Предварительный договор купли-продажи и оценщик для Сбера
Кредит, ипотека, субсидииПокупаем участок с жилым домом. Хотим брать по ипотеке Сбербанка Приобретение готового жилья.
Каков вообще порядок действий при ипотеке? У нас есть на руках определенная сумма денег, которая будет передана Продавцу (нашим соседям по даче) на руки. Они сейчас делают ремонт в квартире-новостройке и им надо срочно денег, а потом уж остальное не торопясь оформлять и по нашей ипотеке получат оставшуюся сумму.
Мы подаем заявку, Сбер одобряет. И мама говорит, надо сразу и составлять предварительный договор купли-продажи. Чтобы мы им уже имеющиеся деньги передали, потому что ремонт у них поджимает.
А потом уже мы копии и все доки по участку и дому сдаем в Сбер. А если банк возьмет да и не дай Бог откажет в ипотеке? А мы им денег уже заплатили по договору и ремонт у них в самом разгаре?
Тогда как второй вариант у меня был - взять не Приобретение готового жилья, а как Загородная недвижимость оформить ипотеку. Надо ли тогда в банк по новой будет подавать заявку и все доки на дом? Или мы просто по факту кредитный договор уже по другой программе составляем?
По сайту Сбера так и не поняла, в какой момент там составляется предварительный ДКП с продавцом дома. Мы подали заявку, нам одобрили сумму. Нашли объект, подаем документы на дом. Если их одобрили, то да, заключаем предварительный ДКП с продавцом и платим им денег. Так получается? Или когда его заключать? И в какой момент надо вызывать оценщика? Читала, что он еще к описанию и фотографии прикладывает. Как вообще оценка дома происходит, что в отчете он пишет? И сколько вообще стоят его услуги?
ღ❀Евгения❀ღ
Сначала надо чтобы вам Сбер одобрил ипотеку на желаемую вами сумму, вам дадут 3-4 месяца на поиск покупки. Потом даете часть денег продавцу, берете от него расписку о получении этих денег (вы потом ее предоставлять в банк будете, т.к. жилье залоговое пока не заплатите ипотеку и им будут нужны все доки). Затем делаете предварительный договор купли-продажи. Собираете все доки, список вам дадут в банке . И уже собранный пакет доков сдаете в банк. Потом вам позвонят и назначат дату выдачи денег. Как только деньги отдали полностью продавцу, он подписывает договор купли продажи, а дальше — Палата и переоформление недвижимости
30.07.2014
Ответить
Миледи
Спасибо большое! Теперь поняла, все прям по полочкам понятно)) Скопирую и распечатаю)Только вот вопрос про расписку, есть ли какая-то форма или в свободной форме продавец пишет: я, такая-то, паспорт, адрес прописки, получила деньги от такой-то в счет покупки участка с домом.
30.07.2014
Ответить
ღ❀Евгения❀ღ
да, так и писали — ФИО( паспортные данные), получила деньги в сумме (цифрами и прописью) в качестве залога за продажу земельного участка (по зеленке данные пропишите) и дома(тоже по зеленке данные пропишите) от ФИО (данные по паспорту), число и подпись. Сделать в 3 экземплярах — банку, себе и продавцу. Вам потом эта расписка понадобиться для налоговой еще, чтоб вычет оформит.
31.07.2014
Ответить
Миледи
Спасибо большое! А зеленка -этт свидетельство о собственности? И расписку писать надо от руки или лучше на компе напечатать?
31.07.2014
Ответить
ღ❀Евгения❀ღ
не за что)да, зеленка это свидетельство о регистрации собственности. А расписку можно от руки писать, можно напечатать, а внизу обязательно подписи с расшифровками поставьте.
31.07.2014
Ответить
Миледи
Поняла. А может еще подскажете? Я знаю, что у продавца есть долги за вывоз мусора, более 50 тысяч, если уже не больше, они вообще за него не платят. Если мы новые собственники, то мы не платим их долг за мусор?? Или я хочу в договоре предварительном прописать, чтоб предоставили справки об отсутствии задолженностей (мусор, электричество, налоги). Но в какой формулировке их писать? И еще пункт хочу добавить, где прописано, что они освобождают дом от личных вещей, мебели и т.д. и сдают его полностью пустым в срок до такого-то числа. А то они хотят свою старую мебель там оставить. Мне она как-то не нужна)) ДКП будет их риэлтор писать и дописывать пункты эти по моему требованию или Сбер даст типовую форму? Можно ли ее исправлять и дописывать пункты?Может еще что важное надо в договоре прописать кроме долгов и порядка передачи объекта?
