Спрашиваю для приятельницы. Решили купить квартиру двушку в хорошем районе. Они тот идеальный вариант для продавца, когда на руках живые деньги. Наняли риэлтора по факту первого попавшегося ( тк знакомый риэлтор со 100% загрузкой), чтобы подыскал вариант. Он нашёл, квартира ипотечная, платить ещё 15 лет. Цена у квартиры даже чуть выше рынка. Супруги той квартиры разводятся и никто дальше платить не хочет/не может. Продают только за живые деньги. Чтобы им и ипотеку погасили и самим что то вернулось, тк платили 5 лет до этого. Квартира в целом устроила знакомую. Но решили уточнить у знакомого агента обрисовав вводные. Тот сказал что подобные варианты имеют место быть, но они как правило идут с дисконтом и минимум 10%, но не выше среднерыночной ( по факту выбор у продавцов не велик кто согласится погасить ипотечный долг продавца до момента приобретения прав). И порекомендовал либо просить дисконт 10% либо искать другой вариант, где квартира не под залогом. Они в раздумиях, тк продавец отказал в дисконте. Мол связываться по текущей цене или посмотреть другие варианты. Ваше мнение?
Лучший ответ
Москва
Даша, вы бы купили квартиру предварительно заплатив полностью ипотеку за продавца в банк, получить бумажку на разрешение сделки и только потом в Росреестр? Условие их банка. Сначала погасить ипотеку за продавца, потом все остальное. А если продавец передумает потом? Я бы лично нет. И мнение аналогичное озвучила. Мы отказались в покупке квартиры в какую был вложен мат кап несмотря на разрешение опеки на руках, и ценой ниже на 500 тыс. купили полностью прозрачную без любых обременений. Тоже за живые деньги покупали
Владимир
Марина, ну ведь люди не идут на такой риск просто так. Заключают предварительный договор и обязательство продажи, расписку и т.д.
Москва
Марина, этим занимается не покупатель. Составляется так же договор купли продажи в котором прописываются все условия, так же есть договор на залог в котором так же все прописывается. При хорошем риэлторе нет рисков «а вдруг передумает», я повторю, что вы покупаете квартиру, а не мандарины. Если наличные деньги используются-это не значит, что вы берете чемодан и несете их продавцу, открывается аккредитив и ячейка, и после того как квартира оформлена на вас в росреестре деньги уходят продавцу и он платит ипотеку и вообще занимается делами по своему долгу.
Москва
Даша, вы видимо не читаете. Росреестр на зарегистрирует квартиру БЕЗ одобрения банка. Банк не даёт одобрения на сделку без предварительного закрытия ипотеки текущим заёмщиком. Получается покупатель сначала должен погасить ипотеку за продавца и только потом с получением разрешения от банка подавать в Росреестр
Москва
Марина, для этого и открывается аккредетив, и продавец уже сам переделывает документы по своей ипотеке и квартире. Конечно если вы покупатель с наличкой и продавец еще говорит вам заниматься ипотекой его, что простите? Это уже глупость какая-то
Москва
Даша, вот именно. Поэтому покупатель и искал сразу продавца с наличкой. Тк их банк не даст разрешение на сделку без предварительного погашения ипотеки
Москва
Марина, ну так я вам и про это толкую, что значит «банк не даст разрешения», а никто и не даст деньги просто наличкой «чемодан денег» все проводится через банки, ячейки, аккредитивы и тд
Москва
Даша, да это понятно что все по безналу. НО сначала покупатель закрывает долг продавца перед банком, пускай безналом, и все продавец владелец квартиры. А где гарантия что продавец захочет потом продавать. Возьмёт и сольётся ( судя по подобным судебным делам), и судись потом годами
Москва
Марина, гарантия-это хороший риэлтор. Но видимо это не в описанном вами случае)
Москва
Даша, риэлтор там левый и со слов приятельницы, в него цель быстрее провести сделку и получить свою комиссию. И уговаривает на неё
Москва
Марина, лучше менять риэлтора в таком случае, потом проблемы из-за таких сделок и начинаются. У меня на собственном примере было так. Продавала квартиру посоветовали риэлтора, она как потом оказалось очень дешево оценила квартиру, в общем там из-за проблем сорвалась сделка, решила повременить не продавать квартиру. Потом через пол года опять продаю, но уже с другим риэлтором и квартиру уже выставили на 5 млн дороже, потому что она так и стоит. Квартира ушла как горячий пирожок, звонила первый риэлтор и негодовала, почему ей не позвонили. А зачем ей звонить, если она хотела быстрее продать, получить процент и всё, а то что она продешевила квартиру никого не волновало, с ней как раз и потеряла деньги на договоре о залоге.
