 = 39140
Заметьте: первый платеж банку - очень большой, последний - достаточно маленький.
А что если заемщик будет платить ежемесячно какую-то сумму, не такую большую, как 860 и не такую, как 505, а какую-то среднюю?
Получаем аннуитетные платежи.
Если заемщик будет платить по 704 в месяц, то за те же 6 лет и долг вернет и проценты заплатит.
Теперь смотрим: проценты за пользование кредитом банк получает в любом случае.
И в первый месяц в платеже 704 доллара, 360 - это проценты за пользование кредитом, а 704 - 360 = 344 - возврат долга.
При дифференцированных платежах, заемщик вернул на 500 - 344 = 156 долларов больше!!!
Этими 156 долларами заемщик пользуется, на них начисляются проценты.
Но долг заемщика - уменьшается, уменьшаются и проценты.
Как мы говорили, в последний месяц проценты составят - примерно 7 долларов. То есть, при аннуитетных платежах, в последний месяц заемщик вернет долга 704 - 7 = 697, что на 697 - 500 = 197 долларов больше, чем при диф. схеме погашения.
А теперь смотрим дальше:
При диф. платежах заемщик заплатил процентов 13140.
При аннуитетных платежах заемщик заплатит процентов:
704 х 72 - 36000 = 14688
То есть при аннуитетных платежах переплата заемщика будет 14688 - 13140 = 1548.
Что, диф. платежи выгоднее?
Если на ситуацию смотрим "в статике", то да.
Но имеет место такое дело как инфляция. И 6 лет назад на один доллар можно было купить значительно больше товаров и услуг, чем сегодня.
При диф платежах заемщик платит в первые месяцы больше, чем при аннуитетных. Платит что?
Дорогие сегодняшние доллары.
При аннуитетных платежах заемщик вторую половину срока платит больше, чем при диф. платежах что?
Более дешевые завтрашние доллары.
Честное слово, я не пойму, почему банкам выгодно давать кредиты?
Почему?
Да потому что инфляция - больше, чем процентная ставка!
Честное слово, если бы не боязнь кризиса, дефолта или чего-нибудь подобного, я бы набрал кредитов на самый длинный срок, на какой только возможно и с аннуитетными платежами и ничего не гасил бы досрочно!
Потому как, когда инфляция больше процентной ставки, это значит, что банки, давая кредиты, не только дают мне возможность пользоваться благами цивилизации уже сейчас, но и доплачивают мне за это: разницу между процентом инфляции и процентной ставкой!
Взяла
