Договор уступки прав! Помогите разобраться и не лишиться денег!!!
Жилищное (оформление, прописка, приватизация)Добрый день! Дорогие сообщницы, помогите пожалуйста понять и вникнуть) Дело в том, что мы хотим купить квартиру в строящемся доме ( сдача 1 квартал 2018 года). Связались с отделом продаж Застройщика. Там нам предложили на выбор несколько квартир и пообещали скидку. Квартиру выбрали.
Определились, что купим ее на следующей неделе. На почту мне выслали
"ДОГОВОР уступки прав по Договору № 225/2017участия в долевом строительстве от 16 июня 2017 года" где стороной 1 выступает гражданин Турции. Когда прочитав договор я спросила,а почему мы покупаем квартиру у частного лица,да еще и гражданина другого государства, она нам ответила- что для вас,это и не важно. ?
И второе, в договоре значится что он уплатил застройщику всего 2 месяца назад и почти на 100 тысяч больше. В чем прикол, ему продавать нам дешевле?
Из договора:
Сторона 2 обязана уплатить Стороне 1 за передачу прав и обязанностей денежные средства в размере ....рублей, которые уплачиваются после подписания сторонами настоящего договора наличными, но в любом случае до передачи его на государственную регистрацию.
2.3. Стороны обязуются совместно в течение 30 (Тридцати) рабочих дней, с даты подписания сторонами настоящего договора обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области для регистрации Договора.
и ПРО передачу денег что-то не поняла. Мы подписываем этот договор. Отдаем деньги гражданину турции и потом уже только сдаем этот договор в рос реестр? То есть какие документы мы должны предоставить в рос реестр?? И какие у меня гарантии остаются после передачи денег? Когда ключи получать? Что я совсем растерялась..Буду благодарна за помощь)!
Ольга
Насчет передачи денег у нас было так: мы арендовали банковскую ячейку, мы, как покупатели, на глазах у продавца заложили туда всю сумму. В один день подписали договор, риэлтор продавца подал документы на регистрацию. Ключ от ячейки при этом оставался у нас. Когда регистрация прошла, мы просто обменялись: мы получили от их риэлтора свидетельство (тогда еще выдавалось свидетельство, а не выписка из Реестра прав) и передали этому риэлтору ключи от ячейки...Так что с оплатой до регистрации, по-моему, не стоит торопиться....
23.08.2017
Ответить
Мария II (недвижимость)
Ничегосе, простите. Широка страна моя родная! Каких только извращений не встретишь.
Вообще уступка - это нормальный вид сделки. Вам нужно убедиться, что дду с турком зарегистрирован в Росреестре и что он всю сумму по дду уплатил (я так понимаю, что с этим все ок).
Почему продает на 100тыс дешевле - цена по уступке обычно ниже, чем аналогичная у застройщика. Так покупатель компенсирует риски.
Про турков и их законодательство ничего не знаю, поэтому на тему притязаний третьих лиц вам не подскажу.
А вот с передачей денег полнейшая чехарда. В Москве и МО суммы большие, поэтому все адекватные участники сделок проводят расчеты через ячейку в банке. В день подписания договора деньги закладываются в сейф (перед этим пересчет), после регистрации в Росреестре продавец может открыть его по предъявлении определенных документов (обычно договор уступки с печатью Р-ра).
18.08.2017
Ответить
Мария II (недвижимость)
Что не нравится мне.
1) передача денег. Я так не куплю себе квартиру.
2) гражданин Турции - нужно выяснить все нюансы у юриста
3) если застройщик начинает общение с вами со слов "какая разница, у кого вы покупаете", то дальше от него можно ожидать всего, что угодно на этапе получения ключей, постановки на учет и в процессе общения с прикормленной УК.
18.08.2017
Ответить
Мария II (недвижимость)
Да, забыла добавить. Передача денег между физиками должна быть оформлена распиской. Пишется от руки и при вас. Обязательно!
18.08.2017
Ответить
Светлана
В договоре прописано, что
Договор участия в долевом строительстве зарегистрирован в установленном порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области.
Этого достаточно?И еще вопрос договор составлен застройщиком, то есть их юристом. Здесь могут быть подводные камни?
18.08.2017
Ответить
Мария II (недвижимость)
Дду всегда составляется в интересах застройщика, правки обычно не вносят. Этого достаточно
18.08.2017
Ответить
Светлана
Мария, спасибо Вам большое за разъяснения.
Что такое дду?-извините меня за юр.неграмотность)
А как убедиться, что турок зарегистрирован и сумму всю уплатил?
