Как следить за строительством? Навеяно постом «Экспертиза»
Продолжаю делиться опытом на различные строительные темы.
После прочтения поста Ольги про ее нелегкую ситуацию со строительной компанией, делюсь опытом как можно по возможности оградить себя о подобной ситуации.
Договор.
Это конечно основной документ, на то стоит обратить внимание:
- как давно зарегистрировано юр.лицо
- есть ли суды
- как давно назначен ген.дир
- гарантийные обязательства, они могут быть только на несущие конструкции а на общестроительные работы отсутствовать. Нормальный срок гарантии 7 лет - несущие, 2 года - общестроительные
- ответственность за проект, например если ВЫ принесли свой проект, строители могут в случае неприятностей сослаться на него и «умыть руки»
- полнота проекта, насколько детально он подготовлен. Чем меньше деталей, тем больше возможностей накосячить. Если чего-то в проекте нет, может включиться ненужный креатив.
- другая ситуация, проект неполный. В этом случае в договоре должно быть прописана ответственность за принятые конструктивные решения. Они должны соответствовать СНИПам и ГОСТам
- проект должен быть приложением к договору
- техническое описание - приложение к договору
- читайте подробно ту часть в которой описываются варианты срывов сроков, можно встретить такую интерпретацию в которой строители безнаказанно будут строить дом годами или без штрафов
Проект
- лучше когда и проект делает компания которая строит, так как в этом случае вся ответственность в одних руках.
- если у Вас возникают сомнения в части качества проекта, закажите его экспертизу. Это недорого.
- Экспертиза проекта. Люди отрабатывают свои деньги и часто их уносит в «дебри строительства», чтобы их не унесло, ставить четкую задачу - показать те узлы где по нормам не проходит проект. А если проходит рекомендации можно не писать. Так получиться дешевле и результативнее. Если с проектом все нормально, достаточно одной фразы - экспертизу прошел.
Контроль за строительством
- Технадзор заказчика
Самый простой способ, нанять свой технадзор. НО! Найти адекватный технадзор очень сложно. На моей практике было очень много нанятых частников и вместо помощи и рекомендаций получали невменяемого орущего прораба с минимумом знаний, клиент на выходе получал только срыв сроков и нервотрепку, качество строительства не улучшалось и контроль не осуществлялся, только самоутверждение и попытка показать свою нужность и важность.
Обычно это какой-то знакомый каких-то знакомых который кому-то что-то построил. Такие истории все заканчивались одинаково - увольнением. Это категорически не тот вариант. Нужен реальный инженер с высшим образованием, даже можно без опыта работы в малоэтажке. Технадзор должен как бог ориентироваться в чертежах, понимать узлы, сопряжение материалов, и еще много другое. Коммуникационные навыки обязательны.
- Технадзор от строителей
Пункт про надзор должен быть в договоре. Не менее одного раза в неделю объект посещает инженер технадзора и составляет акт с фото и видео отчетом. Технадзор делает отчет о скрытых работах, например при вязки арматуры на фундаменте или закладки арматуры в кладку, или проверка утепления и тд. Тут тоже есть скользкий момент. Отчеты могут быть совсем не информативные, обязательно уточняйте какие отчеты Вы будите получать от технадзора.
-Самостоятельный контроль. Самый не эффективный способ контроля. Если Заказчик ничего не понимает в строительстве, то перед ним выстраивают «потемкинскую деревню» и ему кажется что все хорошо. Но если Заказчик в теме, то такой контроль реально помогает.
Оплата
Первый платеж должен быть равен сумме за фундамент, может чуть больше. Далее разбейте платежи на этапы сдачи работ, например, после сдачи фундамента, после сдачи перекрытия, после сдачи 1 этажа и тд. Чем больше этапов оплаты, тем лучше. Таким образом компания будет вынуждена каждый этап сдавать полноценно, с тех.надзором, фото отчетом и тд. И Ваши деньги будут целее.
Для примера сумма договора: 3 150 000
|
Предоплата |
500 000 |
|
После уведомления о готовности фундамента |
300 000 |
|
После уведомления о готовности перекрытия 1 этажа |
300 000 |
|
после уведомления о готовности кладки 1 этажа |
300 000 |
|
После уведомления о готовности межэтажного перекрытия |
300 000 |
|
после уведомления о готовности кладки 2 этажа |
300 000 |
|
После уведомления о готовности чердачного перекрытия |
300 000 |
|
после уведомления о готовности стропильной системы |
300 000 |
|
После уведомления о готовности утепленной кровли |
200 000 |
|
после уведомления о готовности окон |
150 000 |
|
после сдачи дома и подписания акта |
200 000 |
Чтобы избежать дополнительных расходов, лучше заключать договор на фиксированную сумму. Если заключать сметный договор есть риск увеличения бюджета строительства.
Не платите бригадиру или рабочим, лучше все платежи через 1 человека и учет платежей вести надо самостоятельно.
Пока это все что пришло в голову, потом буду добавлять пост