Вопрос про продажу наследованной недвижимости
Налоги и налоговые вычетыЕсть ли варианты не платить налог 13% от продажи наследованного недвижимого имущества до истечения 5 лет?
Вводные данные:
Квартира №1: собственник умер в 2016 г., наследник жена, все документы оформлены в 2017, свидетельство собственности на руках.
Квартира №2: собственник мать, умерла в 2016г. Квартира оформлена пополам как наследство между 2 дочерями. Одна из них по факту выкупила долю у другой, но документально они это не оформляли. Сейчас собираются оформить договор дарения (чтобы второй сестре не платить 13%, но я правильно понимаю, что при продаже этой квартиры отсчет 5 лет для неуплаты налога будет теперь на 0,5 квартиры с моменты смерти матери, а на вторые 0,5 квартиры - с момента оформления договора дарения?).
Речь о моей матери, мы сами в этих вопросах не разбираемся, помогите, пожалуйста.
Неужели только вариант теперь ждать 5 лет, либо продажа с уплатой 13%? Наверняка же есть умные люди, которые придумали варианты обойти этот налог 🤐
Наталия (риэлтор,юрист)
"собственник умер в 2016 г., наследник жена"-какие документы были изначально?
По варианту 2-ждать 3 года либо продажа,с последующей покупкой.Но эта уже совсем другая история....
20.09.2017
Ответить
keisy
Изначально квартира №1 строилась в кооперативе, умерший был первым собственником.
20.09.2017
Ответить
Наталия (риэлтор,юрист)
Как покупалась квартира?Какой год? В браке были или нет?Если в браке,то соответственно скрытая обязательная доля у жены была,следственно,произошло как бы прирощение долей,налог тогда под большим вопросом.
20.09.2017
Ответить
keisy
Квартира не покупалась. Она строилась в кооперативе. Первый собственник (отец=наследодатель) и мама были на тот момент в браке. В собственность папа ее оформлял в ближайшие годы, совсем недавно. Обязательная доля была, насколько я понимаю, так как при вскрытии наследства, нотариус пояснил, что 1/2 доли квартиры так и так материна, а наследуется, собственно, только вторая половина.
21.09.2017
Ответить
Наталия (риэлтор,юрист)
У отца была справка о выплаченом пае и на основании ее он оформил собственность?(Если кооператив).Это и есть прирощение долей.
22.09.2017
Ответить
keisy
Так понимаю, что да. То есть, в таком случае срок для уплаты/неуплаты налога будет считаться с момента оформления собственности и составит 3 года, верно?
23.09.2017
Ответить
Наталия (риэлтор,юрист)
Да,если это до 2016 года.С налоговой побадаться может придется.
25.09.2017
Ответить
Алёна
нам объясняли так:1.либо искать покупателя, которому не положена компенсация за покупку квартиры и указывать в договоре сумму менее 1млн руб.
2.в этом же году покупать другую жил.площадь,тогда делается перерасчет и налог не платится,т.к. дохода Вы не получаете, а просто обмениваете квартиры.
20.09.2017
Ответить
Мария II (недвижимость)
Обе схемы не имеют отношения к сегодняшней реальности) напишу позже, почему
20.09.2017
Ответить
Мария II (недвижимость)
П1 - сейчас (для квартир в собственности 2016) все зависит от кадастровой стоимости. Если укажете миллион, а 0,7от кс больше миллиона, то налог будете платить все равно.
Фраза про какую-то компенсацию вообще отношения к этому не имеет.
П2. Очень часто путают взаимозачет вычетов (когда положенные 260тыс при покупке зачитываюся в качестве уплаченного налога при продаже) с необходимостью платить налог при продаже вообще.
Если вы продаете, а потом тут же покупаете, то налоговой все равно, что вы деньги от продажи истратили на покупку нового объекта. Если по закону вы должны уплатить налог при продаже первого объекта, то он возникает, но вы можете уменьшить вычет - на 260тыс с собственника, если писать грубо (а в деталях нужно считать).
Очень многие почему-то считают, что если продали объект дешевле, а купили дороже, то налог не платится. Читайте нк 220ст, там все очень понятно изложено.
По вашему основному вопросу - 1) до наследования кому принадлежала квартира? На каком основании (дкп, приватизация и т.п.)?
20.09.2017
Ответить
keisy
Спасибо.
Квартира №1. Изначально строилась в кооперативе моими родителями. Первый собственник был мой отец. Он умер в конце 2016. После его смерти мы с сестрой в права наследства вступать не стали, вступила одна мать. Она теперь собственник (оформила всё в 2017 году).
Квартира №2. Изначально была кооперативная, строилась в кооперативе моими бабушкой и дедом. Оформлена была на деда, дед умер в 2015. В права наследства вступили его жена (моя бабушка), и обе дочери (моя мать и тетя). Бабушка умерла в начале 2016. В права наследства вступили моя мать и тетя. Мама выкупила у тёти ее долю, документально не оформляя. Сейчас они в процессе оформления дарственной доли тети в пользу моей матери.
