Может еще кому-то будет полезно!
Материнский капитал. Подводные камни. Как их избежать?!
Материнский семейный капитал (МСК) воспринимается многими российскими семьями как свалившиеся с неба деньги и зачастую оказывается большим искушением для нерадивых мам и пап.
Этот материал поможет тем, кто намерен использовать полученную от государства помощь целевым образом, избежать дальнейших конфликтов с родственниками и органами опеки, а всем другим покупателям подскажет, как вести себя, чтобы не стать жертвой недобросовестных продавцов, ранее использовавших семейный капитал.
"Узкие места" покупки жилья с МСК
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию предупреждает: при совершении сделок купли-продажи жилья с использованием маткапитала, покупателям нужно быть крайне внимательными, чтобы не попасться в сети обмана.
Один из наиболее простых и распространенных видов мошенничеств с МСК - это обналичивание маткапитала. Фирмы, предлагающие подобные услуги, уже существуют. При этом обладатели материнского капитала не всегда осознают, что подобные сделки противозаконны.
Кроме того, часто встречаются случаи, когда сами получатели капитала при его использовании не соблюдают требований закона. Например, бывает так, что при получении средств МСК на приобретение или строительство жилья распорядитель капитала сразу не включает в число собственников других членов семьи, в том числе несовершеннолетних детей. В этой ситуации он в обязательном порядке обязан представить в Пенсионный фонд РФ заверенное нотариусом обязательство о наделении их долями в течение установленного законом срока.
Соответственно, в случае продажи такого жилья распорядителю маткапитала следует вначале выделить доли супругу и детям. После чего необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства на продажу с обязательством наделить несовершеннолетних долями в ином жилом помещении.
Невыполнение этих условий может в будущем обернуться оспариванием права собственности. Истцами могут выступить не только члены семьи, но и территориальный орган Пенсионного фонда РФ, а также органы опеки.
Поле для мошенничества присутствует также в случае приобретения строящегося жилья: когда МСК используют для оплаты квартиры по договору участия в долевом строительстве, а затем заключают договор уступки права требования, то есть перепродают права по договору долевого участия. Выделить доли можно только после оформления права собственности на жилье, поэтому эта схема как раз и используется недобросовестными гражданами для обналичивания маткапитала.
Риски у покупателя жилья по договору уступки права требования такие же, как при приобретении жилья на вторичном рынке. Контроль этих моментов остается на совести поставщиков и риелторов (они должны проверять документы, все ли дети являются собственниками и т.д.)
Когда тайное станет явным
Данные Пенсионного фонда России свидетельствуют о том, что более 80% всех получателей материнского капитала направили его на улучшение жилищных условий. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию на 1 сентября 2012 года рефинансировало 7,4 тысячи кредитов с использованием материнского капитала (МСК) на общую сумму около 9,2 миллиарда рублей.
В сделках с жильем, совершаемых с использованием ипотечного кредита, сложнее всего применить мошеннические схемы, так как банк заинтересован в проверке стоимости и подлинности (непритворности и юридической чистоты) сделки. При этом сказать о том, сколько на данный момент в России совершено мошеннических схем с использованием семейного капитала, практически невозможно.
Возможность реализации таких схем возникает, потому что сейчас связь между информацией, хранящейся в Пенсионном фонде РФ (обязательство о наделении детей долями), органами опеки и попечительства и Росреестром отсутствует.
Также законодательством и нормативно-правовыми актами не установлен порядок контроля со стороны Пенсионного фонда РФ или Росреестра за соблюдением обязательств, данных распорядителями средств материнского капитала.
В будущем это может стать бомбой замедленного действия. Возможно массовое оспаривание прав на жилое помещение несовершеннолетними членами семьи (которые в будущем могут узнать, что были ущемлены в правах на недвижимое имущество).
Как избежать незаконных схем
Тем, кто намерен приобрести жилье у продавцов, которые ранее использовали средства МСК при покупке квартиры, необходимо провести дополнительную проверку и самих продавцов, и жилого помещения.
1. Покупателю следует выяснить, имелось ли у продавца на момент приобретения им жилого помещения право на получение средств материнского капитала.
2. Если такое право имелось и на основании свидетельства о государственной регистрации права видно, что другие члены семьи не являются собственниками квартиры, перед покупкой рекомендуем запросить у продавца справку из территориального отделения Пенсионного фонда РФ об остатке средств МСК.
3. В случае, если остаток средств МСК равен размеру, установленному на дату заключения сделки купли-продажи законодательством, продавец не реализовал свое право на маткапитал. Поэтому жилое помещение можно приобретать без выделения долей членам семьи. В этом случае также возможно приобретение строящегося жилья путем заключения договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве.
4. В случае, если остаток средств МСК меньше законодательно установленного уровня либо равен нулю, можно предположить, что средства МСК (частично или полностью) были израсходованы продавцом на приобретение/строительство жилья или погашение ипотечного кредита.
Следовательно, перед заключением сделки купли-продажи продавец должен выделить в жилом помещении доли супругу и детям. А договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве в такой ситуации заключать не рекомендуется.