Несовершеннолетний продавец квартиры
ПокупкиКто-нибудь покупал квартиру, в числе собственников которой был несовершеннолетний? Какие ваши впечатления, риски? Подскажите, пожалуйста. Знаю, что нужно разрешение опеки на покупку другого жилья и выписку из этого. Что обязательно нотариально регистрировать сделку. Смущает, что я никак не могу проконтролировать покупку нового именно разрешенного опекой жилья и выписку в него. Вдруг эта сделка будет оспоримой? С риэлтором и нотариусом проконсультируюсь позднее, хотела бы узнать мнение участника сделки
Лучший ответ
Анна
Я толтко что такую сделку проводила. Ничего там нет страшного. Такая сделка вас защищает в сто раз больше, чем сделка с какой-нибудь бабкой.
Да, нужно согласование опеки. Решение опеки сейчас приходит за 2-3 рабочих дня с момента подачи.
Продажу опека не разрешит без покупки нового жилья.
Продавцы (где есть несовершеннолетний) берут на себя весь гемор и траты. А вы получаете идеально чистую и проверенную сделку.
Делается оценка на продаваемое жилье и покупаемое, составляется договор на продажу и покупку, в опеку подаются все документы на покупаемое жилье - и оценка и правоустонавлиающие документы. Т.е. это все проверяют.
Вы можете составить договор так, чтобы сделки были одновременными. Т.е. гарантированно регистрация пройдет только по всей цепочке или никак.
За услуги нотариального заверения договора тоже заплатят продавцы с несовершеннолетним.
Для вас сплошные плюсы, кроме некоторой задержки во времени на сбор и подготовку документов.
19.11.2025
Ответить
Анна
Анна, единственное, вы должны четко сроки зададка прописать. Например, вы готовы их ждать месяц. Значит вносите задаток на месяц или полтора с тем, что если они за месяц или полтора не выйдут на сделку - они вам должны вернуть задаток в двойном размере. Потому что им нужно искать альтернативную квартиру, собирать документы. Если их во времени не ограничить, они могут тянуть резину сколько угодно.
Выпишут пусть ребенка до сделки из квартиры. Хотя это никакой роли не играет. Вы его потом и сами можете выписать и все это понимают
19.11.2025
Ответить
Ангелина
Анна, а если они покупают у застройщика и с привлечением ипотеки, это можно разве сделать одновременно с нашей сделкой?
19.11.2025
Ответить
Анна
Ангелина, вот тут вопрос. А я не уверена, что им опека одобрит такую сделку. Может просто не разрешить. Ребенка можно сделать частью договора. Т.е. можно купить на 50/50 на мужа и жену. Так можно и купить на 1/3×1/3×1/3 мама-папа-ребенок. Т.е. доля ему сразу покупается, а не выделяется.
Но вот ипотека - тут я не знаю. Я понимаю, что это возможно, но не знаю практики реальной - одобряют или нет
19.11.2025
Ответить
Ангелина
Анна, ааа. Они сказали, что в опеке они по этому вопросу консультировались, можно. Насчет одобрил ли банк, не уточняла. Но они сказали, у них все готово (только разрешение опеки нужно дождаться после того, как залог будет внесен).
19.11.2025
Ответить
Лёлечка
Ангелина, если ипотека в сбере, то можно.
Сбер разрешает выделить долю в ипотечном жилье.
19.11.2025
Ответить
ilo
На сделке должно быть разрешение опеки на руках. Если оно есть, то кто должен оспорить сделку? Никто кроме опеки, а она разрешила.
19.11.2025
Ответить
Ангелина
ilo, она разрешила продажу этого жилья и покупку какого-то конкретного взамен. А если они не купят?
19.11.2025
Ответить
ilo
Ангелина, альтернативные сделки обычно проводят одновременно, как одну. То есть ваши деньги поступят сразу на счёт владельца той квартиры, которую они купят взамен этой.
Если не так - то действительно подозрительно.
19.11.2025
Ответить
Анна
Ангелина, нет!!! Она не разрешает только продажу. Она разрешает продажу с покупкой нового и никак иначе
19.11.2025
Ответить
Ангелина
Анастасия, эх, я вот тоже всю жизнь была такого мнения! Но так квартира понравилась.
