Покупка малометражной квартиры в Москве (переделанные апартаменты)

Купили под семейную ипотеку ( с участием мат.капитала) евро двушку в Мытищи Парк с отделкой за 8.4 млн ( в январе) в уже построенном и сданном доме. Т.е. ключи получили через 1 мес. (после перечисления мат.капитала и регистрации). Сдаем за 40 тыс. Как инвестиция для ребенка - считаю отличным вариантом. И нет подводных камней - одни плюсы (ипотека 6%, мат.капитал, не надо ждать сдачи дома, не надо делать ремонт). Полное обустройство (мебель, техника, текстиль -около 400 тыс., но можно дешевле, если постараться и совсем бюджетную купить). Ваш вариант не рассматривала даже- там Очень много минусов. Из плюсов только, что Москва, но без прописки - так себе плюс(

Как работник сферы ЖКХ скажу, что нафиг все эти долевые объекты. С ними вечная проблема с коммуналкой и бесконечная перспектива одним днем проснуться без денег на всех картах, потому что сосед перестал платить.

Нет, не стала бы. Цена уже первое подозрение вызывает. Далее.. апартаменты - высокий платеж по коммуналке и налогам. Предполагаю, не меньше 10к. Ну и за сколько ее тогда можно сдать.. будет 25к прибыли. А из нее надо ремонт, износ техники и мебели, налоги.. первый этаж за дорого не сдать. А значит и контингент будет соответсвующий. Бережливостью и аккуратностью не отличающийся. В соседних помещениях легко могут открыть коммерческое помещение. Салон красоты, грумерскую, хостел с почасовой оплатой и любой возможный шалман.

В цене первый этаж особо не вырастит через годы. Продать его будет по прежнему трудно.

Нюансов у такого жилья настолько много, что проблемы могут вылезти там, где Вы вообще не ожидаете. В основном, такие предложения как раз проблемные, но о проблемах Вы узнаете только в личном разговоре, и то - если зададите соответствующий вопрос (это в лучшем случае, в худшем - после покупки). Все варианты, что Вы нам показали - малоэтажки. Это могут быть дома под снос - Вы не знаете, как будет выделяться Вам доля в жилье по реновации и будет ли, возможно ли вообще законно это оформить. Это могут быть общежития, где нужно выяснять, не получится ли так, что здание решат снести, а Вам никто ничего окажется не должен. Вопросы преимущественного права выкупа - если не соблюдены условия, можно оспорить сделку, перепланировок, статуса самого жилья (с самого начала) и его собственника, долговые обязательства и многое другое - все надо выяснять. Плюс фото в объявлении и реальность могут сильно отличаться. То, что на фото выглядит просторной комнатой, может оказаться помещением, где можно коснуться противоположных стен двумя руками одновременно. Если прям хотите именно такой вариант - возьмите консультацию грамотного юриста-риелтора, но и это не оградит от всех рисков. К сожалению, покупка недвижимости сейчас - почти всегда риск, в столице тем более.

Однозначно нет. Пик смотрите. Можно студию взять в ваши параметры. Да,не в Москве. Но Мытищи и Котельники смотрятся понятнее для меня. С ремонтом от застройщика лучше. И почему семейку не рассматриваете? Уже использовали эту возможность?

Подумайте сами старт чего это ребенку. Через 20 лет это уже будет видавшее виды жилье, сейчас такие квартиры скупают только родители этих самых будущих студентов. Если первый этаж, то это и сейчас в Москве неликвид. В апартаментах из бывших общежитий тоже нормальный контингент не поселится, если речь не о элитных зданиях и локациях вроде самого центра Москвы.

Подруга живет в апартаментах около Москвы сити. Пожаловаться на шум от работы ночных бабочек некому, жилого статуса нет. На втором этаже среди квартир открыли озон. На соседнем этаже студия пилона.

1. Разбитые на несколько «студий» квартиры на 1 этаже жилого дома - однозначно нет, покупаете вы даже не конкретную комнату, выделенную в натуре, а просто долю в квартире. Проблемы могут быть и со сдачей, и гарантировано с последующей продажей. Непонятно, как оплачивать коммуналку.