Новосибирск
Даша, добавить покупателя в созаемщики при согласии двух основных созаемщиком. Плюс нотариально закрепить.
Новосибирск
Даша, там можно заморочиться и добавить в созаемщики с правом на недвижимость - оформить нотариально. Это смотря какой банк. Нужно в банке уточнять как подобные сделки проходят. У Сбера было продумано. У других не знаю
Новосибирск
Даша, там рисков больше чем вы думаете. Оформить это одно, а взыскать назад потраченные деньги некоторые годами не могут - грамотно ушел от любых взысканий
риэлтор и прав и не прав одновременно, если квартира ликвидная и на нее есть спрос, то какой дисконт?
Квартиры под залогов сейчас не проблема, есть программы у банком по выкупу таких квартир если берете ипотеку, программы отличные (проводила такие сделки со Сбером и в ВТБ точно знаю есть), да и за наличные купить можно совершенно безопасно. Если квартира понравилась и люди хотя ее пусть берут и не парятся, если не ушел момент торга, то можно поторговаться, а вдруг. А так рабочий вариант, с грамотным агентом все получится
Москва
Татьяна Специалист по недвижимости, в дисконте отказали. Ипотека им не нужна. Им их агент сказал что с их ипотекой и вопросов бы не было по такой сделке. Но своим клиентам с живыми деньгами он не рекомендует подобные квартиры.
Марина, вы не любите кошек? вы просто не умеете их готовить. (шутка). когда агент говорит "не рекомендую", он не умеет или не хочет решить ситуацию.
у ваших знакомых ипотека или нал?
отказать в скидке могли по разным причинам (хороший спрос, нам нужно столько, мы не торопимся и тд и тп), это к вопросу о совете, есть совет, а есть реальность.
Если квартира нравится и других вариантов нет, пусть берут, главное, чтобы ипотека была единственной проблемой, ну или ищут другой вариант.
Москва
Татьяна Специалист по недвижимости, у них нал. И их смущает что они должны сначала ипотеку продавца погасить ( условие банка для разрешения сделки) и только потом в Росреестр
Марина, ну и хорошо, в день сделки закрыть ипотеку и взять справку, в этот же день положить остальную сумму на аккредитив, подписать, подписать договор купли продажи, и взять электронную регистрацию и одновременной приостановкой, как только банк снимет обременение продолжить регистрацию. Все решаемо и вполне безопасно. С продавцов расписку, что они получили деньги на закрытие ипотеки, деньги переводить безналом с указанием за что
Москва
Татьяна Специалист по недвижимости, расписке толком ничего не даёт. В случае чего судебные тяжбы. Я тут ради любопытства почитала о подобном, когда продавцы передумывали после погашения ипотеки, писав отказ на сделку. Только в СПБ таких 2 случая. Посмотрите в истории дел. В одном случае тяжба растянулась на 8 месяцев и все это время продавцы жили в той квартире. А потом сколько еще месяцев их выселяли с приставами 🤦♀️
Марина, расписка это единственный документ по которому можно подтвердить расчет между физ лицами + я написала деньги им перевести по безналу. "Передумал" в этом случае большая вероятность попасть на проигрышное дело в суде. Увы, иначе чем закрыть ипотеку , снять обременение вариантов нет. Иначе росреестр не зарегистрирует сделку.
