А если всё же брать во внимание смену ВРИ участка?
Как тогда? На сколько эта процедура может быть затратна и, вообще, на сколько она осуществима силами частного застройщика?
Тут надо чётко понимать - о какой земле идёт речь.
Ранее уже отмечалось, что у земли (земельного участка - ЗУ) есть две "базовые юридические" характеристики. А именно:
- категория (целевое назначение). Нас как частных застройщиков интересует две категории - "сельскохозяйственного назначения" и "земли населённых пунктов".
- ВРИ - вид разрешённого использования ( у каждой категории есть свой перечень ВРИ). Например, категория "земли населённых пунктов" может иметь ВРИ - ИЖС, ЛПХ, "дачка" (для ведения садоводства...) и много других, в т.ч. "под застройку сблокированными домами (под тауны)" или, например, "для многоквартирной застройки" и много других...
"Дачка" как ВРИ бывает в основном на землях с категорией "сельскохозяйственного назначения". В таком случае, что бы законно строить на участки многоквартирники, придётся менять КАТЕГОРИЮ ЗУ, т.к. ВРИ "под застройку сблокированными домами" или "под многоквартирную застройку" НЕ БЫВАЕТ на землях с категорией "сельхоз. назначения".
Иная ситуация, если Ваш дачный участок расположен в черте населённого пункта, т.е. участок имеет категорию "земли населённых пунктов". В основном это относится к новой Москве. Там сейчас все дачные участки, все снт, днп и т.д. оказались в черте населённого пункта (г. Москва).
В МО подавляющая часть снт находится на землях "сельхоз. назначения", но (редко) можно встретить в продаже дачные участки, расположенные в черте населённых пунктов и имеющих категорию "земли населённых пунктов".
Для того, что бы законно строить многоквартирники необходимо что бы участок имел категорию "земли населённых пунктов". И тогда остаётся только сменить ВРИ участка с "дачного", ИЖС или ЛПХ на подходящую, например, на " под многоквартирную застройку". Это решение на "местном" уровне, т.е. находится в компетенции органов местного самоуправления - местной администрации...
Надо чётко понимать - только Вы решать как будете использовать свой участок. Это Ваше суверенное право собственника! Правда, это не должно нарушать права собственников соседних участков, например... Соответственно для смены ВРИ участка придётся пройти определённые согласования в органах местной власти, в т.ч. возможно придётся провести и общественные слушанья...
Вопреки расхожему мнению, смена ВРИ одного единственного участка (находящегося в черте населённого пункта) всё же возможна. Примеры есть, по крайней мере в МО!
В любом случае, - дорогу осилит идущий!
Надо просто только чётко представлять все риски/сложности/не определённости на этом пути, реалистично взвесить свои возможности по осуществлению данной процедуры, понимать особенности "местной власти", взвесить свои возможные затраты (временные и материальные) по осуществлению процедуры смены ВРИ участка, учесть возможное противодействие со стороны соседей И СООТНЕСТИ это всё с теми выгодами (материальными), которые Вы получите в следствии того, что на своём участке построите ликвидный многоквартирник, а не индивидуальный дом, скажем...
Тем не менее, есть успешные примеры смены ВРИ участков частными застройщиками в МО.
Я говорю не мега-компаниях и ленлордах, оперирующих массивами, а о частных застройщиках, которые меняли ВРИ одного единственного участка, например, с ИЖС или ЛПХ на "под застройку сблокированными домами" или на "под многоквартирную застройку".
Как тогда? На сколько эта процедура может быть затратна и, вообще, на сколько она осуществима силами частного застройщика?
Тут надо чётко понимать - о какой земле идёт речь.
Ранее уже отмечалось, что у земли (земельного участка - ЗУ) есть две "базовые юридические" характеристики. А именно:
- категория (целевое назначение). Нас как частных застройщиков интересует две категории - "сельскохозяйственного назначения" и "земли населённых пунктов".
- ВРИ - вид разрешённого использования ( у каждой категории есть свой перечень ВРИ). Например, категория "земли населённых пунктов" может иметь ВРИ - ИЖС, ЛПХ, "дачка" (для ведения садоводства...) и много других, в т.ч. "под застройку сблокированными домами (под тауны)" или, например, "для многоквартирной застройки" и много других...
"Дачка" как ВРИ бывает в основном на землях с категорией "сельскохозяйственного назначения". В таком случае, что бы законно строить на участки многоквартирники, придётся менять КАТЕГОРИЮ ЗУ, т.к. ВРИ "под застройку сблокированными домами" или "под многоквартирную застройку" НЕ БЫВАЕТ на землях с категорией "сельхоз. назначения".
Иная ситуация, если Ваш дачный участок расположен в черте населённого пункта, т.е. участок имеет категорию "земли населённых пунктов". В основном это относится к новой Москве. Там сейчас все дачные участки, все снт, днп и т.д. оказались в черте населённого пункта (г. Москва).
В МО подавляющая часть снт находится на землях "сельхоз. назначения", но (редко) можно встретить в продаже дачные участки, расположенные в черте населённых пунктов и имеющих категорию "земли населённых пунктов".
Для того, что бы законно строить многоквартирники необходимо что бы участок имел категорию "земли населённых пунктов". И тогда остаётся только сменить ВРИ участка с "дачного", ИЖС или ЛПХ на подходящую, например, на " под многоквартирную застройку". Это решение на "местном" уровне, т.е. находится в компетенции органов местного самоуправления - местной администрации...
Надо чётко понимать - только Вы решать как будете использовать свой участок. Это Ваше суверенное право собственника! Правда, это не должно нарушать права собственников соседних участков, например... Соответственно для смены ВРИ участка придётся пройти определённые согласования в органах местной власти, в т.ч. возможно придётся провести и общественные слушанья...
Вопреки расхожему мнению, смена ВРИ одного единственного участка (находящегося в черте населённого пункта) всё же возможна. Примеры есть, по крайней мере в МО!
В любом случае, - дорогу осилит идущий!
Надо просто только чётко представлять все риски/сложности/не определённости на этом пути, реалистично взвесить свои возможности по осуществлению данной процедуры, понимать особенности "местной власти", взвесить свои возможные затраты (временные и материальные) по осуществлению процедуры смены ВРИ участка, учесть возможное противодействие со стороны соседей И СООТНЕСТИ это всё с теми выгодами (материальными), которые Вы получите в следствии того, что на своём участке построите ликвидный многоквартирник, а не индивидуальный дом, скажем...
Тем не менее, есть успешные примеры смены ВРИ участков частными застройщиками в МО.
Я говорю не мега-компаниях и ленлордах, оперирующих массивами, а о частных застройщиках, которые меняли ВРИ одного единственного участка, например, с ИЖС или ЛПХ на "под застройку сблокированными домами" или на "под многоквартирную застройку".