2. По студиям в бывших общагах и коммерческих помещениях - это надо смотреть конкретные объекты. У меня одна из студий как раз в такой бывшей общаге, кирпичная пятиэтажка. Но - это отдельный объект со своим кадастровым номером, узаконенной планировкой всего дома, статус студий - жилое помещение, соответственно, с постоянной пропиской и возможностью использования маткапитала. Собственно, я туда маткапитал и влила, в первоначальный взнос. Семейная ипотека не подходила, т.к. шло как покупка вторички, но ставка вменяемая, 9,5%. Ипотека полностью покрывается арендой. Покупала в 2023 году за 4,5 млн (с отделкой), сейчас эти студии в нашем доме иногда появляются за 9+ млн. уже от собствеников(и быстро уходят). Думала тогда, что выбрать - студию в новострое в семейку за 6,5-7 млн со сдачей через 2 года, или эту за 4,5 со сдачей через 2 месяца. Выбрала её. Т.к. статус жилой, сдаю как самозанятая. Если в вашей выборке естт что-то подобное - вполне можно рассматривать, как по мне. Студии в новостройках 20 метров по 11-12 млн сейчас - это жесть, конечно.

С коммерческими апартами сложнее, минусы вы и сами расписали, кроме того - если эти здания находятся на территориях КРТ (комплексного развития территории), то это только компенсация по кадастровой стоимости, а стоимость эта, как правило, копейки. Но в целом - тоже надо смотреть.

По поводу регистрации - вам она, может, и не нужна, но её возможность однозначно повышает ликвидность и при продаже, и при аренде.

И очень важна локация, важна либо шаговая (до 10 минут пешком) доступность до метро, либо рядом "точки притяжения" (но точки притяжения - это для аренды, а если с перспективой для жизни - то метро).

Еще момент - можете помониторить циан / авито, за сколько выставляются в аренду подобные студии в рассматриваемой локации. Я очень сомневаюсь, что "студия" с ценой входа СЕЙЧАС порядка 4 млн будет сдаваться за 40 тысяч, вероятнее всего 25-30 тыс.

Мне кажется в жильё в Москве самое ценное это прописка. В долевую собственность я бы не стала лезть.

Апарты как долгосрочное вложение не так ликвидны как квартиры, даже студии. Посмотрите рост квартир и апартаментов за заданный промежуток времени. Высокие ку, прописку не сделать, как старт ребенку для проживания да, как аренда, если локация норм, тоже, но потом продать ее можно будет значительно дешевле чем студию

По поводу красивых ремонтов я бы поспорила, конечно. Но в любом случае, такую фигню покупать бы не стала. У вас дочь ещё даже в школу не ходит, через 15 лет ремонт ушатается, для вашей студентки придется делать ремонт заново. Продать такое будет сложно. В итоге, вместо старта ваша дочь получит чемодан без ручки. Да и сейчас сдавать - кто такое снимет? Семья на длительный срок вряд ли, а всякие мутные личности, которые готовые жить в таком, только проблем добавят

Нет, не стала бы. Минусы вы сами описали. Долевая собственность (на первых этажах разделенные квартиры - точно нет. По поводу апартаментов - проверьте еще категорию земли, на которой стоят здания. От этого будет зависеть налог на имущество. И внесены ли они в реестр апартаментов в Москве.

Если будете сдавать их в аренду, это приравнивается к коммерческой деятельности. Налог при продаже заплатите со всей суммы в ДКП, а не с разницы покупки-продажи. Да и продать такое в принципе будет сложно.

Такое покупать не стала бы 100%

Вы в курсе, что аппартаменты имеют множество минусов: нельзя получить постоянную регистрацию (прописку), повышенные коммунальные платежи, высокий налог на имущество и т.д.?

Это русская рулетка. Главный минус таких вариантов - огромные шансы на выходе остаться без денег и без недвижки. По каждому отдельному обьекту нужно погружаться в юридические дебри и досконально раскапывать все нюансы. Однако никаких гарантий, что через пару лет город признает "аппарты" незаконными и не ликвидирует или вы что-то пропустите - нет. Готовы принять риски, то вперед.

И то, и другое стремное. И самое стремное то, что часто временное превращается в постоянное. Вот купили студию мелкую, а потом человек в ней на полжизни и завис. Так что именно вот в такой варианте лучше однуху в области, чем 20 метров в столице.

Я б такой стрем как на фото на стала покупать.

Долевые студии питерская тема, там возможно, реже кидают. В москве да ну.