Извините, смотреть не буду, у меня есть реальный опыт, то что люди бывают редисками в курсе. Зачем тогда зная все риски спрашивать: а как. Пусть другой вариант ищут если на миллион сделок два случая пугают
Москва
Татьяна Специалист по недвижимости, спасибо за мнение. Я им сказала искать другой вариант. Тк сама бы при исходных данных бы не купила никогда
Марина, зря, если квартира хорошая, то это не проблема. Но каждый сам решает
Пушкино
Мы продавали ипотечную квартиру и по рыночной стоимости, очень быстро продали. Снижать по этой причине даже мысли не было. Это очень простая сделка, покупатель полностью защищён. Проходит в банке, деньги кладутся в ячейку в банке, условием для их получения является зарегистрированный договор купли-продажи. То есть покупатель ничем не рискует, сделка зарегистрируется и продавец получит деньги
Москва
Samira, деньги отдаются в банк, тк квартира под залогом у банка. Никто залоговую квартиру не зарегистрирует. Сначала погашается перед банком долг по старой ипотеке, снимается обеременение и только потом можно подать в Росреестр на регистрацию права. Сам банк озвучил схему покупки ипотечной квартиры под залогом. А вы описали когда квартира без обременений
Воронеж
Марина, мы так хотели купить квартиру, но в цене не уступали, договориться по тому, что останется тоже, то они чуть ли не плинтуса снимать собирались, то итальянскую кухню оставляли, качели, по итогу банк предложил сделку на доверии, мы отказались. Через полгода нашлась другая квартира, на сделку вышли быстро, квартира была не ипотечная. Я бы искала другой вариант.
Москва
Jools Satori, я тоже им посоветовала другой вариант. Тк аналогию сама лично бы не купила
Раменское
Марина, у вас старая информация. Деньги покупателя закладываются на аккредитив банка, проходит регистрация, и только после этого гасится ипотека и продавец получает свои деньги. По старой схеме работают мелкие банки. А сбер, ВТБ и т.д уже давно продают из под залога. И Росреестр регистрирует такие объекты. Покупатель ни чем не рискует
Москва
Ирина Герасимова, здесь банк МКБ и он озвучил свои условия. Они ездили в банк уточняли. Что пока ипотеку продавец не погасит, разрешения на сделку не получат. А без бумажки из банка на разрешение сделки ни один росреестр не зарегистрирует.
Пушкино
Марина, я вам описала свою продажу квартиры с обременением. Ипотека была на 15 лет. Сделка проходит в банке, часть сразу идёт на погашение долга, снимается обременение. Оставшаяся часть кладется там же в ячейку, как я и написала. После регистрации деньги продавец забирает, если покажет зарегистрированный переход права
Москва
Samira, только есть загвоздка, если что то пойдет не так, и право собственности не зарегистрируют. Никит обратно деньги не вернет, я про банк и погашенную ипотеку.
Москва
Samira, деньги через ячейку - прошлый век и не самая безопасная сделка. Сейчас все через аккредитив.
Пушкино
BRUSNIKINA, конечно, может уже изменения есть. У нас то продажа была в 2012 году
Третий этаж в Москве я бы не брала для жизни - ни света, ни воздуха, шум, под окнами машины, которые зимой с пяти утра прогревают, а зима сами знаете сколько в Москве, полгода. Выше седьмого этажа уже нормально, я считаю. С ипотечной выше рынка и хозяевами жлобами я бы не связывалась, много хотят. Хороший ремонт не аргумент, лучше не переплачивать за чей-то ремонт, а сделать по своему вкусу, со звукоизоляцией, надёжной проводкой, розетки где надо и сколько надо, и тд.
