Покупка студии в Москве
Ипотека, кредиты, долгиДобрый день!
У меня сегодня сделка по ипотеке, но я никогда так не переживала (хотя это не первая ипотека). Успокойте меня или может даже отговорите)))
Хотела бы послушать мнения.
Дано: покупаем студию в мск за 10 млн, пв 3 млн, ставка 10,5% на 2 года, потом 21%, платежи в первые 2 года 60 тыс.
В планах максимально внести досрочное погашение через 2 года.
В течение этих 2-х лет планируем накапливать на накопительных счетах пока ставка по вкладам будет выше 10.5% и потом внесем досрочное погашение. Правильно же? Не имеет же смысла сразу досрочно погашать?
Как думаете, что нас ожидает на рынке недвижимости в ближайшее время? Может быть стоит отложить покупку? Летом ждали, что семейную ипотеку сделают для семей с 2-мя детьми без ограничений по возрасту, но не дождались, цены выросли((
Лучший ответ
Весна
Мне кажется на новосройки сейчас очень завышена цена. Завышена именно из-за этих всяких программ - рассрочек, семейных ипотек и пр.
Если вы на семейную ипотеку не проходите - выгоды почти не остается . Только если супер расположение дома крутое может.
С вашими исходными за 10 млн - можно купить 1 к кв ( не студию) - и сразу начать ее сдавать. да процент будет тот же 20 %, но при сдаче - вы уже будете часть компенсировать. Плюс на вторичку можно сейчас сильно сторговаться , снизить цену прям сильно и 500 тыс и наверное еще больше можно.
21.10.2025
Ответить
Fiona
Весна, возможно и так.
10% «лишние» по кредиту - это 70 тыс.в месяц дополнительная переплата. Т.е. покупая вторичку сейчас за 10 млн, вряд ли я ее сдам за эти лишние набежавшие 70 тыс %%%.
Кроме того, через 2 года, думаю, моя (уже «моя», хотя сделка еще не оформлена 😅) студия вырастет в цене больше, чем вторичка.
Новостройку, мне видится, сдавать выгоднее, чем старый дом.
Друзья продают 1комн кв в МСК в районе Белой дачи около 9 млн, сдавали они ее за 30-35
Студия, которую мы покупаем, конечно, не в центре, а у МКАД.
21.10.2025
Ответить
Весна
Fiona, за 70 не сдадите, но 45 ( может даже 50) вполне реальная цифра. И у вас доплачивать останется 25. сразу. а не 70.
Я сдаю за 30 км от МКАД - за 37 ( можно и 40. не хочется поднимать) поэтому в пределах москвы точно 45 и выше может быть любая.
21.10.2025
Ответить
Fiona
Весна, 70 тыс это дополнительные %%, если покупать вторичку и процентная ставка будет на 10,5, а 21% годовых, платеж по ипотеке на вторичку будет 120-130 тыс.
21.10.2025
Ответить
Весна
Fiona, знаете, я просто сравниваю ситуацию там, где я покупала. так вот там выстроили в "чистом поле" ЖК, - пустили продажу по всем программам, сниженным процентам - и люди заехали ( это далеко от МКАД,. плюс нужно электричкой до метро. и вот до этой самой электрички надо 10 минут на автобусе местном добираться) и люди покупают.
В то же время рядом с жд станцией в 3х минутах хотьбы продается вторичка значительно дешевле того самого ЖК, причем есть относительно свежие дома ( и даже без ремонта еще стоящие квартиры) и вот цена на хорошие 2 млн ниже!
удобство транспортное лучше. но программ нет. для меня это абсурд просто.
21.10.2025
Ответить
Анна
в целом все правильно. Единственное, я бы в любом случае гасила и гасила при первой возможности досрочно. дело даже не во вкладах и %, а в том, что сейчас так быстро все меняется, что фиг знает как там будет через год и два, а тенденция к сожалению не положительная.
Да и сама жизнь подбрасывает частенько неприятные сюрпризы, думаешь вооооооот сейчас заработаю, а то одно, то другое и пшик получается.
