Необходимые документы при покупке-продаже квартиры

Решение купить квартиру – событие не рядовое и далеко не ежегодное, а любая недвижимость – весьма дорогостоящее имущество, поэтому стоит со всей серьезностью подойти к оформлению документов на квартиру как при ее продаже, так и при покупке. Конечно, каждая сделка индивидуальна и пакеты документов на каждую квартиру могут значительно отличаться друг от друга – один состоит из 10 листов, другой весит полтора килограмма. Однако существует стандартный набор без которого не обойтись ни в одной сделке. Давайте его и рассмотрим.

Итак, что же именно нужно для того, чтобы продать (купить) квартиру?

1.В первую очередь необходимы документы, удостоверяющие личность продавца и покупателя. Это может быть

- паспорт гражданина Российской Федерации;

- в некоторых случаях граждане Российской Федерации могут использовать заграничный паспорт;

- свидетельство о рождении для несовершеннолетних граждан в возрасте до 14 лет;

- Свидетельство о рождении и паспорт для несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет, в данном случае паспорт является удостоверением личности, а свидетельство о рождении необходимо для подтверждения родственных связей, поскольку несовершеннолетние совершают сделки с недвижимостью только с согласия родителей (ст.26 Гражданского Кодекса РФ);

- паспорт гражданина иного государства.

Продавая/покупая квартиру следует обратить внимание на следующее:

- Срок действия паспорта. П.7 Положения о паспорте гражданина РФ говорит: «Срок действия паспорта гражданина: от 14 лет - до достижения 20-летнего возраста; от 20 лет – до достижения 45-летнего возраста; от 45 лет – бессрочно». Паспорт должен быть заменен своевременно! Заключение любой сделки по просроченному даже на день паспорту невозможно, договор купли-продажи в этом случае будет считаться недействительным. Все несовершеннолетние, достигшие 14-летнего возраста и проживающие на территории Российской Федерации обязаны иметь паспорт (п.1 Положения о паспорте гражданина РФ). Также следует своевременно и не затягивая заменить паспорт в связи со сменой фамилии, имени или отчества. В паспорте не должно быть каких-либо посторонних записей (росчерки ручки, рисунки детей, вырванные страницы, штампы любых посторонних организаций и т.д. и т.п.), все это делает паспорт недействительным.

- для иностранного паспорта требуется его нотариально заверенный перевод на русский язык. Кроме всех прочих, это касается и украинских, и белорусских паспортов, несмотря на то, что «в них все понятно написано».

2. Правоустанавливающие документы на квартиру (то есть те документы, на основании которых у нынешнего владельца квартиры возникло право собственности на нее). Это может быть, например:

- договор безвозмездной передачи квартиры гражданам (т.е. договор приватизации);

- договор дарения;

- договор мены;

- договор ренты;

- свидетельство о праве на наследство;

- справка о выплате пая ЖСК;

- решение суда, вступившее в законную силу;

- документы от застройщика, если квартира покупалась во время строительства дома с последующим оформлением в собственность.

Перечень правоустанавливающих документов на основании которых у продавца возникло право собственности на квартиру всегда указан в Свидетельстве о государственной регистрации права в графе «Документы-основания».

3. Документ, подтверждающий существование права собственности на квартиру у нынешнего владельца, а именно Свидетельство о государственной регистрации права. Следует обратить внимание то, что если квартира была приобретена нынешним собственником до 31 января 1998 года (момент вступления в действие ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним), то Свидетельство о государственной регистрации права собственности может отсутствовать. Это ни в коем случае не является препятствием для продажи квартиры, поскольку если гражданин оформил документы в соответствии с порядком, установленным до открытия регистрационной палаты, то данные права обязательной регистрации не подлежат, их регистрация проводится по желанию правообладателя (п.1 ст.6 Закона о регистрации прав). В данном случае продавец может и должен зарегистрировать свое ранее возникшее право одновременно с регистрацией договора купли-продажи квартиры. Платить госпошлину надо будет только за регистрацию самого договора, регистрация ранее возникшего права собственности в этом случае будет проведена государством бесплатно.

4. Техническая документация на квартиру на выбор:

- кадастровый паспорт или

- технический паспорт на квартиру, выданный до 1 марта 2008 года (п.10 ст. 33 ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним)

Кадастровый паспорт на квартиру – это выписка из Государственного кадастра недвижимости, содержащая сведения о квартире, необходимые для государственной регистрации прав Кадастровые паспорта в Санкт-Петербурге выдаются ГУП ГУИОН ПИБ (Проектно-инвентаризационное бюро), в Ленинградской области БТИ (Бюро технической инвентаризации). Если договор купли-продажи заключается в нотариальной форме, то нотариусу в некоторых случаях необходимо предоставить или справку об инвентаризационной стоимости квартиры на текущий год или технический паспорт на квартиру, в котором также указывается инвентаризационная стоимость квартиры.

5. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (выписка из ЕГРП).