19.11.2025
Ответить
Анастасия
Анна, поясните, почему. Это сделка с обременением. Если есть альтернативные варианты, то связываться с квартирой с долей несовершеннолетних - лишняя головная боль
19.11.2025
Ответить
Анна
Анастасия, на какой нафиг бумаге? Я там описала путь, который сама прошла и каждый документ полготовила и согласовала
19.11.2025
Ответить
Ангелина
Анна, а если они например не выплатят ипотеку ? Получается ребенок останется без квартиры
19.11.2025
Ответить
Анастасия
Анна, на такой! Один Ваш случай не означает, что это простые сделки без обременений и подводных камней. И продавцы и покупатели бывают разные. Называть глупостью то, что при подобного рода сделках всегда есть риски - какая-то святая наивность.
19.11.2025
Ответить
Анна
Анастасия, это вы теоретик и фантазер. А я рассказала, как именно контролирующие органы такую сделку отслеживают. И если там каждая бумажка не идеальна, опека ее не пропускает.
В отличии от простого договора купли-продажи, который не требует нотариального заверения, и который можно на коленке составить, написав туда любую муть и скрыв сидящего в тюрьме родственника или троих детей, которых обделили приватизацией 10 лет назад. И еще дофига чего можно скрыть в "свободной" квартире, которую никто не проверяет, как проверяют органы опеки
20.11.2025
Ответить
Анастасия
Анна, ну какой я теоретик и фантазер? Я в реальной жизни сталкивалась с реальной историей, когда квартиру несовершеннолетнему в итоге не купили и покупатели потом судились за эту несчастную долю. Если у Вас все прошло хорошо - ну хорошо, но говорить, что такие сделки полностью безопасны и прозрачны - вот это фантазерство
20.11.2025
Ответить
Анна
Анастасия, в договоре прописывается альтернативная сделка (как я писала автору). И как они ее могут не купить? Деньги всем участникам сделки приходят только после регистрации всей цепочки покупки! Т.е. толтко после того, как покупка новой квартиры ребенку зарегистрирована, деньги поступают напрямую от покупателя на счет продацов той самой покупаемой ребенку квартиры. Расписывается - сколько каких денег переходит по сделке на какой счет.
Да, можно сделки сделать в разные дни. Но не надо значит так делать. Делайте одной альтернативной сделкой. Что мешает?
Например одинокая возрастная тетка, продававшая мне квартиру, тоже могла сказать - меня мошенники обманули, верните мне жилье. И тоже суд. Сколько такого. Поэтому я озаботилась, чтобы она покупала новую квартиру в той же сделке.
20.11.2025
Ответить
Ольга
Продавали квартиру с детьми собственниками-никаких особых проверок опека, естественно, не проводит-только документы, которые ей принесут (им главное, чтобы доля по оценке в новом месте была не меньше). Оценка проводилась удаленно) потом риэлтор покупателя попросила договор на покупку новой недвижки, но что было бы, если бы не купили-неясно. Я бы связывалась только если вариант прям выгодный-как со свежим наследством и тд. И да, на выписке настаивайте до сделки-в договоре есть пункт об обязательстве, но как вы потом несовершеннолетнего выпишете если что?
20.11.2025
Ответить
Ангелина
Ольга, да, согласна. Очень много нюансов.
А почему со свежим наследством это выгодный вариант ?
20.11.2025
Ответить
Ольга
Ангелина, я, наверное, коряво написала) со свежим наследством много рисков, как и с несовершеннолетним собственником, поэтому стоит связываться только если все остальное прям выгодно-цена, расположение и тд
Насчёт прописки хотела добавить-у нас дети были прописаны не в продаваемой квартире-и опеку их прописка (кроме того факта, что мы пришли в опеку по прописке) и прописка кого либо в продаваемой квартире вообще не интересовала, те никаких проверок/документов на эту тему не было, интересны только доли, с выпиской целиком ответственность покупателя
20.11.2025
Ответить
Гранатовый сок
На основании чего несовершеннолетний владеет квартирой: наследство, дарение, купли-продажа?
20.11.2025
Ответить
Наталия (риэлтор,юрист)
Условие снятия с регистрационного учета в самом договоре, а так же закладка д.средств под выписку.Всю сумму мало вероятно согласятся, но я бы настаивала на большую часть.