21.10.2025
Ответить
Ольга
Все правильно вы делаете, если уверены, что за 2 года максимально накопите на досрочное погашение. Ну и рефинансирование ипотеки никто не отменял.
21.10.2025
Ответить
Светлана
Ольга, Надо быть оптимистом, чтобы верить в падение ставки в нынешних условиях. Велика вероятность, что она начнет опять расти и тогда рефинансирование будет несбыточной мечтой. Коммерческие банки начали поднимать ставки по вкладам, значит уже имеют достоверную информацию, что 24.10 на заседании ЦБ ставка опять полетит вверх.
21.10.2025
Ответить
Анна
А если какое то в жизни чп , то платить 21% за студию ? Я завидую всем авантюристам . Я б такие риски на себя не взяла .
21.10.2025
Ответить
Fiona
Анна, есть 1/2 в 2-ке в мо, если ее продать, то большая часть закроется. Ну и сдача дома через 1,5 года, потом будем сдавать эту студию
21.10.2025
Ответить
Людмилка
Все вы правильно делаете, если есть возможность. Дешеветь ничего не будет, ндс повысят и цены на все пойдут вверх. За последний месяц продажи недвижимости в Москве значительно пошли вверх, держать огромные суммы на счетах уже не всем выгодно- деньги снимают и ищут куда вложить . Все фин.модели строительных обьектов будут пересчитываться. Если жилье перспективное в плане дальнейшей ликвидности, то гасите за 2 года и все будет прекрасно!
21.10.2025
Ответить
Ольга
Меня в вашей затее интересует только вопрос - когда ключи? Чтоб быстрее начать получать доход с аренды. Если деньги на досрочку копятся на вкладе, ставка по которому сильно превышает ставку по ипотеке, то почему нет? Не забудьте еще посчитать всякие платежи типа за страховку и тд...
21.10.2025
Ответить
Fiona
Ольга, ключи в феврале 2027. Страхование жизни 16 тыс в год (застройщик требует, т.е 2 года нужно будет страховать). Кредитным договором предусмотрено страхование квартиры после сдачи и оформления собственности (это немного - 4-5 тыс в год)
21.10.2025
Ответить
Ольга
Fiona, получается, примерно полтора года есть у вас, чтобы накопить на досрочку и ремонт, а дальше будет легче :) удачи!
21.10.2025
Ответить
Динара Одилова
Fiona, конечно надо брать !! Снижаться ничего не будет только растет все и цены на недвижимость в том числе! Если надо будет помогу оформить страховку выгодно в любой страховой
21.11.2025
Ответить
Ольга
Досрочно при нынешних ставках, конечно, нет смысла платить. Посмотрите на Финуслугах, там полно вариантов 15-16%. Меня от подобной покупки останавливает нынешняя неликвидность квартир по переуступке-если есть вариант детям, себе на пенсию и тд, то ок. Но если планируете продавать, все предложения сейчас с большим дисконтом от цен застройщика и не очень продаются.
21.10.2025
Ответить
Fiona
Ольга, продавать не планируем. Спасибо, посмотрю. Да, у застройщиков всегда дороже, тк есть ипотека/рассрочка и тп. По переуступке у физлица выгодно покупать, если есть вся сумма.
21.10.2025
Ответить
Ольга
Fiona, в том то и дело, что сейчас покупать по переуступке вообще смысла нет-лучше у застройщика, а остаток по депозитам погонять, либо дисконт должен быть конским
21.10.2025
Ответить
Ирина
Я поддерживаю ваше решение, надо брать сейчас. Мы когда в июне 2024 года покупали на пике ажиотажа, в связи с окончанием льготной и изменением условий по семейной ипотеке + 5% было завышение стоимости из-за комиссии Сбера, тоже опасались, что в минус можем уйти. В итоге прошло чуть больше года, квартира подорожала, несмотря на запредельные ставки и изменение условий по семейке. Мы бы это подорожание не перекрыли, если бы продолжали копить. А тем более сейчас, когда тенденция к снижению ставки, спрос будет повышаться, а квартиры дорожать.
