Чисто теоретически размышляю...

Я понимаю о каких квартирах идёт речь. Трешка - две изолированные комнаты. Гостинца дальняя, она же проходная в спальню. Сделать три изолированных - нереально. В идеале - кухня объединяется с первой комнатой и длинным коридором (отличный метраж) + две изолированных комнаты, Одна из них достаточно большая (бывшая гостиная) Четырехкомнатная - три изолированных крошечных комнаты. Они хороши для жизни 1 человека - ребёнка, бабушки и тд, но там точно нет приличной спальни. Тоже как вариант объединение кухни и первой комнатки с коридором. С остальной частью можно мудрить - как вариант увеличить две комнаты за счёт бывшего зала, тогда получаются две достаточно большие вытянутые комнаты, одна с двумя окнами, подойдёт для детской, во второй можно сделать Гардеробную в родительской спальне. Второй вариант - поколдовать с бывшей гостиной и сделать три небольшие спальни не проходные и коридор со шкафами. Тоже вариант.

4к на 60 квадратов точно не вариант.

бывают разные 3-ки и 4-ки) Не хватает информации в вопросе)

У нас двушка маленькая 45 м, двое детей, мальчиков. Сейчас они в маленькой комнате, мы с мужем в зале на диване. Кухня крохотная, но стол выдвигаем-задвигаем и все помещаемся. Ещё и бабушка и дедушкой перекусить помещаются. Когда гости, то из кухни стол в зал перемещается. Вроде и хорошо, все помещаемся, дети однополые, убираться легко. У соседей 4 комнатная квартира, как побывала там, прям захотелось очень такую (мы же не говорим сейчас о классных и дорогих новостройках)). Для меня бы было идеально. Есть проходной зал, где поставить диван и телек и тусить семьёй или с гостями. Можно гостей уложить спать. Нам бы с мужем большую спальню (большую только из-за того, что кровать двуспальная). Детям по комнате. Хоть ещё маленькие и им хорошо играть вместе, но иногда мешают друг другу. Старший делает уроки, мелкий верещит - мешает; старший хочет послушать аудиосказку, младшему не нравится и т.п. А так у каждого свой угол! Убираться все так же легко)) Короче, сижу и мечтаю)) Такую квартиру даже сильнее хочу, чем трешку в новостройке)) Но нам не светит((

если метраж одинаковый, то я за первый вариант

Трешка

Я не очень понимаю ипотеки на огромные квартиры при средних доходах и малом составе семьи, если квартира единственная. Дети быстро вырастают, а мы быстро стареем. На пенсии платить коммуналку за квартиру в 100кв.м не имея при этом иных доходов кроме пенсии - то ещё "удовольствие". Я понимаю дачу купить, или дом загородный - там хотя бы есть доп. "удовольствие" в виде свежего воздуха для пенсионера, ну и плюс можно сдавать квартиру в городе как доп.доход, а сидеть в 4 комнатной квартире вдвоем и платить коммуналку в пол пенсии - не понимаю. Берите трёшку среднего метража с изолированными комнатами , вам её "за глаза" будет.

2 вариант не из 38 серии домов случайно?

Так как ниже выяснили, что говорим про определенный тип квартир, где гостиная проходная, то, конечно, 4-х комнатную. При этом, если остановитесь на 1 ребенке, просто объедините кухню и маленькую комнату рядом с ней и будет там столовая.

Трешка: Легче и быстрее гасить ипотеку, просторнее для данного состава семьи, когда появятся еще дети (вдруг двойня:) ) будете смотреть по факту, перераспределять комнаты или переехать в более просторное жилье. В 4х комнатной одна, а может и две комната сейчас сразу в кладовку превратятся