18.08.2017
Ответить
Мария II (недвижимость)
Дду - это договор долевого участия. То, по чему турок покупал у застройщика.
Не турок зарегистрирован, а дду. На нем должен быть штамп регпалаты. А еще вам нужен хороший агент) знаете такого - не пожалейте денег на него.
18.08.2017
Ответить
Мария II (недвижимость)
Риелтор или юрист. Чтобы понимал, что важно в бумагах, которые вы подписываете, чтобы процесс отследил правильно. На словах все выглядит просто, подпиши договор уступки, прочитай расписку, а в деталях бывают проблемы
18.08.2017
Ответить
Светлана
И еще никак не могу понять почему все-таки
"цена по уступке обычно ниже, чем аналогичная у застройщика. Так покупатель компенсирует риски."- он же купил дороже? Или не так? Вот честно не могу догнать)) Извините еще раз. Может мне законы какие почитать, про это все. А то "темный лес" прям, чесс слово)
18.08.2017
Ответить
Мария II (недвижимость)
Всем абсолютно все равно, за сколько он купил.
Суть в том, что когда вы покупаете по уступке, то вы несете больше рисков, чем напрямую у застройщика.
Поэтому вы как покупатель хотите размную скидку от цен застройщика. По уступке обычно дешевле, чем напрямую.
В вашем случае выходит так, что турок купил дороже, чем продает. На московском рынке сейчас это дело обычное
18.08.2017
Ответить
Светлана
Но тогда возникает вопрос-почему он продает? Узнал о застройщике что-то неладное?) Ведь дду от 16 июня. а переуступку хочет совершить всего спустя 2 месяца?
18.08.2017
Ответить
Мария II (недвижимость)
Вы ниже писали, что он вроде как монолит там заливал. Может, это его з/п, а он хочет просто денег
18.08.2017
Ответить
Мария
Покупайте напрямую у застройщика.
В договоре вы и они
Деньги после оформления договора переуступки.
А с гражданом Турции стремно
Застройщик должен дать согласие, супруга нотариальное согласие, деньги в ячейку с оговоркой в банковском договоре аренды ячейки - передача бабла при госрегистрации договора. Ещё желательно , чтобы он был нотариально заверен. Тогда нотариус несёт ответственность за чистоту
18.08.2017
Ответить
Мария
То есть у вас не долевое участие (напрямую), а переуступка прав в долевом участии.
Ключи получите, когда дом достроят, подпишите акт приема-передачи и тогда ключи и оформление собственности
18.08.2017
Ответить
Светлана
Спасибо. Да в том то и дело,что мы думали что покупаем у застройщика. А тут вот этот договор,в котором оказывается владелец этой квартиры-турок. Как я поняла он у них монолит заливал, то есть он подрядчик получается? Такое может быть, что с ним квартирами рассчитывались? И почему он заплатил зайстройщику дороже, чем теперь продает нам?
В договоре значится,что он не состоит в браке. А по поводу передачи денег, тоже мне как то непонятно. Мы должны встретится : он, их юрист и эта Валерия из отдела продаж. Мы пересчитываем деньги при них. чтобы было без сдачи. потом едем в госреестр и после подписания договора и ПЕРЕДАЧИ ИМ НА РУКИ ВСЕЙ СУММЫ НАЛИЧНЫМИ- передаем договор на регистрацию. Или я что не так поняла? Но на всякий случай мы с ними договорились о предварительной встрече в понедельник? будут они, юрист и генеральный директор Застройщик.
18.08.2017
Ответить
☆ИринаКашуЗаварила☆
Я мало что понимаю в этом. Но одно меня сразу насторожило, вы обратились не в риелторское агенство, а к застройщику, т.е. к юрлицу. Застройщик-это единственное звено без посредников,так почему вас перебросили на физлицо?? Мы покупали свою квартиру по уступке прав. Квартиры в нашем районе были поделены между застройщиком и еще несколькими юрлицами, участвовавших в инвестировании и мы выбрали ту квартиру, которая принадлежала одному из участников финансирования, это было крупное риелторское агенство по продаже квартир в новостройках. И только на одном этапе мы пересеклись юридически с физлицом, когда подписывали доверенность на курьера на доставку документов до этой...палаты регистрации сделок по купле-продаже. Забыла название.
18.08.2017
Ответить
☆ИринаКашуЗаварила☆
Самый главный вопрос-зачем. Зачем какая то странная схема застройщик-турок-покупатель, когда есть простая и много лет применяемая схема застройщик-покупатель. Посылайте их. Здесь что-то не так.
18.08.2017
Ответить