Я придерживаюсь того принципа, если есть возможность, надо брать. Взять с отделкой, чтобы не завязнуть с ремонтом. План у вас хороший))
21.10.2025
Ответить
Ольга
Ну если это не ваше единственное жильё,то есть вам жить негде и вот прям нало что то купить, то еще можно от безысходности. Во всех других случаях я бы на такую затею не подписалась. Сейчас жильё стоит, вторичка вообще мёртвым грузом, в любом случае снижение ставок будет , ключевая ставка потихоньку падает. Покупать жильё , чтоб его сдавать фиг знает когда, к пока платить , платить, платить нафик надо. У нас все деньги на вкладах , сейчас ставки все равно еще более менее, вот вчера только смотрела , сбер мне предлагает под 15.3% , мужу ВТБ под 15.1%. Ну нормально. А вы сейчас купите и будете ждать у моря погоды, а платить нужно уже сейчас. А под 21% это вообще, слов нет.
21.10.2025
Ответить
Nefertiti
Ольга, в Москве квартира всегда будет в цене и будет продаваться. А ипотеку можно рефенансировать потом.
Когда ставка станет не 21, то и квартира будет не 10
21.10.2025
Ответить
Fiona
Nefertiti, да, если ставки снизятся, то будем рефинансировать через 2 года.
21.10.2025
Ответить
Ольга
Nefertiti, ну это же не значит, что надо хватать под любые проценты и за любые деньги. Учитывая, что первые годы вообще платишь только процент , а не тело кредита, тут получается, что свои деньги просто улетают. А их можно было бв положить на вклад, параллельно и ещё и копить и не думая, что у меня ипотека , что надо ежемесячно отдавать по 60 тыс. Иногда нужно просто рассчитать математически. Одно дело, когда есть 50% за квартиру и ты знаешь, что за несколько лет без труда закроешь ипотеку. А тут получается Новострой, то есть чтоб была хоть какая то прибыль от квартиры нужно в нее кроме ипотечных платежей еще вбухать на ремонт, мебель, технику. И если почитать , то волосы дыбом будут.
21.10.2025
Ответить
Nefertiti
Ольга, накоплениями не догонишь рост стоимости, к сожалению. Она после сдачи станет 13 - а 3 млн за эти 1.5 года не накопить на вкладах.
В первые 2 года максимально постараться погасить под 10.5%
А так да, это долгоиграющая инвестиция сейчас, но с ней надежнее и спокойнее в будущем.
21.10.2025
Ответить
Ольга
Nefertiti, я бы все равно хотя бы год подождала. Во первых, и ставки снизятся , судя по тому , что ключевая падает. Ал вторых, за этот год можно и накопить побольше и получить выгоду от вклада. Тем более никто не гарантирует, что дом сдастся во время , потом ремонт и прочее. То есть ещё плюсом надо копить на это.
21.10.2025
Ответить
Nefertiti
Ольга, она подорожает за этот год с высокой вероятностью. Либо тоже на тоже и выйдет в итоге, либо вообще потеряют из-за возросшей стоимости квартиры.
Сильно ставки не снизятся, до лета так точно. А минус 1% такое себе.
Кстати, автор, а нельзя ли через 2 года переоформить ипотеку не у них под 21, а в т-банке, например? (Там и сейчас 18%, а не 21)
21.10.2025
Ответить
Fiona
Nefertiti, рефинансировать можно в любом банке. Т-банк мне тоже одобрил под 18, но у застройщика с ними не работает программа по субсидированию
21.10.2025
Ответить
Fiona
Ольга, ставки-то по ипотеке снизятся, при этом стоимость недвижимости увеличится. Студия с ремонтом
21.10.2025
Ответить
Ольга
Fiona, тут надо считать, потому что по факту переплата у вас меньше будет , если будет первоначальный взнос больше. То есть изначально платеж будет меньше , чем сейчас, грубо говоря. На самом деле наверное сложно сейчас понять, как лучше. Просто для меня платить такие деньги, да еще и за дом, который даже не сдался это прям риск большой. Я на такое не пошла бы. Мы всегда берем вторичку за наличку и сразу ее пускаем в дело. Но в москве цены другие, поэтому не угадаешь, как лучше. 🤷
21.10.2025
Ответить
Fiona
Ольга, мы не успеваем копить с такой скоростью, с какой растут цены на квартиры(
Я как раз пытаюсь математически рассчитать.