20.09.2017
Ответить
Мария II (недвижимость)
Тогда по 1) - квартира будет считаться совместно нажитым. Если право собственности на отца оформлено более трех лет назад, то налог платить не придется. Советую вам сходить в налоговую по месту нахождения квартиры и хранить св-о о браке отца и мамы.
2) тогда три года пойдут с той даты в 2015, когда скончался ваш дедушка, то есть вам недолго ждать истечения трех лет для продажи без налога.
20.09.2017
Ответить
keisy
1) насколько знаю, половину маме оформили как совместно нажитое, а вторую половину как наследство (или я ошибаюсь и неправильно понимаю, простите, не очень в этом разбираюсь). Вполне вероятно, что право собственности отец оформил менее 3 лет назад.
2) и всё равно, что после смерти деда квартира уже побывала в собственности бабушки, да?
3) на какой НПА и статью можно ссылаться про срок в 3 года? В нашем городе у кого не спросим ни я, ни мама - все нам говорят про 5 лет, так как наследодатели умерли в 2016.
20.09.2017
Ответить
Мария II (недвижимость)
1) на этот счет есть пиьмо Минфина, номер и дату навскидку не помню, в котором разъяснялось, что время отсчитывается от получения права на первую долю в этом объекте. То есть тогда, когда ваш отец оформил право.
2) по сути см1.
3) НК 220- откройте его в Консультанте Плюс, это бесплатный документ, там это и описано. Три года для безвозмездных сделок, пять для возмездных. В моем дневнике, по-моему, была статья про это
20.09.2017
Ответить
Мария II (недвижимость)
смотрите еще
http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/70074260/
там про вашу ситуацию:
Согласно статье 235 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей долевой собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество. При этом на основании статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения.
В связи с этим, моментом возникновения права собственности у участников общей долевой собственности на квартиру является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников квартиры и долей в праве собственности на квартиру, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру.
также мне понравилась подборка
тут
можно эти письма найти по отдельности
21.09.2017
Ответить
Натальюшка
По п.1 - если покупатель согласится на то, чтобы в договоре была указана сумма 1 млн. Но если покупают квартиру по ипотеке, то такое не прокатит. А по п.2 мне риэлтор объяснил так - продаешь свою квартиру и покупаешь новую, налог с продажи можешь не платить в этом случае, но и оформить налоговый вычет с покупки нового жилья не получится, ну это, например, при одинаковой стоимости квартир.
20.09.2017
Ответить
keisy
А если вторая квартира, которую покупаешь, дороже первой, которую продаешь?
20.09.2017
Ответить
Натальюшка
Я так поняла, что вернется сумма вычета с разницы в стоимости. Т.е. как-будто вы продаете одну квартиру и платите 13%, а потом покупаете новую и оформляется налоговый вычет 13%. Но и взаимозачетом ведь эти 13% с вас все равно государство поимеет.
20.09.2017
Ответить
jul4ik81
В нашем регионе налог с продажи теперь привязан к кадастровой стоимости.
Если сумма в договоре будет прописана меньше чем кадастровая стоимость, то налог посчитают с кадастра.
19.09.2017
Ответить
keisy
Но его всё равно придется платить. И кадастровая стоимость сама не 3 копейки...
19.09.2017
Ответить
Марина
Есть понижающий коэфициэнт от кадастровой стоимости 0.7. Можно продать за 70% от кадастра.
19.09.2017
Ответить
Ольга
Это я удачно зашла))
А можно поподробнее про этот коэффициент, а то мне риэлтор сказала, что при кадастровой стоимости 1400 тр мы с 400 тр в любом случае заплатим налог...
19.09.2017
Ответить
jul4ik81
схема расчета такая: кадастровая стоимость(если сумма в договоре ниже)*0,7-1млн (налоговый вычет на жилое помещение)с оставшейся суммы платится налог
19.09.2017
Ответить
Ольга
То есть при кадастровой стоимости 1390 тр выгоднее в договоре указывать ниже этой стоимости, тогда налог не заплатим, а если укажем 1400 тр, то 52 тр заплатим с 400 тысяч... все правильно я поняла?
19.09.2017
Ответить
jul4ik81
нет если в договоре будет указана цена ниже чем кадастр,то расчет от кадастра, если выше то от цены договора
20.09.2017
Ответить
Ольга
А схема с понижающим коэффициентом тогда для каких случаев? Запуталась...
В случае, если указывают в договоре сумму ниже, чем 0,7×кадастровую стоимость?
20.09.2017
Ответить
keisy
то есть я правильно понимаю, что если кадастровая стоимость 1400, а в договоре, скажем, 1390, тогда схема расчета налога будет: 1400*0,7-1млн=980-1 млн - и налог платить не нужно?
20.09.2017
Ответить
Мария II (недвижимость)
Нет, если в дкп будет 1400, а кадастровая ниже 1400, то будете платить с 1400 за вычетом миллиона, т.е с 400.
20.09.2017
Ответить
Мария II (недвижимость)
Если кадастровая выше суммы в дкп, то сравнивают 0,7 от кс и сумму в дкп. Налог берется с большего числа.
20.09.2017
Ответить
Екатерина
Продать за нормальные деньги а отразить только миллион, но это риск конечно
19.09.2017
Ответить
