Договор мены долей несовершеннолетних
Жилищное (оформление, прописка, приватизация)Как известно, опека договора мены долями заворачивает. На днях наткнулась на любопытную статью о том, как через суд удавалось оспорить отказ опеки
меня это вдохновило. Имеется двушка 68кв м с долями, у детей в сумме 19/100 (~13.25м)
имеется наша с мужем однушка, куплена позже двушки, 32.2м. В ней я так понимаю надо будет выделить не менее 24 кв.м детям (4х6м, тк менее 6метров доли запрещены)
Какие перспективы в суде? Двушку хотим очистить от долей, чтобы в будущем купить большую кв в ипотеку и иметь бОльший первоначальный взнос.
Аля
Если имущественное положение детей улучшается , то отказ так таковой можно оспорить в суде ., поэтому я думаю тут будет положительный результат
22.02.2023
Ответить
Ирина
Аля, технически доли становятся больше, кадастровая там выше... но вдруг скажет суд что де мол из двушки в однушку - ухудшение...
22.02.2023
Ответить
Ирина
Nata, спасибо. Теряем время, например. Однушка в бетоне, знать бы что однушка не ухудшение, начали б ремонт (можно договорина ремонт преложить если потребуется). Не оч поняла из статьи, что суд считает ухедшением, что нет.
22.02.2023
Ответить
Nata
Ирина, перевод долей в квартиру без отделки однозначно ухудшение…. заключение оценки и опеки необходимая для суда штука
22.02.2023
Ответить
Ирина
Nata, этот вопрос решаем. Тк если "замораживать" однушку, то ее сдавать только остается и чем раньше тем лучше. Зеачит сделаем. Но хотелось бы понимать перспективы, прежде чем идти на траты. Если однушка будет с отделкой, какова вероятность что суд разрешит договор мены? К слову, по нынешним понятиям то у детей доли ничтожные.
22.02.2023
Ответить
Nata
Ирина, ни кто Вам не даст 100% гарантии.
Нужно правильно выстроить линию защиты и идти до конца.
Как я вижу канву:
- мы добросовестные родители и стремимся улучшить жилищные условия своих детей
- хотим освободить квартиру от обременения чтобы поменять ее на квартиру большей площади, а владение детьми долей ведет к (ограничению в получении выгодного кредита, вынужденной скидки за сроки формирования альтернативной сделки..... и пр, что ухудшает финансовое состояние семьи)
- и т.д. и т.п.
22.02.2023
Ответить
Жанна
Nata, очень слабая аргументация, желание платить ипотеку за большую квартиру на которую дети не имеют прав. Видела отказ суда в сделке где вместо долей в двушке на детей покупались 2 соседние огромной площади однушки, дороже и больше,потому что суду не доказали что они смогут объединить однухи (это ж согласование) и жить там единой семьёй.
22.02.2023
Ответить
Ирина
Жанна, однушки не всегда можно объединить. Очень часто стена между ними относится к общедомовому имуществу и проход нельзя делать, через подъезд тоже нельзя законно, а порознь как в них жить семье? (Не знаю, было ли там иное имущество)
про ипотеку: зачем тогда программа демографической политики предусматривает льготную ипотеку для родителей?
22.02.2023
Ответить
Жанна
Ирина, льготная ипотека чтобы заработали инвесторы типа пик. Она ж на новостройки.
22.02.2023
Ответить
Жанна
Ирина, видела согласие опеки на такое - вы и выделяете доли в однухе и кладёте детям на счета стоимость их долей в двухе. Такой двойной оброк. Но не очень помню нюансы по качеству квартир...
22.02.2023
Ответить
Ирина
Жанна, доли и деньги такой себе вариант, это я знаю и не вижу в нем смысла.
кстати. Мне лично начальница опеки говорила, что я могу купить на доли детей недвижимость хоть на камчатке (студию, однушку), и мне одобрят. А наши доли на первоначальный взнос на большую кв. И это наша лютая мособласть.
Я в этой теме три года уже "тусуюсь" с "новаторскими" идеями (однушка уже перестала быть долгостроем и наконец достроена). потому что альтернативная сделка это п... эти годы простоя равноценны тому, что несколько лет не работать, фактически.
про льготые ипотеки - в основах демографической политики ипотека представлена иначе, как и в законопроектах. Как бы то ни было, льгты вызвали рост цен, и мы в любом случае от этого пострадали, так лучше быть "по эту сторону", то есть воспользоваться. Так что по закону это для людей.
С однушками в вашем примерн не было никаких перспектив я так понимаю, отсюда и ухудшение. Мы же хотим улучшения жилусловий.
Теоретически, ипотеку всегда можно через суд закрыть продажей однушки, но тк старшие вот-вот вырастут, им эта 6/100 доля в двушке ни к чему, а вот в однушке они могут жить весь институт, если захотят.
К слову, дети и в двушке живут вчетвером в комнате... и в однушке вчетвером в комнате... можно конечно убрать взрослую долю из однушки, как вариант.
22.02.2023
Ответить
Жанна
Ирина, дети не могут жить одни. Вы ж не можете в опеке (!) на серьёзе это заявлять)
Про дальний Восток мне говорили, но я такое не рассматриваю. Опять заморозка бабла в далёкой квартире, оплата ЖКУ... И ещё звездеть в опеке или суде что вы туда правда переезжаете))
22.02.2023
Ответить
Ирина
Жанна, я опеке ничего не звездела, это мне предложила сама опека такое решение. То есть опеку рациональномть особо не парит, их парит прикрытость собственного тыла. Естественно заморозка денег меня не привлекает. Но сам факт вывода долей в некую студию и покупка в ипотеку бОльшей опеку не смущает. Как-то это опека объясняет контролирующим органам?
