Выбор застройщика
Как аферисты продают квартиры в Москве от застройщика?
Чтобы привлечь новых горе-клиентов, аферисты прибегают к нескольким ловушкам в договорах. Среди них стоит выделить следующие:
1.Возможность досрочного разрыва договора;
В договоре обычно прописана возможность его расторжения в связи с ненадлежащим выполнением застройщиком своих обязательств. Казалось бы, ничего страшного в этом нет, но деньги вам не вернут, даже если вы купили квартиру в рассрочку. 
2.Невозможность какого-либо наказания компании за срыв сроков строительства;
В договоре как минимум должны быть прописаны адекватные штрафные санкции. В некоторых случаях эти санкции чрезвычайно малы, например 0,01% за день просрочки.
3.Номер будущей квартиры не указывается;
В таком случае вам могут дать любое помещение, вплоть до подвального (такое, конечно, встречается редко, но все-таки бывает).
4.Всевозможные доплаты, к примеру, за «лишнюю» площадь в квартире;
В таком случае вы вынуждены будете оплачивать за каждый квадратный метр по рыночной цене.
5.В договоре не предусмотрено право инвестора получать детальную или вообще хоть какую-то информацию о стадии строительства.
Вы просто не сможете узнать, когда завершится строительство, а срок может тянуться годами.
6.Предусматривается такой порядок устранения дефектов, который окажется невыгодным для инвестора.
В данном случае вам придется доплачивать за комиссию, которая может долго и упорно создаваться, а потом "не видеть" дефектов. Когда члены комиссии завершат обзор квартиры, вы можете еще и не видеть их акта осмотра. В итоге девелоперы Москвы не увидят в вашем объекте недвижимости никаких поводов для ремонта, и все дефекты вам придется исправлять самостоятельно.
Поэтому при покупке крайне важно тщательно просматривать договор и другие сопутствующие документы. Но изначально стоит обращаться к известным и ответственным застройщикам, которые зарекомендовали себя на рынке. В Москве такой репутацией пользуются компании «ДСК-1», «Мортон», «Бесткон» и «ПИК». Но о застройщиках, которым вы можете доверять и не бояться афер, мы еще поговорим. А пока разберем, как вообще можно узнать добросовестную строительную компанию
Какие документы должны предоставить ответственные и крупные застройщики Москвы?
Еще перед тем, как заключить договор, инвестор имеет полное право потребовать определенные документы для ознакомления. Лучшие застройщики обычно без каких-либо проблем дают эти бумаги своим клиентам. Вот примерный список таких документов:
1. учредительные документы застройщика;
2. бумаги, которые подтверждают право полноправного пользования участком земли, на котором будет производиться строительство (если таковых нет или же нет возможности их предоставить, можете потребовать документы, подтверждающие передачу функций застройщика с целью строительства объекта недвижимости на данном участке);
3. заключение комплексной государственной экспертизы, которое разрешает строительство;
4. разрешение на выполнение определенных строительных работ;
5. лицензия подрядной организации или же копию устава кооператива, если дом строится таким способом;
6. проекты договоров, предлагаемые к подписанию застройщиком - у вас должна быть возможность изучить их дома и в спокойной обстановке.
Если застройщик не хочет показывать вам все эти бумаги, значит, он что-то скрывает. Ввиду этого представители компании попытаются как-то заинтересовать вас в сотрудничестве с ними и пообещают «золотые горы» - снижение цены квартиры или стоимости квадратного метра, беспроцентная рассрочка от застройщика, либо какие-то другие уловки. Обычно надежные застройщики Москвы не прибегают к таким или подобным способам для привлечения клиентов - цена, у них фиксированная и не меняется на протяжении долгого времени, а если покупать у них дом в рассрочку, придется переплачивать, причем довольно немало. Этим больше пользуются недобросовестные застройщики, которым нужны деньги. Вообще есть определенный реестр застройщиков Москвы, а также всевозможные рейтинги, в которые не входят проблемные застройщики Москвы.
Рейтинг застройщиков Москвы
В данном рейтинге на первых местах представлены самые надежные застройщики Москвы и Подмосковья, которые еще не задержали ни одного объекта и давно пользуются исключительно положительной репутацией.