Это документ, выдаваемый Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (регистрационная палата), в котором указывается наличие или отсутствие обременений, арестов, запрещений на объект недвижимости. В принципе, выписка из ЕГРП не является документом, необходимым для регистрации договора купли-продажи квартиры, но нотариусы в 90% случаев захотят ее увидеть, банки при покупке квартиры в кредит (ипотеку) требуют ее в обязательном порядке. Да и покупателю тоже будет не лишним убедиться в том, что на квартиру не наложен, например, судебный арест. Срок действия выписки из ЕГРП – понятие весьма условное. Банки, предоставляющие ипотечные кредиты, как правило, считаю ее годной в течение месяца со дня выдачи, часть нотариусов принимает выписки не старше 10 дней. Если же исходить из сути документа, то данные, указанные в нем, действительны в течение 1 дня, не более. И действительно: сегодня вы получили абсолютно «чистую» выписку из ЕГРП, а завтра в регистрационную палату пришло письмо от судебных приставов, накладывающее арест на квартиру. Поэтому, чем ближе к моменту заключения договора купли-продажи получена выписка, тем лучше. И обратите внимание на то, что этот документ может получить не только владелец квартиры. Выписка из ЕГРП может быть выдана любому гражданину при предъявлении своего паспорта и чека об оплате госпошлины.

5. Справка по форме 9 о регистрации по месту жительства. Выдается паспортными столами, жилконторами, ТСЖ, действительна 1 месяц со дня выдачи.

Этот документ также не является обязательным для продажи квартиры, но каждому покупателю стоит ее внимательно изучить.

Следует помнить о том, что смена собственника квартиры не влечет за собой обязательной выписки всех зарегистрированных в ней граждан. Да, согласно п.2 ст.292 Гражданского Кодекса РФ, члены семьи собственника при продаже квартиры теряют право пользования ею. Но, во-первых, если они добровольно не прекращают свою регистрацию, то сделать это за них может только суд; во-вторых, это положение распространяется не на всех граждан, есть и исключения.

Итак, кого же нельзя выписать из квартиры после ее продажи? Это

- граждане, получившие пожизненное право пользования квартирой в результате отказа от участия в приватизации данного жилья, так как на момент приватизации они имели равное с нынешним собственником право пользования квартирой.

- граждане, получившие право пользования квартирой по договору пожизненного содержания с иждивением (рента). Плательщик ренты имеет право с письменного согласия получателя ренты продать или подарить квартиру, но согласие на продажу квартиры не является автоматически согласием на снятие с регистрационного учета.

- граждане, получившие право пользования квартирой на основании завещательного отказа (п.2 ст.1137 Гражданского кодекса РФ).

Кроме того, следует убедиться в том, что в данной квартире отсутствуют лица, возможно не зарегистрированные на момент продажи, но сохраняющие право проживания. Они сохраняют свое право проживания в квартире и после смены собственника. К ним, например, относятся дети, помещенные в детские дома, лица, призванные на военную службу, лица, отбывающие наказание в местах лишения свободы и т.п. Все эти люди имеют право восстановить свою регистрацию и право пользования квартирой. Очень приятным для покупателя документом является справка по форме 13, выдаваемая там же, где и форма 9 – в паспортных столах. Этот документ как раз и содержит сведения о «группе риска», о которой только что шла речь, то есть сведения о наличии граждан, не зарегистрированных в квартире, но сохраняющих свое право пользования ею.

Итак, приобретая квартиру, покупателю следует убедиться в том, что все зарегистрированные в ней граждане не только знают о том, что квартира продается, но и не возражают против продажи и готовы прекратить свою регистрацию и право пользования квартирой. В подтверждение этого стоит взять у всех жильцов нотариально оформленное заявление. Обратите внимание на то, что положение в договоре купли-продажи о том, что проживающие в квартире, но не являющиеся собственниками, лица обязуются сняться с регистрационного учета ни к чему их не обязывает, так ка противоречит закону. Согласно п.3 ст.308 Гражданского кодекса РФ «обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем». Так что только личные заявления, оформленные у нотариуса!

6. Если квартира куплена во время официально зарегистрированного брака, то она, независимо от того, на кого из супругов оформлено свидетельство о государственной регистрации права, является общей совместной собственностью обоих супругов (п.1 ст.34 Семейного кодекса), если иное не определено брачным договором. В этом случае для продажи квартиры требуется нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры (ст. 35 Семейного Кодекса РФ).

Совместно нажитым имуществом не являются квартиры, которые в период брака были одним из супругов приватизированы, получены в дар или в наследство, в этом случае согласие супруга не потребуется (п.1 ст.36 Семейного кодекса).

Если квартира куплена владельцем вне брака, то для регистрации договора купли-продажи потребуется нотариально оформленное заявление о семейном положении.

Это касается и покупателей. Покупатель, не состоящий в браке, предоставляет нотариально оформленное заявление о семейном положении. Покупатель, состоящий в браке, предоставляет согласие супруга на покупку квартиры.

Для оформления заявления или согласия у нотариуса потребуется свидетельство о заключении брака.

7. Разрешение органов опеки и попечительства. Согласно п.4 ст.292 ГК РФ

Если собственником квартиры является несовершеннолетний, то на продажу квартиры требуется разрешение органов опеки и попечительства, контролирующих соблюдение прав несовершеннолетних. Для получения разрешения на продажу квартиры, ребенка, как правило, следует наделить правом собственности на другой объект недвижимости, который по условиям проживания не должен быть хуже продаваемого.

Сделка, в которой участвует несовершеннолетний собственник, не достигший 14 лет, производится его законным представителем (родители, усыновители, попечители). Если ребенку от 14 до 18 лет, то он имеет право самостоятельно заключить сделку с письменного согласия своих законных представителей (ст.26 Гражданского Кодекса РФ).

В то случае, если продавцом или покупателем квартиры является лицо, ограниченное в дееспособности, также потребуется письменное согласие попечителей.

Если у вас возникли вопросы, предлагаеи воспользоваться формой обратной связи на сайте.