Вариант 1. За 2 года я переплачиваю процентов не более 1,4 млн., погашаю кредит (накопив и/или продав что-то из имеющейся недвижимости). С большей вероятностью (по моему мнению), эти студии за 2 года вырастут более, чем на 1,4млн, тогда я буду в плюсе.
Вариант 2. Я буду платить ипотеку более 2-х лет, сдам ее (сейчас такие студии сдаются за 50-55 тыс), арендатор будет частично погашать мои проценты.
Студия с ремонтом. По текущим ценам в 500 тыс можно уложиться, чтобы укомплектовать ее.
Вариант 3. Всегда можно продать эту студию по переуступке, пусть даже в минус
(это при самом худшем варианте).
21.10.2025
Ответить
Fiona
Ольга, если положить 3 млн под 15%, то через год плюс 450 тыс, но квартиры в цене растут значительно быстрее. Покупаем с целью инвестирования и получения дальнейшего пассивного дохода.
21.10.2025
Ответить
Ольга
Fiona, ну вы за 3 года еще накопите. Вы ж сами пишите, что вы за эти 2 года хотите максимально закрыть ипотеку. А вы посчитали еще технику, мебель. Я считаю, что сейчас ( именно сейчас ) выгоднее вклад , чем такая ипотека.
21.10.2025
Ответить
Fiona
Ольга, спасибо за Ваше мнение. Мы весной покупали мебель в студию в мо, уложились в 350, сейчас она сдается за 43 (платеж по ипотеке 23).
21.10.2025
Ответить
Екатерина
Fiona, это однушка по 43 сдается в МО? если не сложно, напишите, где купили и сдаете? можно в личку. спасибо!
21.10.2025
Ответить
Ольга
Fiona, 450 от вклада + 720 ( которые вы заплатите за год ипотеки ). Это уже почти 1.2 млн. То есть за год у вас без напряга больше 1млн будет. 🤷
21.10.2025
Ответить
Fiona
Ольга, да, согласна, разумно. Но здесь есть вероятность, что без ипотеки они не отложатся🤣: муж транжира, а тут без вариантов 🤷♀️)))). Наверно, я исхожу из того, что за год цена значительно вырастет.
Ниже пишут, что под 15% на вклад не положить (при беглом изучении я тоже не нашла). Вам хорошие условия предлагают банки, «надо брать»)))). Спасибо!
21.10.2025
Ответить
Ольга
Fiona, да, у нас вклад до декабря, я снова положу , потому что пока брать ничего не хочу.
21.10.2025
Ответить
Ольга
Fiona, можно положить не на вклад, а в другие инструменты инвестирования с большей доходностью
21.10.2025
Ответить
Fiona
Ольга, какие? У меня есть брокерский счет (немного акций, облигаций, фонды), но он не приносит мне (пока по крайней мере) бОльшего дохода. Крипта?)
21.10.2025
Ответить
Ольга
Fiona, ну крипта конечно круто, но там шарить надо самому, иначе разведут ))) я инвестирую в чужой бизнес, например. Под 26% годовых минус НДФЛ
21.10.2025
Ответить
Fiona
Ольга, хорошая у Вас доходность👍)
У мужа есть пару криптомонеток ( не BTC, к сожалению 🤪), ну это так, на карманные расходы или несколько платежей по ипотеке. В них вообще никакой стабильности🙈 Сказал продаст, когда хватит на квартиру в МСК 😅 🤞🤞🤞
21.10.2025
Ответить
Оставшиеся комментарии доступны после регистрации
Зарегистрируйтесь и получите полный доступ ко всем функциям сайта.