1. СУ-155
2. ГК ПИК
3. ГК «МОРТОН»
4. «Главстрой»
5. «ДОНСТРОЙ»
Судя по прогнозам на год предстоящий, к этому списку самых ответственных строительных компаний присоединятся еще и ГК «Миц». Есть и другие фирмы, за которыми еще не наблюдалось никаких «косяков», вот их список:
· АВГУР ЭСТЕЙТ
· ООО «КомСтрин»
· ЗАО «М.О.Р.Е.-Плаза»
· ГК «Домстрой»
· ИГ «АБСОЛЮТ»
· ГК «Жилищный капитал»
· ИК «КЕМИ ФИНАНС»
· ООО «Долгопрудненская строительная компания»
· ООО «ЖИЛСОЦСТРОЙ»
· ООО «ИК Реал-Строй»
· ЗАО «Инвест-Строй»
· ОАО «Межрегиональная Девелоперская Компания»
· ГК «АССТРОЛ»
· ЗАО «MR Group»
· Холдинг «SKM group»
· ГК «Дружба»
· ЗАО «Звенигородстрой»
· ЗАО «Молния-М»
· ООО «Промстройинвест М»
Есть фирмы, которые задерживали свои объекты на не очень длительный срок, среди них следует выделить следующие:
· Концерн «Крост»
· AFI Development
· Корпорация «Баркли»
· MOS CITY GROUP
· ЗАО «РАЗВИТИЕ-XXI»
· DEKRA
· ЗАО «Домостроитель»
· ЗАО «ОСК»
· Mirax Group (Nazvanie.net, Potok8)
В портфолио у них довольно много работ, поэтому не удивительно, что иногда возникают определенные задержки. В любом случае, выбирать вам. Но есть и список застройщиков, которые задерживают свои объекты намного чаще, чем все остальные. Соответственно, и репутация у них самая ужасная. Вот несколько из них:
· ГК «Промингрупп»
· Корпорация «Баркли»
· Capital Group
· Арсенал Холдинг
· ОАО «494 УНР»
· СК «Профиль»
· ООО «Гиза XXI век»
· ЗАО «Интеко» и другие.
Во-первых, требуйте для ознакомления (до подписания договора) оригиналы следующих документов:
1. разрешение на строительство;
2. договор аренды земельного участка или свидетельство о праве собственности на него;
3. постановление администрации города или района о предоставлении земельного участка для строительства;
4. инвестиционный контракт или иной документ;
5. доверенность (нотариально заверенный оригинал с печатями обеих сторон) - требуется если вы заключаете агентский договор или договор поручения.
Чтобы не говорил застройщик, на каком бы этапе стройки вы не покупали квартиру, эти документы у него должны быть, и предоставить их он обязан, причем именно оригиналы. Так, например, без разрешения на строительство заключать любые (долевые, вексельные и т.п.) договора является прямым нарушением закона, т.е. в таких действиях формально усматривается состав статьи 159 УК РФ.
Во-вторых, обращайте внимание на даты. Например, если разрешение на строительство выдано несколько лет назад, а дом еще не построен... стоит задуматься, отчего же стройка еще не закончилась, не правда ли?
В-третьих, спрашивайте! Если вы чего-то не понимаете - спрашивайте. Если вам не могут ответить четко, отговариваясь, например тем, что это стандартный договор... ну тоже стоит задуматься.
Если застройщик (или, что тоже часто встречается, представитель застройщика) не может предоставить вам документы, имейте в виду, что после заключения договора, перечисляемые вами деньги, уходят никуда, а срок стройки и само строительство, скорее всего фикция.
Кроме того, часто в договор включают дополнительные условия, например, обязывают вас проводить обмеры БТИ через компанию-застройщика, такие условия часто ведут к переплатам и, в данном случае, стоит настоять на исключении подобных пунктов из договора.
Конечно, как юрист, который неоднократно вел дела по отсуживанию квартир у недобросовестных застройщиков, я бы посоветовала нанять специалиста по сопровождению сделок с недвижимостью и передать работу по проверке застройщика ему. Так вы узнаете нет ли арестов и обременений у застройщика, не находиться ли он в «черном списке», юрист сверит предоставленные застройщиком документы с данными государственных реестров и проведет анализ предлагаемых условий покупки.