19.11.2025
Ответить
Oksen
Продавали с долей ребёнка . В опеку приносили предварительный договор на покупку от застройщика с новой долей ребёнка . Покупали в ипотеку .
19.11.2025
Ответить
Алина Степанова
Вам главное чтобы на момент сделки все были выписаны.Т.к. все будет через нотариуса у вас не будет рисков.Сейчас каждая 2 квартира с несовершеннолетними.
19.11.2025
Ответить
Ангелина
Алина Степанова, не будут выписываться на момент сделки. Говорят, что после. Условием получения денег будет являться чистая форма 9
Но мне этот вариант тоже не нравится.
19.11.2025
Ответить
Карина
Ангелина, Значит вас кинут. Что значит не будут выписываться? Сейчас столько случаев мошенничества. Не связывайтесь.
19.11.2025
Ответить
Ангелина
Карина, не думаю, что прям кинут, но связываться не хочу.
Если они не получат деньги, пока не выпишутся, то как кинут?
19.11.2025
Ответить
Алина Степанова
Ангелина, натакие условия не соглашайтесь,сначала пусть все док-ты подготовят к продаже,выписка,справки и т.д.,а так нет.Кто знает как потом ситуацию повернут.
19.11.2025
Ответить
Анна
Ангелина, мне кажется, это надо обсуждать... там есть такой момент - когда документы в опеку подаешь, в них все должно быть четко и совпадать. Т.е. паспорт такой, прописка такая, после сделки обещаем прописку такую-то и т.п. прописать хотят в новое жилье - ну ок, допустим. Можно сразу после одобрения опеки подать документы на выписку ребенка. Тогда к сделке никого прописанного не будет
19.11.2025
Ответить
Анастасия
Алина Степанова, там не просто ребенок зарегистрирован, он собственник! Если родители не купят новую квартиру и не выделят в нем долю ребенку, суд может легко оставить его долю в уже проданной квартире;
19.11.2025
Ответить
Ангелина
Анастасия, да, тоже думаю об этом. Но ведь как-то же происходят такие сделки.
19.11.2025
Ответить
Анастасия
Ангелина, ну на бумаге все так, да. А так лично знаю случай, когда продавцы не выделили долю своему ребенку, потому что разбазарили деньги и квартиру не купили. И семья покупателей судилась с продавцами и опекой
19.11.2025
Ответить
Анастасия
Ангелина, насколько я знаю, в пользу покупателей. Но нервы им потрепали знатно.
У нас в стране бабкам, которые продали квартиру из-за действий мошенников, возвращают квартиры. Хотя покупатель ни в чем не виноват. На бумаге и в законе все красиво, а в реальности лучше обезопасить себя максимально
19.11.2025
Ответить
Ангелина
Анастасия, я такого же мнения
Просто очень сложно найти квартиру, чтоб и нравилась, и чтоб юридически все супер чисто (
19.11.2025
Ответить
Алина Степанова
Анастасия, Для того чтобы продать берут справки с опеки и сделка через нотариуса и уже не оспорить ее.Дальше это головная боль продавцов где выделять долю и как.
19.11.2025
Ответить
Ангелина
Алина Степанова, сделка через нотариуса и справка от опеки у них будет.
Выписываться будут только после заключения сделки.
Но если они не купят то жильё, на которое опека дала разрешение?
19.11.2025
Ответить
Алина Степанова
Ангелина,сейчас продавали квартиру с долями детей и опеке обязаны предоставить документы в течении 3 мес.На тот момент не знали вообще где будет куплено жилье.Т.е. разрешение опеки именно на определенную квартиру не брали.Я не знаю как у вас в СПБ у нас не возникло проблем.Продавала сестра в этом году.
19.11.2025
Ответить
Алина Степанова
Алина Степанова, Единственное условие было это ,что квадратура долей должна быть как в проданной квартире.
19.11.2025
Ответить
Ангелина
Алина Степанова, так вот а как я проверю что они купили и предоставили документы)
19.11.2025
Ответить
Алина Степанова
Ангелина, А вам это и не нужно проверять.Вы когда пойдете к своему риэлтору она вам обьяснит.И вас это уже не будет касатьться.
19.11.2025
Ответить