Не секрет, что иногда покупатели недвижимости по тем или иным причинам пытаются перехитрить государство или третьих лиц, заключая при покупке квартиры, дома или иной недвижимости, договор дарения квартиры. Не будем в этой статье останавливаться на причинах этого решения, а осветим некоторые подводные камни такого «маневра». 
Итак, что же может ожидать покупателя недвижимости, который по тем или иным причинам оформил такую покупку договор дарения квартиры. Рассмотрим только три варианта неблагоприятных последствий, памятуя при этом, что это не все возможные проблемы, связанные с договором дарения.
1. Согласно статьи 727 ГК (Гражданского Кодекса) Украины даритель имеет право требовать расторжения договора дарения, если:
- одариваемый создает угрозу безвозвратной утраты подарка, который представляет для дарителя большую неимущественную ценность;
- вследствие небрежного отношения одариваемого к подарку, который представляет культурную ценность, он (подарок) может быть уничтожен или существенно поврежден.
При этом закон не конкретизирует что понимать под «действиями создающими угрозу утраты подарка». Поэтому под утратой можно понимать не только физическую утрату, но и «юридическую», к коей можно отнести и утрату права собственности в результате, например, простой продажи. А обосновать, что подаренная квартира представляет для дарителя «большую неимущественную ценность» может практически каждый даритель, поскольку под «неимущественной ценностью» можно понимать даже «приятные воспоминания», связанные с подаренной квартирой или домом.
Расторжение договора дарения является правовым основанием прекращения права собственности на квартиру, дом, земельный участок или иную недвижимость у одариваемого. Следствием такого расторжения является применение реституции, то есть возвращение сторон в первоначальное состояние, в связи с чем, одариваемый обязан вернуть дарителю недвижимость, которая является предметом договора, и лишается на нее права собственности.
2. Не секрет, что часто договор дарения квартиры или дома заключается с тем, чтобы не заключать договор купли-продажи, когда он невыгоден или невозможен в силу законодательных предписаний.
С точки зрения права такой договор является, так называемым, мнимым. Статья 235 ГК Украины определяет, что мнимым является договор, который заключен сторонами для сокрытия другого договора, который они в действительности заключили. К такому договору применяются правовые нормы того договора, который они в действительности заключили, т.е. договора купли-продажи.
Это влечет за собой целый ряд негативных последствий для сторон такого договора.
Так, если, например, договор дарения недвижимости был заключен с целью сокрытия договора купли-продажи для обхода преимущественного права участников общей долевой собственности на покупку доли, которая продается, то к нему будут применяться правила договора купли-продажи. А, поскольку, договор был заключен с нарушением преимущественного права других участников общей собственности, он может быть признан судом недействительным.
Кроме того, хотя закон прямо и не предусматривает недействительность мнимого договора, а только предписывает применять к правоотношениям между его сторонами нормы, регулирующие тот договор, который они действительно имели в виду (т.е. – договор купли-продажи), в судебной практике распространенной является и непосредственное признание мнимого договора недействительным.
Правовым следствием признания договора недействительным является обязанность обоих сторон такого договора вернуть второй стороне все полученное от нее по этому договору. То есть одаряемый должен вернуть квартиру (дом, земельный участок), теряя право собственности. А вот с обязанностью дарителя – проблема. Ведь по договору дарения он не получил денег за дом или квартиру. Шанс, на возврат денег у второй стороны будет только, если стороны при заключении договора дарения отдельно составили расписку о приеме-передаче денег и то, при условии, что в расписке указано, что эти деньги переданы в качестве оплаты за переход права собственности на конкретный дом или квартиру, что на практике встречается не часто.
3. Если вы заключили, пусть даже и у нотариуса, как того требует закон, договор дарения квартиры или дома и он у вас на руках, это еще не значит, что квартиру или дам вам уже подарили. Мало кто из простых обывателей знает, что согласно ст. 717 Гражданского кодекса по договору дарения даритель может передать недвижимость в собственность в момент заключения договора или принять на себя обязательства сделать эту в будущем. А передать или принять обязательства передать (по сути - пообещать) – это, как говорят в Одессе, две большие разницы.
Учитывая, что большинство граждан, даже прочитавших договор перед подписанием вряд ли заметит разницу между обязательством передать квартиру или дом в собственность с непосредственно передачей в собственность, вероятность «кидка» в этом направлении можно считать существенной.
Статья 724 ГК предусматривает, что даритель имеет право отказаться от передачи подарка в будущем, если после заключения договора его имущественное положение существенно ухудшится.