Екатерина Екатерина, мы на 14 этаже и прекрасно слышим как дворник в 5 утра скребет лопатой и метлой, слышим машины, которые так же прогревают владельцы, а тут неделю назад пожар был на 16 (вовремя потушили), очень «хорошо» бежать пешем по лестнице. Так что третий этаж- это, пожалуй, прекрасно. А уж хороший добротный дом и подавно.
Москва
Алла, слушать машины и вдыхать пары заведенной машины под окнами это вообще разная история. Сейчас у Всех автозапуск, заведут и час греют. Там такая вонища.
Москва
Алла, 🤷♀️я утром нуляю с собакой. Каждая вторая припаркованная машина стоит и дымит без водителя. Ну или водитель рядом откапывает ее. У нас даже в чате дома просили не прогревать дольше 15-20 минут потому что на нижних этажах невозможно дышать от выхлопов.
Кассандра, ну у нас таких проблем нет, ни разу в чате ни один не высказался. Возможно из-за того, что первый этаж очень высокий и машины далеко от дома и проблем нет.
Москва
Тут много факторов: насколько выше рынка и действительно ли выше, насколько быстро нужна квартира покупателю (есть ли время искать дальше), есть ли действительно альтернативы на рынке (кто-то смотрит всю Москву и привязан только к сумму/классу, а кто-то только в радиусе 10 минут пешком от одной станции метро и конкретную планировку). В целом в подобных ситуациях продавец должен быть сговорчивее, потому что мало у кого из покупателей есть на руках нал на всю сумму. Мы покупали квартиру не подходящую под ипотеку из-за перепланировки. Она изначально стоила не выше рынка +продавец согласился ещё 5% скинуть, тк полгода не мог найти покупателя с налом.
Москва
BRUSNIKINA, с ее слов выше рынка. Есть аналогия но этаж 3 и ремонт чуть проще ( тут 12), на 1,5 млн дешевле. Им важно метро, а не конкретный дом с улицей. Выбор в принципе есть, жить тоже где есть ( живут у ее родителей)
Москва
Марина, ну 3ий этаж в принципе дешевле 12го, ремонт проще - что наводит на мысль, что цена на 12ый не завышена. Хотя 2 квартиры - выборка не репрезентативная.
Москва
BRUSNIKINA, ремонт дело субъективное. Мы живем в бизнес классе. И есть квартира где уже 3 владелец и первые два делали элитные шикарные ремонты, а новые покупатели все переделывали. Я допустим если бы купила бу квартиру, все бы переделала. Не бывает что нравится все на 100%, и не понятно как электрика. Коллега купила в ипотеку квартиру с ремонтом. Решила поменять пол. Визуально все супер, а когда пол вскрыли, ужаснулись все. Потом решила потолки переделать. Сняли гипсокартон, а там электрика на соплях и чудо что не было замыкания. Вот и ремонт))
Москва
Марина, это зависит от желания и финансовых возможностей. Мы искали квартиру с нормальным ремонтом, чтобы сразу заехать и потом делать косметику. Отделку да, потом переделали под себя, но все коммуникации, стены, двери и даже паркет остались прежние. Не жалею.
Москва
BRUSNIKINA, вам видимо повезло что сделали качественно. А бывает тяп ляп и это вскрывается после выскрытия того или иного
Москва
Марина, да, делали прошлые владельцы качественно, "для себя". Но мы именно такую и искали.
Тюмень
Ипотека не причина снижения. Наоборот значит квартира проверенная банком.
А цена понятие относительная. Может там крутой ремонт. А может оставляют дорогую кухню. А может последний этаж. А может...
Если все устраивает по параметрам то брать и не думать, что могло бы быть дешевле на 100 тыс...
