Мат. Капитал в новую ипотеку

В конце прошлого года мы использовали мат капитал для погашения части долга по ипотеке, на сегодняшний день ипотека не закрыта. Мы планируем сменить регион проживания, соответственно продавать нашу квартиру и брать новую ипотеку. В связи с этим у меня несколько вопросов.

1. На данный момент доли детям не выделены, есть только нотариальное обязательство. Есть ли смысл поспешить с закрытием долга? Или начать с оформления новой ипотеки, «перенести» обязательство на неё и только потом закрывать долг и продавать квартиру?

2. Площадь нашей текущей квартиры 80м, правильно ли я понимаю, что до совершеннолетия детей мы не можем рассматривать квартиры площадью меньше? И единственное ли это условие? Т.е. опека смотрит только на метраж? Может ли новая квартира быть меньше, но дороже (в регионе переезда стоимость недвижимости существенно выше)?

3. Я в любом случае планирую получить консультацию в опеке по этим вопросам, можно ли закрепить наши договоренности документально?

А вообще 100 раз уже пожалели, что связались с этим мат капиталом, жаль, что нельзя откатить все назад.