Перепланировка в кредитной квартире
Перепланировки стен. Согласование перепланировки квартир и нежилых помещений.Подскажите, кто знает, покупаем сейчас квартиру по ипотеке. И собираемся делать в ней достаточно серьезную перепланировку. 1/2 перепланировки уже есть на сайте мосжилинспекции в виде готового типового проекта перепланировки, будет еще перепланировка, но ничего криминального. все в пределах разумного.
Возникает вопрос, когда ее лучше узаконивать. Узаконить все полностью или частично (по типовому проекту мосжилинспекции)? Или пока лучше вообще все замолчать? В кредитном договоре сказано, чтобы не было никаких неузаконенных перепланировок. На сколько высок риск, что мою неузаконенную перепланировку заметят? Вобще существуют ли какие то проверки у банков на факт обнаружения вот таких перепланировок, что показывает практика? И еще, насколько я понимаю, нужно будет еще получить согласие страховой компании, а они к глобальным-то ремонтам плохо относятся, про перепланирвку я вообще молчу. По идее, лучше все сделать втихаря, но не дай бог произойдет страховой случай. Кредит мы берем на 7 лет, но вот сейчас вроде перепланировка упрощена, а где гарантия, что через 7 лет ее не ужесточат? а ведь через 7 лет нам же все равно придется узаконить перепланировку, чтобы получить техпаспорт.
Вот перечень всех работ по перепланировке: сносу подлежат все перегородки толщиной 80 мм, за исключением спальни. Прорубается четыре проема в несущих стенах с последующим их укреплением. К общему пространству присоединяется лоджия холла, предварительно застекленная и утепленная. К спальне и детской присоединяются еще 2 лоджии, также предварительно застекленные и утепленные. Квартира разбивается на две зоны: по длинному коридору через холл мы попадаем в гостевую зону. По соседству с гостиной за раздвижными дверями устроен небольшой кабинет, а в бывшей кладовой - гостевой санузел. Спальная зона: ванная комната и спальня - находится справа от входа в квартиру. Попасть туда можно только из холла. Площади жилых и хозяйственных помещений увеличились: гостевая зона на 8,7 м2, спальня на 5 м2, детская на 3 м2 и ванная комната в два раза.
Biancaneve
У нас лоджия присоединена к кухне, и ванна увеличена в размерах)) Все согласовывали до получения свидетельства о регистрации квартиры с пожарными, сэс, теплосетью, архитектором дома и архитектором строительной компании)))
Квартиру брали в ипотеку, но собственниками были мы. т.к. сумма была небольшая....и не помню оговаривалась ли перепланировка в договоре..В общем ипотеку мы погасили меньше чем за год.
Ксюш, если хочешь, то позвони мне завтра, расскажу что знаю))
23.12.2012
Ответить
Ксюня
Спасибо, Снеж, но у вас дом же новостройка, а там все совершенно по-другому, чем во вторичке. Моя квартира-новостройка в Кокошкино, которую я сейчас продаю, тоже в плане перепланировки вообще не вызывает никаких проблем, сосед по этажу из однушки трешку сделал, прорубив окно в глухой стене, я была под большим впечатлением ))
У нас же вторичка, дом 90 года постройки. Я хочу идти по законному пути, но очень переживаю по поводу страховой компании, меня напугали, что они могут коэффициент очень высокий выставить.
24.12.2012
Ответить
Ирина
Занимаюсь согласованием перепланировок и вот что могу сказать: санузел в кладовке вполне реально, а вот проемы в несущих стенах такое количество скорее всего нет. Надо идти к автору дома и узнавать у него где можно их делать. Они это говорят после обследования квартиры, измеряя давление стен приборами. И надо чтобы у соседей сверху и снизу не было перепланировок на этих стенах. Вообщем много ньюансов. Теперь по лоджиям. В соответствии с требованиями жилинспекции, москомархитектуры, демонтаж подоконного пространства допускается только если на месте окна и стены будет стоять французское окно-окно от пола до потолка, с раздвижными или открывающимися дверями. Объясняют они такое требование нарушением теплового контура здания, вы увеличиваете площадь отапливаемого помещения, т.е. отнимаете тепло у соседей. Если вы будете делат все в соответствии с типовы проектом который на сайте жилинспекциии, то затраты будут только квитанции бти, а если от него отступаете в чем-то, то тогда вам придется платить за проект, тех.заключение, это немаленькие суммы. Если это например мниитэп автор дома, то проект у них стоит около 30000 и тех заключение приблизительно 35000. Это расценки двухгодовалой давности, давно я просто у них не была....
