Нашла интересную статью. В недалеком будущем придется с этим столкнуться. И я думаю не только мне это актуально. Прошу под кат.
Ипотека с долей несовершеннолетнего
27.03.2014
Ипотека с участием несовершеннолетних: проблемы и решения
Проблема: Несовершеннолетнему ребенку принадлежит 1/3 часть квартиры. В связи с этим банк отказывает в выдаче ипотеки, ссылаясь на то, что в случае отсутствия платежей, у ребенка также нужно будет просить разрешение на продажу комнаты, что по законодательству сделать нереально. Банк не сможет эту комнату ни продать, ничего с ней сделать. Есть ли выход из данной ситуации?
Основания закона: Наш закон призван защищать права тех, кто еще не переступил порог совершеннолетия. И в сфере имущественных отношений эту роль на себя берет Гражданский кодекс. Именно им надо руководствоваться при сделках купли-продажи квартиры с несовершеннолетними гражданами - участниками сделки, а также рассматривая вопрос: ипотека и дети - это особая ниша в нашей реальности. Ну и естественно: долевая собственность, ведь покупка доли в квартире с детьми грозит особыми рисками.
Продажа квартиры, где собственник несовершеннолетний: пробелы в законе
Основная сложность всех сделок с участием детей - ограниченность закона общими фразами и возложение огромного пласта ответственности на плечи органов опеки. То есть если вы решите осуществить продажу квартиры, где собственник несовершеннолетний, вам потребуется их разрешение. А так как единой нормативной базы по этому вопросу нет, то эти органы вольны принимать решения, опираясь на свои внутренние стандарты, разобраться в которых достаточно сложно. Потребуется много сил и времени, чтобы разобраться в законах. При этом для опытного юриста, знакомого с данным вопросом, всё обстоит намного проще.
Органы опеки всегда стоят на защите интересов детей, защищая их жилищные интересы, поэтому сделать что-нибудь с этими метрами очень сложно. Банки, к примеру, крайне неохотно идут на сделки, где залог - квартира с несовершеннолетним собственником, так как в случае чего, реализовать такую недвижимость проблематично. Никто им не даст выселить ребенка или лишить его законной доли. А реализовать только лишь часть квартиры сложно и невыгодно.
Впрочем, осуществить продажу или покупку квартиры, или доли квартиры, где несовершеннолетние лишь прописаны, намного легче, тут сложностей возникнуть не должно, так как вмешиваться в подобные вопросы органы опеки не имеют право. Плюс закон ограничивает несовершеннолетних в их возможности совершать сделки с имуществом, так для осуществления покупки квартиры несовершеннолетним лицом требуется письменное согласие его законных представителей - родителей или опекунов.
Ипотека и дети: вещи несовместимые?
Вы молодая семья, и одной из приоритетных целей для вас является улучшение жилищных условий. Доступный способ - ипотека, в качестве залога - имеющееся жилье, именно с таким раскладом обычно и приходят в банк, и тут же сталкиваются с проблемой: ипотека и несовершеннолетние дети.
Рассмотрим ситуацию с точки зрения банка: ипотека - заем долгосрочный, за это время может случиться все, что угодно, как пример - развод или финансовая несостоятельность, заемщики не платят, и все, что остается банку, это получить средства с продажи залога, то есть квартиры. Но ведь собственником такой квартиры является несовершеннолетний, и лишить его этой собственности нельзя по закону, а значит, и реализовать такое имущество очень сложно. Мало кто захочет осуществить покупку доли в квартире, это связанно с целой серией рисков. Поэтому для такой ипотеки банки часто требуют отсутствия в числе собственников лиц, не достигших 18 лет.
Или другой вариант: все мы знаем, что жилье зачастую находится в долевой собственности, то есть во время раздела имущества при разводе каждый супруг и несовершеннолетний получает свою часть. У супруга есть право приоритетной покупки доли. Проще говоря, если один из супругов захочет продать свою долю, то сначала он должен предложить ее купить другому дольщику, по нашему примеру - бывшей жене. Жена может захотеть осуществить покупку доли в ипотеку и в качестве залога оставить банку свою. И с чем же у нас останется банк, если платежеспособность жены будет нарушена? Он получит долю в квартире, которую опять будет почти нереально реализовать, а значит, потерпит убытки.
Квартира с несовершеннолетним собственником: решение есть
Но, несмотря на все перечисленные сложности, найти общий язык с банками можно. Vj;tv предложить вам ряд решений, которые помогут в соответствии с законом получить ипотеку с долей несовершеннолетнего, а также урегулирует вопросы купли-продажи недвижимости, собственником которой является несовершеннолетний.
Давайте рассмотрим, как заставить банк принять в залог квартиру, где одним из собственников являться несовершеннолетний:
Вариант 1. Подумать об этом заранее, перед приватизацией. Если вы, еще не приватизировав квартиру, планируете в скором будущем сменить свои жилищные условия, то самый простой способ избежать проблем - не делать ребенка собственником квартиры, которую намерены продать или использовать в качестве залога. Сделать это достаточно просто, законодательство обязывает родителей делать собственниками своих детей, прописанных в этом (еще пока муниципальном жилье). Решение проблемы достаточно прозаично - на время приватизации выписать ребенка и прописать его у бабушки или у других родственников.
Вариант 2. Если же ребенок уже является собственником квартиры, все становится немного сложнее. Теперь за его собственностью будут следить органы опеки. Конечно, можно продумать вариант с родственниками, но тут все сложнее. Родственники должны не прописать его у себя, а подарить ему в собственность долю своей квартиры. Причем обмен должен быть равноценным, опека не позволит ухудшения жилищных условий. А они в большинстве случаев под ухудшением понимают лишь уменьшение квадратных метров. Им все равно, даже если вы меняете его долю в коммуналке с совмещенным санузлом на этаже на долю в нормальной обустроенной квартире, меньшей по площади. О проблеме в законодательстве мы уже говорили. Плюс если вы выбрали этот вариант и по-родственному договорились лишь о подарке на время, то есть свою долю ваши знакомые или родственники, по устной договоренности, подарили ребенку на время, то вам придется помучиться с возвратом. Ведь обратно вам, скорее всего, придется ее пусть и номинально, без требования денег с родственников, но продать. А ведь подоходный налог никто не отменял - это 13% с рыночной цены этой доли квартиры. Конечно, можно просто осуществить покупку доли квартиры у родственников с целью отдать ее несовершеннолетнему, но это требует немалых средств.
Вариант 3. Затратный, но действенный способ: обмен на более дешевый вариант. Можно продать трехкомнатную квартиру и купить однокомнатную, отдать ее в собственность ребенку, а разницу сделать первым платежом по ипотеке. Правда и времени, и средств вы потеряете немало, но со стороны органов опеки сложностей не будет.
Вариант 4. Ну и самый простой, а также законный способ - это найти банк, который работает с недвижимостью, находящейся в собственности у несовершеннолетних. Да, из-за рисков, связанных со сделками такого типа, процент у них может быть выше, но зато они готовы работать с этой, как мы уже разобрались, непростой ситуацией. Но растущая конкуренция заставляет искать клиентов даже с обременением. Благодаря чему отыскать банк, готовый сотрудничать на таких условиях, можно в любом регионе нашей страны.