Вот в приведенном вами случае двух однушек там реально проблема - дети в одной квартире, родители в другой? Заведомый тупик.
Я не предлагаю детям жить отдельно, мы вообще с огромным первоначальным взносом (десяток млн) покупаем квартиру больше чтобы четверо детей не жили в одной комнате. Нашими то долями по факту нам не дают распоряжаться, а на каком основании? У нас 2 ипотеки выплаченных в срок в анамнезе.
Давайте всем семьям запретим ипотеку, вдруг родители поступят неразумно.
22.02.2023
Ответить
Nata
Жанна, нееее..... тут нужно по уму выстраивать линию нападения на собес. При чем выстаивать ее на том, что отказ собеса основывается на формальных принципах и нарушает право семьи на самостоятельное ведение хозяйствования. А тут как раз и лежит в основе добросовестность родителей.
22.02.2023
Ответить
Жанна
Nata, суд тоже может не увидеть улучшения. Дети теряют право на двушку, приобретая доли в однушке, 4 ребёнка и взрослая доля, для проживания не пригодно. Тем более нужно нарушить ФЗ. В интересах детей альтернативная сделка. Опять же нотариус ещё должен нарушить. Итого как-то так, всё возможно в этом мире но...
22.02.2023
Ответить
Nata
Жанна, поэтому речь и идет про «попробовать».
Кроме времени они ни чего не теряют
22.02.2023
Ответить
Жанна
Nata, денег ещё в зависимости от наличия документов. Оценка двух объектов в бюро оценки, справки БТИ стартуют с 2000. Даже выписка реестра тоже платная.
Так-то я разве против, хотят пусть пробуют.
22.02.2023
Ответить
Ирина
Жанна, на фоне миллионов, потерянных за эти годы...
а справки бти тоже надо предоставлять самим, это не межведомственный запрос?
22.02.2023
Ответить
Жанна
Ирина, нет но вы в приёмные часы вашей опеки уточняете список документов, может быть, им что-то не нужно.
22.02.2023
Ответить
Nata
Жанна, я как-то консультировала девочку, которой опека не давала разрешение на отчуждение квартиры при покупке другой в ипотеку, там было такое же скользкое дело, но она была настроена очень решительно и выиграла…. но у нее был хороший молодой юрист, без закидонов… его было приятно читать.
22.02.2023
Ответить
Ирина
Nata, я только сейчас увидела, что речь шла не о мене долей, а об ипотеке. Буду очень признательна, если прольете свет на один момент: как не развалилась сделка, пока шел процесс и сколько времени это заняло? Истец покупала у застройщика и он готов был ждать? Или это были друзья, которые пошли навстречу? Или в иске каким-то образом оспаривали, что право покупки бОльшего жилья в ипотеку в принципе не ухудшение (не конкретную квартиру)? Как раз такие судебные решения реальны, но на практике все упирается в то, что пока идет суд, нужная квартира (фигурирующая в деле) "уходит".
22.02.2023
Ответить
Nata
Ирина, там все развалилось, т.к. суд шел почти год.
В данном иске стоял вопрос в том, чтобы наказать опеку, доказав, что ее отказ незаконен и, что своими действиями они нанесли вред семье.
Я привела этот пример, чтобы показать, что иски без четких материальных аргументов тоже можно вывезти
23.02.2023
Ответить
Ирина
Nata, жалко, хотелось порадоваться за людей! Вывезти понятно можно. А опеке решение суда фиолетово кмк. Вот ее бы решение по делу и сейчас ко всем деятелям (депутатам и тд), которые разбирают маткап, что да, действия оспоримы, но оспорение не помогает. Это очень наглядный пример.
23.02.2023
Ответить
Ирина
Nata, к вопросу о формальности отказа: опека в области выдает вот такой список из "нельзя"
22.02.2023
Ответить
Ирина
Nata, понимаю, я к тому что они выдают целую листовку! Это и есть формализм. Такие вопросы должна решать комиссия с учетом всех факторов. А тут от ворот поворот.
22.02.2023
Ответить
Nata
Ирина, опека давно живет по принципу «если проще отказать, то надо отказывать».
22.02.2023
Ответить
Ирина
Nata, это печально. Сейчас обсуждают отмену долей по маткапу... Начали заговаривать и о том, что нет достаточных закрепленных критериев оценки опекой обстоятельств для принятия решений по одобрению или отказу. Настолько разнятся методы.
22.02.2023
Ответить
Ирина
Nata, а еще момент. У нас получается неравноценное имущество: доли в однушке у детей будут больше и дороже. А по договору мены доли же должны быть равноценны. Как обойти этот момент, чтобы сам договор был корректный, не вызвал вопросов налоговой и тд?
23.02.2023
Ответить
Жанна
Дети могут меняться с долями, но не с близкими родственниками своими и своих законных представителей.
22.02.2023
Ответить
Ирина
Жанна, разве мена это возмездная сделка? В статье же приведены примеры, что суд не считал эту статью ограничением, договор мены был между несовершеннолетним и родителями, в том и нонсенс (для меня).
22.02.2023
Ответить
Жанна
Ирина, мена возмездная сделка, абсолютно аналогичная двойной купле продажи. А сделки можно протащить даже через суд, но нотариусу запрещено такое удостоверять. Надо будет еще найти тупого нотариуса.
Суть в чем - опека может нарушить федеральный закон. Суд тем более. Но нотариус не может нарушать фз. А сделки с долями нуждаются в нотариальном удостоверении. Если найти нотариуса, который плохо знает фз...
22.02.2023
Ответить
Ирина
Жанна, спасибо за ваше участие, что высказываете отличную от моей точку зрения. Разве суд может нарушить ФЗ? Это наверное некорректная формулировка все же и юридически это называется иначе?
23.02.2023
Ответить