23.12.2012
Ответить
Екатерина
а можно сделать официально кухню без окон, перенсти ее в коридор (прихожую) ?
24.12.2012
Ответить
Ирина
У меня было всякое с такими изменениями. Тут надо идти в жилинспекцию по своему административному округу и уточнять, так как мнения разные у сотрудников. А в перепланировках за 7лет работы поняла, что человеческий фактор огромен, то что одни разрешают, другие запрещают. В свао я согласовывала такое, а по моему в зао получала отказ, из-за отсутствия естественного освещения. И мы искали выход таким образом: сносили ненесущую перегородку между бывшим коридором и комнатой с окном и ставили стекло. И тогда согласовали. Но за этот год во всех инспекциях сменилось руководство и кучу сотрудников поувольняли и набрали новых, поэтому лучше уточнить.
24.12.2012
Ответить
Ксюня
Ирина, спасибо за ответ, проем в несущей стене будет только один, слава богу, между кухней и гостиной. У нас П-55, трешка с 3 лоджиями, предпоследний этаж, соседи сверху и снизу ничего не меняли. П поводу лоджий, в комнатах мы как раз и собирались поставить так назыаемое французкое окно, а вот в коридоре хотели присоединить, оно прям напрашивается, и туда выведена батарея еще строителями этого дома. Ну просто грех этим не воспользоваться ))
24.12.2012
Ответить
Юля (Декрет-инструкция по применению)
по-моему ответ очевиден - конечно сейчас надо узаконить. Ибо если Вы все сделаете по-своему, как Вы выразились "втихаря", и даже сейчас может с десяток обладателей ипотечных договоров выстроятся, которые слыхом не слыхивали ни о каких проверках после сделки от банка и страховой, а вот Вам возьми и не попри - бац и проверка. Вы же понимаете, что грубо нарушаете условия кредитного договора, вследствие чего банк вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке? И будет прав между прочим:)) Готовы рискнуть и проверить, как оно будет? :))))
пс. если у вас вариант купли строящегося жилья, возможно в собственность сразу получать перепланированное, там бюррократии поменьше. Но это у застройщика надо узнавать. А вот если у вас чистая купля, то про какой техпаспорт, да еще через 7 лет Вы говорите? если имеете ввиду снятие обременения в рег. палате, то это бумажная формальность. БТИ и все обмеры собственного жилья включаются при продаже недвижимости. Просто так по квартирам с осмотрами не ходЮт:)))
23.12.2012
Ответить
Ксюня
у нас вторичка, но мне сказали, что когда мы будем снимать обременение, то в органы госрегистрации нужно будет подавать техпаспорт. А для его получения нужно будет вызвать на квартиру техника из ЖЭКа... вот как то так
24.12.2012
Ответить
Юля (Декрет-инструкция по применению)
надо уточнить регламент, конечно. Это открытая информация, на сайте рег. палаты есть наверняка перечень документов, необходимых для внесения изменений в свидетельство о праве собственности. насколько мне известно никакой техник не нужен. продать чтобы - да, надо заключение БТИ и там если перепланировка есть, то либо узаконить, либо сносить и делать, как было. А для снятия обременения - там куча бумажек из банка нужна, время и нервы - а больше ничего. мы как раз летом снимали свое обременение - это оказалось сложнее, чем ипотеку выплатить:))) но технических данных не нужно. При том ворохе бумаг, которые от нас потребовались - мне кажется это был критический максимум документов.
24.12.2012
Ответить
Ксюня
Спасибо, Юль, но я думаю, что все индивидуально, где-то так, где-то по-другому совсем. Я была в рег.палате в Апрелевке, а потом в Москве на Студеном проезде по одной и той же квартире, вы не представляете, как отличаются эти 2 отделения друг от друга, и информацию они мне говорили разную, пришлось в результате вообще на тульскую ехать.
Вот сейчас собираю по кусочкам информацию, и вижу, что у всех все по-разному. Что получится на деле - увидим. Пока я склоняюсь к тому, чтобы узаконить перепланировку по уже утвержденному жилинспецией варианту, а те переделки, что будут в ней не учтены, узаконить потом, задним числом.