31.07.2014
Ответить
ღ❀Евгения❀ღ
вам сбер даст образец договора, можете подправлять. В договоре можете прописать все как вам надо, через сколько дней освободить дом с актом приема-передачи или нет. Про ком.платежи — это мы в договоре не прописывали, просто продавцы нам справки предоставили, что нет задолженности. Когда всех выписали, показали нам домовую книгу, что прописанных нет. В договоре будет прописано, что дом и земля не залоговая (справка из рег.палаты), не под арестом, не продана еще кому-либо, не в аренде по договору, без найма, не передана в безвозмездное пользование, там вам еще все риэлтор такое пропишет
31.07.2014
Ответить
Солнышко
Как у нас былл на комнату..подала заявку сбер одобрил 3 месяца есть на поиск. Нашли собрали документы по списку кот они дали пригласили оценщков у них тоеа 3 компании сторонних они не примут я работала с апхилл они прежде чем подготовить прислали на почту результат .оценивают стоимость инфаструктуру.внешний вид. После заключает договор пдпк и документы сдаете в банк назнасают дату сделки.
30.07.2014
Ответить
Ксюшенька
Идете в банк, если вам одобряют ипотеку, идете к оценщику он оценивает, заключаете предварительный договор
30.07.2014
Ответить
Миледи
Спасибо, поняла теперь) то есть при подаче заявки нам лучще сразу попросить а банке список предоставляемвх документов по дому. А если оценщику дом не понравится и он не напишет, что он для постоянного проживания? Тогда получается ипотеку как на готовое жилте завернут? Надо ли по новой тогда подавать заявку на Загородную недвижимость?
30.07.2014
Ответить
Ксюшенька
По собственному опыту с оценщиком можно договорится. Если оценщик не оценит то завернуть.ваша заявка действует в сбере 3 месяца
30.07.2014
Ответить
Миледи
Спасибо! То есть можно попросить оценщика написать, что жилье как пригодное для пмж? Даже если это щитовой домик с удобствами? По фото же видно будет.
30.07.2014
Ответить
Ксюшенька
В пределах разумного, клиентам увеличивали стоимость на 200-600 тысяч от реальной.
30.07.2014
Ответить
Миледи
А нам не адо цену увеличивать. У нас деревне земля дорогая, 200 тысяч за сотку. 10 соток стоят 2 млн. А берем 10соток с электричеством, щитовым домиком, душ, туалет на улице, хозблок.С продавцом договорились на 1,9млн.В ипотеку на 10 лет нам надо всего лишь 1,3 млн. с первым вносом 10%. Еще будем вкладывать маткапитал получать налоговый вычет. Но чтоб все получилось, надо чтобы дом этот щитовой прошел по программе Приобретения готового жилья, т.е. чтобы оценщик оценил, что да, в доме можно жить постоянно. Хотя фактически о как для лета, он же не утеплен. Но по документам он значится, что жилой дом. Напишет ли оценщик, что такой дом для пмж? Вот сфоткала дом, мы на даче сейчас., это соседний с маминым участок, который м покупаем. 
30.07.2014
Ответить
Ксюшенька
Я не знаю по идее если по документам это жилой дом, то оценщик его так и оценит
30.07.2014
Ответить
Миледи
По документам да, именно жилой и земля земли населенных пунктов. Но я переживаю, не придерутся ли, что удобства на улице, душ, туалет. Хотя в деревнях же живут без удобств и ничего, нормально же, считается дом жилым. И колодец не на участке, а метрах в 20 от дома.
30.07.2014
Ответить
Солнышко
мат кап может не пройти т.к если банк еще может не проверять то пфр будет, если нет дома удобств то могут завернуть.
30.07.2014
Ответить
Миледи
удобства на улице. Ну завернут уж, ладно, переживем. Налоговый вычет-то с ипотеки все равно получим. Нам самое главное, чтобы ипотека прошла именно как по программе готового жилья. Или может подскажете, если мы берем программу Загородная недвижимость, то это тоже считается ипотекой и можно налоговый вычет получить? МК там точно нельзя использовать. У меня три варианта:1. Приобретение готового жилья. Используем МК и вычет. Самый лучший вариант. На него и подаем.2. Программа Загородная недвижимость. МК нельзя, но можно вычет.3. Потребительский на 5 лет. Проще всего, но нельзя МК и вычет тоже не дают. Только с той суммы, которую мы свои собственные деньги продавцу выплачиваем.Ну а почему удобства на улице не считаются? Как в деревнях-то живут с детьми, и рожают, и прописывают там. Есть же документ о собственности на ЖИЛОЙ ДОМ. В пенсионном мне сказали, главное чтобы были документы,что дом жилой. А работники пенсионного ездят проверять, что за дом?
