"Сам себе риэлторам" посвящается.
Кто знает как происходит расчет через банковскую ячейку при покупке-продаже недвижимости в курсе, что ячейка арендуется на определенный срок, при закладке денег арендаторы (продавец и покупатель) имеют единоразовый доступ, далее идет разграничение доступа: продавец с договором, но котором стоит штамп о гос. регистрации права (там еще может быть штамп о регистрации залога), паспортом и ключом от ячейки имеет доступ почти весь срок аренды ячейки и покупателю доступ к ячейке предоставляется в случае несостоявщейся сделки в самом конце.
Вот как раз этот доступ часто вызывает вопросы у продавцов. Далее под кат ...
Они рассуждают: что если произойдет регистрация права, а я заболею, не смогу или не дай Бог случиться что-то непоправимое и соотвественно я не смогу открыть во время ячейку и покупатель получит не только квартиру, но и спокойно заберет деньги. И опасения понятны и оправданы, так как договор банковской ячейки не страхует продавца.
На последней сделке мы настояли, чтобы в доступ покупателя внесли пункт о том, что покупатель ОБЯЗАН предоставить отказ о регистрации права, который выдаст Росреестр и только в этом случае банк допустит покупателя до ячейки.
Я это пишу к тому, что часто слышу от покупателей/продавцов ачтотакова сложного в сделке, так вот, дамы и господа, в сделке может быть и нет ничего сложного, но есть опыт, на основании которого риэлтор может предотвратить многие ситуации.
И одна история, которая хоть и закончилась хорошо, но нервы потрепала продавцу основательно.
Как должно быть в идеале? Продавец и покупатель квартиры договариваются о цене и готовят документы. В день подписания договора купли-продажи деньги за квартиру закладываются в заранее арендованную банковскую ячейку. Продавец получает их после того, как договор пройдет госрегистрацию (маленькая ремарка Договор купли-продажи НЕ РЕГИСТРИРУЕТСЯ, регистрируется только право собственности, договор вступает в силу в момент подписания, далее идут условия его исполнения), и квартира перейдет в собственность покупателя. Для этого он должен предъявить оригинал этого договора, зарегистрированного в Росреестре, а также общегражданский паспорт и ключ от ячейки.
Однако в истории московской семьи Гавриловых все вышло иначе - из-за одной короткой строчки в договоре, которая их не смутила. А зря.
Пару лет назад Гавриловы решили продать квартиру в центре Москвы и переехать жить за город. Там уже был построен добротный дом из бруса, и для того, чтобы завершить отделку и сделать приличный ландшафтный дизайн на участке, нужны были деньги. Кредит на нужную сумму им получить не удалось, и супруги решили продать «трешку» на Чистых прудах, купить что-нибудь поменьше и подальше, чтобы иметь постоянный доход от аренды. А самим жить спокойной загородной жизнью, как давно мечтали. Покупателя пришлось искать довольно долго, но, наконец, он нашелся и внес задаток. Казалось, что долгожданный ремонт дома и переезд - не за горами.
То есть Гавриловы могли забрать из ячейки деньги за свою проданную квартиру только в присутствии покупателя - Алексея Никонова.
«Для чего это требуется?» - спросил Николай Иванович, к тому моменту успевший сопроводить немало сделок по купле-продаже квартир. «Я должен себя обезопасить, - был ответ покупателя. - Мало ли что может быть, я хочу убедиться лично, что продавец забрал деньги, и получить от него расписку в этот же день».
Этот аргумент Николая Ивановича не убедил. «Мы можем написать расписку сейчас, положить ее в соседнюю ячейку, а вы придете и заберете ее, предъявив зарегистрированный договор купли-продажи. Хоть в тот же день, мы вас предупредим», - предложил он. Но покупатель от такого сценария отказался и продолжал настаивать на своем.
Гавриловы, опасаясь, что сделка сорвется, посовещались и решили согласиться.
Но супруги решили, что их агент перестраховывается. Они взяли у покупателя визитку с контактами его компании - она была презентабельная, с золотым тиснением - позвонили по телефону, указанному на ней и убедились, что там отвечает секретарь группы компаний. Попросили соединить с коммерческим директором, и секретарь перевела звонок на мобильный, который тут же зазвонил у Алексея Никонова - покупателя квартиры.
«Не пропадет», - уверенно заключили Гавриловы, и глава семейства подписал договор. А дальше события развивались именно так, как предсказывал Николай Иванович. Договор купли-продажи был зарегистрирован, и Гавриловы попытались созвониться с покупателем, но его мобильный не отвечал. В офисе группы компаний сказали, что этот человек неделю назад уволился, и других его контактов, кроме мобильного, у них теперь нет. По адресу регистрации, указанному в паспорте Никонова, никто не открывал дверь, и окна его квартиры оставались темными несколько вечеров подряд, когда туда приезжали то Гавриловы, то Николай Иванович.
Петр предпринял было попытку забрать деньги, мотивируя это тем, что не может найти покупателя - но в банке его и слушать не стали. «Договор есть договор, там это прописано, - сказал ему менеджер, - а уж где ваш покупатель, мы не знаем и отвечать за это не можем».
«Единственное, что я могу вам посоветовать - это обратиться в суд, - заявил Николай Иванович. - Вы выполнили все условия договора, и судья будет на вашей стороне. Деньги вернуть вряд ли удастся, но государственную регистрацию договора опротестовать могут запросто, так что вы опять получите квартиру в собственность».
Гавриловы согласились, что это единственное верное решение - и поспешили подать иск. Рассмотрение его длилось больше года. Заседания назначались, переносились, покупатель на них не являлся. Он, кстати, предпринял попытку быстро перепродать квартиру, которая была передана ему в собственность, но суд успел наложить запрет на все операции и сделки со спорным имуществом.
Финал этой истории был относительно счастливым для Гавриловых: право собственности на квартиру им вернули, так что они снова могли выставлять ее на продажу.
«Но после таких злоключений у нас уже нет ни сил, ни желания этим заниматься», - говорит Петр Гаврилов. За это время он сумел все-таки взять кредит и закончить отделку дома, а «трешку» на Чистых прудах собирается сдавать в аренду.
Алексея Никонова объявили в розыск, и в результате задержали. Оказалось, что за ним числится не одна подобная сделка, и пару квартир, полученных таким образом, он успел перепродать. Помогло ему, например, то, что их собственники жили за границей, слабо контролируя ситуацию. В таких запутанных случаях самыми невезучими оказывались те, кто покупал у него квартиры, польстившись на заниженную цену.
Профессионалы рынка недвижимости рекомендуют:
- не пренебрегайте советами экспертов, собираясь заключить договор купли-продажи квартиры,
- любой договор читайте очень внимательно и вслух - так у вас меньше риска пропустить что-либо важное,
- присутствуйте постоянно в том городе, где совершается сделка, до тех пор, пока у вас на руках не будет всех необходимых документов о ее завершении, а если вы продавец - то и денег за вашу квартиру,
- в конфликтной ситуации не медлите и обращайтесь в суд.