24.12.2012
Ответить
Юля (Декрет-инструкция по применению)
нет, такая процедура не может быть уникальной для каждого отделения. Регистрация прав - это гос. процедура, а рег. палата - гос. орган, все они работают по единому для них регламенту, обычно все списки и перечни для такого рода организаций содержатся в законодательном акте федерального уровня (скорее всего федерального, но может и региональное зак-во). И оооч редко, когда списки открытые (ну т.е. что в списках указано - и прочие документы по требованию местного органа). Если федеральный перечень документов закрытый (т.е. там нет такого пункта), а орган требует дополнительные бумаги - это нарушение, можно обратиться в надзорный орган, ну или в суд:) ну эт другая уже история, конечно:)
порядок работы, количество сотрудников, очереди и прочие вещи, связанные непосредственно с работой на месте - да, в этом естественно индивидуальность места присутствует. Но запрашиваемые документы - нет, тут такого быть не может. Хотя могут быть разные списки для разных регионов, например. (Москва и МО - это два разных субъекта.) Связано это может быть со спецификой местности. Вы уже знаете, к какому территориальному подразделению будет относиться Ваша недвижимость, поэтому можете посмотреть список необходимых документов. Правда, законодательство течет и меняется:) так что не исключено, что через 7 лет технические документы тоже потребуются:)))
24.12.2012
Ответить
Ксюня
Юля, стесняюсь спросить, кем вы работаете, там четко и грамотно все пишете ))
Я регистрировала квартиру на территории, которая стала новой москвой, и когда обратилась в апрелевку, мне сказали что тот перечень документов, который я принесла, недопустим, они регистрируют по другому списку документов, я была с ребенком, который уже взвыл после 8 часов ожидания и неточно записала все требуемые документы. Когда же я, спустя ровно неделю, пошла на консультацию в рег.палату в москве возле своего дома, шла именно уточнить список, к моему великому удивлению, у меня приняли документы и сказали придти за свидетельством через 2 недели. правда, все равно все расстянулось на 3 месяца, но это уже другая история.
24.12.2012
Ответить
Юля (Декрет-инструкция по применению)
работаю я мамой и женой, а когда-то (ну как-то уже в прошлой жизни) работала юристом:))) образование у меня юридическое, просто я не занимаюсь сейчас практикой, и в закон мне лень вчитываться, поэтому пишу общие положения, для понимания сути. И пишу, где подробности можно поискать, если задаться целью найти.Это все вытекает из, скажем так, основ правовой системы (которая пока еще жива на бумаге:)))
на местах часто творится анархия полная, хочу беру, не хочу не беру и объяснять ничего не собираюсь. Это человеческий фактор, без этого никуда. В таких случаях лучше всего руководствоваться законодательным актом с законодательным перечнем документов, если сотрудник требует дополнительных бумаг, а в списке ничего об этом не значится, нужно попросить (потребовать) реквизиты документа, которым руководствуется сотрудник. Внутренних порядков, мол, приказ начальника, быть не может по определению. Либо, если ссылаются именно на него, нужно требовать копию этого документа, любой отказ должен быть с объяснением причины. Везде в такого рода организациях обычно висят таблички с фамилиями и именами. А так же среди информации должны быть данные руководителя подразделения и координаты надзорной инстанции. Можно звонить прям там же, не отходя от окошка:) Не забывайте - эти люди - гос. служащие, их заработная плата выплачивается в том числе из наших с Вами налогов (как бы по-американски ни звучало, это так). Если человек не хочет работать на работе, связанной с обращением граждан, он вправе выбрать себе другую работу. А за наши же деньги не надо терпеть хамство.
На прием в рег. палату можно записаться на их ресурсе (там по по территориальным подразделениям есть инфа) или на гос. услугах. Электронная очередь тож забавная, но в принципе такая возможность есть и очередь такая работает.
что касается Вашего первого вопроса - Вам нужно проконсультироваться с сотрудником банка о порядке оформления перепланировки. я в общем-то не вижу для банка/кредитора ничего этакого в перепланированной недвижимости, оформленной должным образом. Ну и со страховой нужно будет этот вопрос решить. Желательно на берегу. Перепланировать втихаря не нужно. как девочки уже писали - многое зависит от того, делали ли Ваши соседи переносы-сносы. соответствующие органы руководствуются оф. данными, по квартирам не ходят. Представьте, что Вы втихую сделаете, а потом и соседям разрешат, не зная о Ваших сносах... Ну и не только это, конечно.