30.07.2014
Ответить
Солнышко
Для возврата конечно лучше ипотека, и процент меньше и налог можно вернуть.. И с % в том числе , так до 2 мл.р а % до 3 мл. руб.Это с этого года так стало ранее не было лимита на % ..С МК нужно узнать дополнительно в ПФР .. потому как оценка возможно и там понадобится, я просто слышала краем уха что не все МК ПФР переводит есть строгие ограничения.. И если это жилье то оно должно быть жильем так как вам по дарственной нужно подарить по доли а жилье все таки должно быть не щитовым там свои параметры..Тем более цепляется все таки дети и удобства..Поэтому в ПФР в отдел распоряжения МК..У меня ипотека по программе молодая семья , покупала комнату в мск. Поэтому про другие программы не знаю, лучше консультироватся в банке в центре ипотечного кредитования..
30.07.2014
Ответить
Миледи
Мы с продавцом договорились на сумму 1,9 млн. Ипотека нам нужна на сумму 1,3 млн. и по молодой семье первый взнос 10% это 130 тысяч. Сама земля тут дороже намного стоит, чем нам нужна сумма ипотеки.То есть мы берем 1,3 млн. кредита в ипотеку, можем с них получить вычет максимум 260000? И еще отдельно общая сумма процентов и с них еще отдельно 260000 (ну если набежит такая сумма, естественно)? А не получается, что это уже как 2 раза ты вычетом пользуешься? Его же можно взять и получить только 1 раз.в пфр звоню вторую неделю, трубку не берут. На их горячей линии каждый оператор все говорит по-разному. Одна одно говорит, другая другое. Заявку в пятницу только подавать идем.
30.07.2014
Ответить
Солнышко
нетне получается так как в налоговом зак.тве говорится что возврат делает на сумму покупки . тоесть у вас 1,9 вот с него вам и дадут вычет,и % к сумме 1,3 по ипотеке
30.07.2014
Ответить
Миледи
То есть суммарно вычет не можкт быть больше 260000? У нас наличка 600.000. Первый взнос 130.000. Остальное ипотека на 10 лет. То есть мы подаем на вычет с налички, и потом по истечении года по ипотеке с процентами? То есть 2 заявления пишем на вычет?чего-то я запуталась. Или мы получаем вычет с 1.9 (наличка и ипотечные деньги) и отдельно с процентов? Но суммарно по всем вычетам не больше 260?
30.07.2014
Ответить
Солнышко
суммарно именно так..Но подать н НВ вы можете только полным пакетом документов, а туда как минимум идет договор КП и свидетельство о праве собственности , и сумма сделки у вас прописана в договоре купли продажи, и не забывайте что должен быть еще акт приема передаче, без него налоговики не примут доки..Так что выходит что вы разово подаете документы, а подать их можно после гос регистрации и только в сл году..т.к налоговый год уже идет полным ходом,а возврат делают если вы в течение года платите 13% для этого с работы подаете справку 2 ндфл за год.Возврат будет с того периода как вы подписали договор КП,
30.07.2014
Ответить
Миледи
Я в отпуске по уходу сейчас, работает муж. То есть чтобы в след.году нам подать на вычет, нам надо успеть ипотеку оформить и собственность получить до конца года? А как лучше оформлять — как совместная или общая долевая собственность? Ели совместная, то вычет может муж получить 100%, а я 0%, составив соглашение. А если общая долевая, то вычет только со своей доли. Но при МК так и так придется выделять доли. Но не факт же, что МК пройдет. Есть шанс, что прокатит МК на жилой дом без удобств?
30.07.2014
Ответить
Солнышко
Про МК не знаю 50 на 50 это пфр решает..с налоговым вычетом я вас сказал что знаю...Ео мой совет пусть один из вас воспользуется этим вычетом,а в другой раз другой тк НВ предоставляется 1 раз
30.07.2014
Ответить
Миледи
Спасибо за помощь! Про вычет 1 раз читала. Так нам как совместную получается собственность оформить лучше или можно сразу как долевая?
30.07.2014
Ответить
Миледи
Как я читала как я поняла, если в совместную собственность, то мы с мужем по соглашению определяем вычет: он 100%, я 0%. А если общая долевая, то вычет только с размера доли каждого. То есть сколько доля мужа, он такой вычет и получит. А я со своей доли. Но при МК все равно же выделять доли? А если потом не прокатит МК, а мы уже доли выделили, то вычет у нас получится же меньше, с каждой доли.
30.07.2014
Ответить
Солнышко
Вот эти нюансы уже ваше головная боль как вам удобней,я лишь обьясника как выглядит НВ и по ипотеке что и как)))А тут дальше как уже вам видней
30.07.2014
Ответить
Миледи
Спасибо! Дозвонилась я наконец до пенсионного, по другому телефону. Так вот они сказали им без разницы, где туалет и душ, на улице или в доме. Им главное, что написано в документах. Я говорю жилой дом и ЛПХ земли населенных пунктов. Сказали замечательно. Отчет оценщика им не нужен. Ура)))
30.07.2014
Ответить