Налоги и опека, очень прошу совет.
Жилищное (оформление, прописка, приватизация)Доброго дня, ситуация такая:
В 2017 году я выкупила у мамы 1/2 долю в квартире (вторая оформлена на меня- уже давно)
Естественно оплатила ей эту долю мат. капиталом.
В 2019 году по обязательству наделила от выкупленной 1/2 доли собственностью детей и мужа (нотариус сказал, что от доли супружеской он отказаться не может-нужно тоже наделять)
Сейчас мы хотим продать это квартиру, что бы купить побольше.
Вопрос про налоги и опеку-:
1. Кто-то говорил мне что сделки между родственниками-налогом не облагают. Так ли это?
2. Кто-то говорил, что если ты купила, а потом продаешь и покупаешь- дескать тоже налогом не облагают- ты же не деньги получила- а переложилась.Так ли это?
3. Если мою квартиру продать не выйдет быстро, мы купим квартиру в ипотеку, а мою мы потом допродадим что бы вложить эти деньги в ипотеку и закрыть ее с оформлением долей на детей, или обязательством как в мат капитале, пропустит ли опека, такую продажу?
Nata
1. Даже не поняла о чем Вы
2. Нет такого. Но в Вашем случае налог с продажи платить не придётся, т.к. Ваша доля у Вас больше 5 лет, а значит собственность на всю собственность считается от даты возникновения права на первоначальную долю
3. НЕТ.... однозначно и категорично. На доли детей Вы обязаны приобрести им другую, но это не может быть доля в имеющейся у Вас квартире ибо возмездные сделки между несовершеннолетними и их близкими родственниками запрещены законом.
23.01.2020
Ответить
Екатерина Горгиджанова(Камынина)
Ну какой 5лет,если доля оформлена в 2017.налог период не истёк. Вопрос возник у человека именно в связи с этим.
При сделке купля-продажа есть 3 схемы.
1. Продаёте квартиру. Платите налог 13%.покупаете новую квартиру, получаете с неё от государства 260тыс возврата.
2. Продаёте квартиру, покупаете новую. Ставите в зачёт налог с про данной квартиры и 260тыс, которые вам должны вереуть от государства. Оплачиваете оставшуюся сумму налога от продажи кв за минусом 260т.
3. Купили за 5млн кв, продали её за 5,5..с разницы 500тыс уплачиваете 13%
Что касается стоимости, не стоимость является определяющим, а метраж. К большому сожалению 100% моих знакомых, которые обращались в опеку не могли решить свои жилищные проблемы "по закону"
Вы пишите, что проблемы с продажей у ипотечников. Да, именно так. Но таких сейчас 90%. Редко когда у людей на руках есть 10-15млн..в том числе автор. Она пишет, что покупатт новую кв они будут с использованием ипотечных средств..
23.01.2020
Ответить
Nata
"если доля оформлена в 2017.налог период не истёк." - истек. Когда покупается доля в недвижимости к уже имеющейся, то срок владения исчисляется с момента оформления прав на ранее имеющуюся долю (Письмо Минфина № 03-04-05/7-444 от 27.06.2011, а также Письмо ФНС России от 22.10.2012 №ЕД-4-3/17824@.)
"не стоимость является определяющим, а метраж. " -метраж как критерий применяется только в рамках покупки/продажи одного региона и то это незаконно.
"не могли решить свои жилищные проблемы "по закону" - это их проблемы. Достаточно предоставить свежую оценку покупаемой и продаваемой недвижимости и у опеки не возникает вопросов.
"Но таких сейчас 90%" - наделяя детей долями или прогнозируя, что они будут собственниками, нужно понимать ответственность за свои поступки.
23.01.2020
Ответить
Ирина
Ната, я правильно поняла. Если у нас есть однокомнатная квартира с детскими долями, и мы купили трёхкомнатную в ипотеку. А сейчас хотим продать однокомнатную и, одновременно, закрыть этой суммой ипотеку и выделить доли детям. Даже не стоит идти пытаться в опеку за разрешением? Не дадут?
23.01.2020
Ответить
Ирина
А это новый закон, о запрете возмезных сделок между несовершеннолетними и их близкими? Или всегда так было? Вроде, были случаи, у бабушки выделяли доли взамен. Да и про мой случай, пару лет назад получали разрешение в опеке.
23.01.2020
Ответить
Nata
ст 37 ГК РФ была всегда.