24.12.2012
Ответить
Ундина
Мы делали перепланировку в ипотечной квартире. Надо разрешение банка. В этом нет ничего страшного - дали без проблем (они сами заинтересованы "в улучшение жилья"). Есть два момента - долго ждали разрешение от банка (шло аж из Москвы) и, второе, все перепланировки должны быть допустимы (например нельзя сносить несущие стены и присоединение лоджии к жилой комнате тоже имееют свои ограничения). Я не большой спец по строительно-ремонтным работам, но знаю, что в несущих стенах проемы с последующим укреплением можно делать только на верхних этажах здания, а туалеты в кладовке только на 1-м этаже, либо на 2-3 этажах при условии, что под вами нежилые помещения (например, магазины). Также знаю, что при присоединение лоджии нельзя выносить на нее батарею из квартиры (ту самую, которая с водой), поэтому придется сделать либо эл. полы на лоджии, либо установить на ней эл. батарею. на мой взгляд, если делать перепланировку, то делать всё законно и разом, т.к. придется пройти много инстанций и собрать кучу бумаг и разрешений (в финансовом плане у нас это вышло оч. недорого). Если сделать по тихому, высока вероятность попасться (не только банку, но и управляющей компании, газовой службе и куче-куче всего). При таком раскладе Вам не только грозит немалый штраф, но еще и предписание вернуть всё к первоночальному виду.
23.12.2012
Ответить
Малышка Лю
Мы недавно делали, перепланировку в кредитной квартире, правда не такую сложную. И друзья наши тоже делали (тоже ипотека). Мы увеличивали санузел за счет коридора и снесли перегородки между кухней и коридором (не несущие), вместо туалета сделали гардеробную (стояк конечно перекрыли), объединили ванную с туалетом. У друзей такая же квартира, только плюс на кухне балкон, они присоединили его к кухне, но убрали только оконный блок и бодюр между балконной дверью и полом (надеюсь понятно). В общем-то банк дал нам разрешение без проблем. Но они просили проект перепланировки.
23.12.2012
Ответить
Ирина
Ксень, сколько этажей в доме и на каком квартира?
Лоджию к жилому помещению будет присоединить очень трудно, а "не мокрую" зону сделать "мокрой" (из кладовки гостевой санузел) еще сложнее .
Длинный коридор визуализировали? Мы тоже сначала хотели сделать длинный коридор, но потом посмотрели в 3Д и передумали. Правда, он у нас получался примерно 5,5*1,5.
23.12.2012
Ответить
Ксюня
Ох, Ириш, мы же все таки выбрали квартиру в П-55, а не П-44, мне этот дом больше понравился, и сама планировка квартиры, есть где фантазии разгуляться)) Да и по метрам она больше получилась. Этаж предпоследний, кладовка у нас за стенкой санузла, поэтому здесь не возникнет никаких проблем, эта переделка официально утверждена мосжилинспекцией. С коридором беда, он узкий и длиннющий с кучей закоулков )) 3 лоджии, одна из которых в этом самом длинющем коридоре, ее-то и собираюсь присоединить.
Сижу, колдую над планировкой, муж вернется из командировки, а у меня уже штук 20 если не больше, эскизов ))) Будет чем заняться в новогодние праздники ))
24.12.2012
Ответить
Приятное занятие! Ксюня
ну, у нас уже большой опыт за плечами, после постройки дома для меня этот ремонт - фигня, уже не терпится приступить, правда, сама бригада заедет только весной, а щас так, начнем с кондеев, окон, батарей, дверь железную поставим ну и проект до ума доведем
24.12.2012
Ответить
Ната
По моему в ипотечной квартире нельзя делать пере планировав в договоре пописано будет
23.12.2012
Ответить
Лена Vе́gа
внимательнее читайте:
В кредитном договоре сказано, чтобы не было никаких неузаконенных перепланировок. На сколько высок риск, что мою неузаконенную перепланировку заметят? Вобще существуют ли какие то проверки у банков на факт обнаружения вот таких перепланировок, что показывает практика?
23.12.2012
Ответить