Москва
AnTyumen, они попросили дисконт в 1 млн. Тк есть аналогиям 1,5 млн дешевле в другом подъезде, но 3 этаж и ремонт чуть проще, но полностью прозрачная. Один собственник и без обременений. Продавец в текущей отказал в дисконте. Они задумались. Взяли паузу для принятия решения и на просмотр других вариантов. Я им тоже посоветовала не торопиться. Если продавец не хочет дисконта значит готов и дальше платить ипотеку, тк если начнутся просрочки, то условия уже будет выставлять банк
Тюмень
Марина, ну тут каждый решает сам. Я вот 3 этаж даже дешевле не куплю. Слишком низко, шум, выхлопных газы. Ремонт проще вполне может быть в эту разницу. Всё относительно. Но в целом возможно конечно просто не их вариант. Никто же не заставляет. Тем более деньги на вклад положить и искать спокойно.
Москва
Видимо, квартира в рынке недавно, раз собственники отказываются немного скинуть и продать покупателю с живыми деньгами в нынешние времена. По существу, квартира как совместно нажитое с разводом и обременением по ипотеке - такое себе. Собственников не лишним будет проверить на предмет долгов и возможного банкротства. В общем, есть определенный риск и предмет для торга. Они сами продают, без посредника? Я бы продолжила торг, рассмотрела бы аналогичные квартиры в этом доме, там тоже вышла бы с предложением по торгу и не прекратила поиски других вариантов. Всегда клиентам говорю, что за сделку бьемся до последнего, но и руку на пульсе держим.
Жуковский
Вообще это так и есть, что такие квартиры продаются ниже рыночной стоимости, маме такую покупали. Я бы искала другую квартиру, если не хотят уступать.
Москва
Во первых такие квартиры лучше покупать самим в ипотеку, где сразу трехсторонняя сделка и не будет такого, что они погасили долг перед банком за тех, а продавец передумал. И это долгие судебные тяжбы. И увы по судебной практике такое далеко не редкость. Но кто готов на такие риски, и с наличными деньгами, как правило там хороший дисконт 10-20%. и странно что первый риэлтор об этом умолчал. Советую : сменить риэлтора и искать другой вариант.
Москва
Если нет острой необходимости в покупке жилья и есть, где жить-искала бы недвижимость без обременения. Таких вариантов масса. И наверно стоит подыскать другого риэлтора-он должен помогать в вопросе покупке и сброса цены, а не истуканом стоять.
Москва
Любая квартира которая имеет обременение имеет некие риски по взаиморасчету, за счет этого ,как правило, такие квартиры продаются с дисконтом. Если покупатели эти риски осознают и их квартира устраивает, пусть покупают. Риэлтору необходимо это донести, чтобы потом не было "а вы мне не сказали ".
Москва
Конечно, смотреть другие варианты. Агент прав, квартира при таких вводных должна идти с дисконтом.
Новосибирск
M&E, Отказал в дисконте и поставил выше рыночной??? Ну это продавец маху хватил либо не хочет продавать квартиру - значит нервы помогает.
Я так и хотела продать свою квартиру, а не с торгов.... чтобы хоть на что-то осталось. Увы бывший -рекдкий гад устроил суды и слил квартиру.
Если у ваших знакомых есть деньги и никакой другой вариант так не нравится - пусть покупают....Я бы поискала другую квартиру
Солнечногорск
Мы покупали ипотечную, все хорошо, сделка прошла отлично. Все чисто.
Москва
Кларисса, за живые деньги предварительно погасив ипотеку за продавца и только потом подали в Росреестр на регистрацию? Росреестр с обременением залога не зарегистрирует. Банк сказал сначала полностью погасить ипотеку за продавца и потом делайте что хотите
Странный риэлтор 😅 Скидку никто не обязан давать из-за ипотеки, если есть вариант дешевле, а этот покупателя не устраивает-бери тот который устраивает, это рынок недвижимости, а не покупка мандаринов. Так же какая квартира в ипотеке или нет тоже не волнует покупателя, и риэлтор должен это понимать, его работа оформить безопасную сделку, а за какие деньги и есть ли ипотека у продавца никого тоже не волнует. Может риэлтор не умеет проводить сделки с ипотечными квартирами?