Если же вы решили все сделать самостоятельно, вот некоторые особенности сделок по покупке квартиры на этапе строительства:
1. Предварительный договор о намерении до какой-то даты заключить Основной договор о покупке квартиры. Если по такому договору обязательным условием является выплата 100% инвестиций (т.е. оплата полной стоимости квартиры до ее постройки и/или сдачи, или до заключения Основного договора), стоит задуматься как, в случае неисполнения обязательств застройщиком, вы будете отсуживать свои деньги;
2. Вексельный - когда перечислять деньги вам предлагают не напрямую, а через покупку векселя. Знайте, что добросовестные застройщики такой схемой не пользуются т.к. это схема ухода от налогов и от последующих претензий дольщиков;
3. Договор уступки права требования - когда кто-то, уже имеющий договор с застройщиком о покупке квартиры, продает вам право эту квартиру приобрести. Здесь стоит задуматься, отчего вам предлагают приобрести права на эту сделку. Может быть, срок передачи квартиры по договору сильно просрочен и бывший покупатель, опасаясь, что квартиру так и не получит, пытается за ваш счет вернуть себе хотя бы деньги. В такой ситуации лучше поискать в Интернете новости и форумы о доме и самостоятельно съездить на место стройки и сравнить то, как много построено на настоящий момент и как скоро (по документам) застройщик должен будет сдать дом.
К слову сказать, компания «ГриЛВиЛ» последний год плотно занимается защитой прав обманутых дольщиков, о примере такого дела вы можете просчитать в нашей статье
И, поскольку в силу п. 3 ст. 17 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» и пп. 13 п. 1 ст. 333.36 Налогового кодекса РФ наши клиенты не платят государственную пошлину, которая по таким делам обычно составляет несколько десятков тысяч рублей.
Конечно, иметь свой дом хочет каждый человек, и когда появляется возможность воплотить эту мечту в жизнь, мы часто теряем голову и совершаем ошибки, после удивляясь собственной наивности и легкомыслию. Такие проблемы, как пожар, «лучше предупредить, чем потушить», и если вы решили не прибегать к услугам специалистов, имейте в виду те небольшие тонкости, которые описаны в этой статье, возможно они сберегут вам массу времени, сил и денег.
Юрисконсульт Копейкина П.С. для Бюро Правовой Поддержки «ГриЛВиЛ»
Для начала стоит почитать деловую прессу. Если выбранная вами компания активно светится на страницах газет и журналов, то это несомненный плюс. Компания, испытывающая трудности, боится быть на виду у журналистов. Кстати, заодно можно посмотреть в интернете старые публикации, чтобы оценить прошлые заслуги девелопера. Почитайте о партнерах выбранного вами застройщика, - кредиторах, инвесторах, риэлторах. Крупные компании не будут участвовать в сомнительных проектах.
Шаг второй - сравните цены вашего застройщика с конкурирующими новостройками. Если квартира в Москве продается по цене 50 тыс. рублей за кв.м, то это тоже повод, чтобы задуматься о надежности компании. По сути, получается, что застройщик работает себе в убыток. Правда, иногда крупные застройщики, в качестве привлечения покупателей, продают жилье по себестоимости. Но приобретать дешевую квартиру стоит лишь в том случае, если девелопер до кризиса реализовал существенное количество квартир в новостройке по реальным ценам.
На следующем этапе стоит ознакомиться с документами, разрешающими строительство: протокол распределения жилплощади, учредительные документы, свидетельство о госрегистрации и постановление муниципальных властей о выделении земли под строительство жилого дома. Отдельное внимание стоит уделить договору купли-продажи. Конечно, в идеале лучше приобретать жилье в новостройке по закону ФЗ-214, однако по договору долевого участия продается только около 8% квартир в Москве, поэтому делать это основным критерием не стоит. Главное, чтобы в соответствии с договором купли-продажи, вы являлись покупателем жилплощади в столице (в приложении должен быть план квартиры), а не ее денежного эквивалента.
После того, как вы ознакомились с договором, выезжайте на объект. Последний и главный фактор: оцените активность строителей, работающих на площадке. Поговорите с рабочими на объекте, прорабами. А еще лучше понаблюдать за динамикой работ в течение 2-4 недель. В хорошо финансируемом проекте строящееся здание будет расти от двух до пяти этажей в месяц. Кстати, некоторые столичные застройщики, в частности, компания «Ведис групп», установили на объектах веб-камеры. В результате, покупатели могут наблюдать за динамикой строительства, не выходя из собственного офиса.