Просто до 2013-го года прокуратуре не было до этого дела.
"пару лет назад получали разрешение в опеке." - где-то еще можно проскочить.... но не в Москве и МО точно
Это то, что касается бабушек/дедушек, а уж сделки между ребенком и родителями зарубили вообще.
23.01.2020
Ответить
Ирина
Понятно, спасибо. Попали с этим маткапиталом, кто бы знал, что так будет, когда вкладывали....
23.01.2020
Ответить
Nata
Не знаю как Вам, а мне эта бодяга была сразу понятна, как только начали историю с МК.
Правда думаю, что кто-нибудь все же наберется сил и дойдет до ВС РФ и докажет, что действует в интересах ребенка....... сейчас только он может разобраться с историей "отчуждаются доли детей - дети наделяются по дарению в другой недвижимости родителей/бабушки/дедушки"
23.01.2020
Ответить
Ирина
А мы вот вложили, а потом задумались. Конечно, бесплатный сыр, только в мышеловке....
А прецедентов не было ещё? Уже столько лет это все, неужели, никто дошел до ВС.
23.01.2020
Ответить
Nata
Не было. Там прокуратура всех рубит под флагом: возмездие отчуждение доли несовершеннолетнего должно быть только для возмездной покупки иной недвижимости.
Продажа - дарение приравнивается к незаконному лишению несовершеннолетнего собственности, т.к. это юридически не равнозначные сделки.
Знаю несколько человек у кого были такие проблемы. Они решали через сторонних лиц.... "продавали" соответствующие доли дальним родственникам/друзьям, а те уже "продавали" детям.
23.01.2020
Ответить
Екатерина Горгиджанова(Камынина)
1. Слышала такое про наследство
2. Меня тоже интересует этот вопрос. По идее с 1/2, купленной у мамы вы должны оплатить разницу между покупкой и продажей в пределах налогового периода. Со второй части, если она приватизированна, вы должны полностью уплатить 13% в пределах налогового периода.
И не забываем про налоговый вычет в 1млн руб на 1 объект недвижимости, т. Е. На кв а не на долю.
3. С опккой я пока тоже не сталкивалась. Но сама при покупке квартиры имела дело с людьми, которые продают кв с прописанными в ней детьми. Я из таких кв уходила. Риелторы говорила, что продать такие кв сложно, но можно. Особенно если район или цена хороша. Просто это кот в мешке. Люди, как правило берут ипотеку, собирают бумажки, платят за них деньги. А вас, к примеру, опека не пропускает, или ипотеку вам не дадут... Тк себя пр продаже кв вы можете выписать в никуда и продать кв, а детей только в новую кв. Поэтому для покупателя ваша сделка это авантюра-повезёт /не повезет.
В Москве вобще с этим жёстко. Купить кв в Москве с большой площадью оч дорого, поэтому все едут в Подмосковье, где современное жилье и большие площади. Но часто опека встаёт в позу и считает, что выселение реб в Подмосковье это ухудшение его жилищн условий. Безусловно находят способы, но надо побегать. Много читала историй про многодетных, которые хотят уехать с 5 детьми в дом жить, а не в трешке малогабаритке. Так не пропускают🤷♀️🤷♀️ч
Читала, что иногда могут предложить счёт открыть на ребёнка и написать гарантийное письмо. Если например жилье на этапе стройки. Ну вобщем геморрой.
Лучше найти родственника, который мог бы оформить собственность на ваших детей(бабушки, дедушки, добрые тети😂)
Я сама в поисках выхода из примерно похожей ситуации, поэтому послушаю мнения других..
23.01.2020
Ответить
Nata
Не слушайте тех кто разносит всякую ерунду.
У опеки закон один - ребёнок должен получить в собственность долю ПО СТОИМОСТИ не менее чем имеющаяся.
Проблемы с продажами только у ипотечников и тех кто хочет строиться на вырученные от продажи квартиры деньги.
23.01.2020
Ответить
Анастасия
А можно ли банк ячейки детям на долю = доле мат капитала или стоимости открыть? И внести эти деньги уже при оформлении, увеличив долю детей в новом жилье. Для опеки подходит?
23.01.2020
Ответить
Nata
"А можно ли банк ячейки детям на долю" - только с согласия опеки
"И внести эти деньги уже при оформлении, увеличив долю детей в новом жилье." - данные деньги не могут быть направлены на покупку долей в недвижимости принадлежащей близким родственникам
23.01.2020
Ответить