Сегодня на массовом рынке городского жилья предлагаются в основном панельные и монолитные дома. И одна из задач, которую надо решить покупателю, заключается в выборе между этими вариантами. Панельные и монолитные здания, естественно, имеют свои модификации, особенности, достоинства и недостатки, а также отличаются по цене, так что выбор довольно непростой.
Поэтому «» решил помочь покупателям в этом важном вопросе.
Современные монолитные
Монолитные дома появились не так давно - в 1990-е годы, и монолитная технология строительства жилья считается наиболее современной. Фактически это дома из бетона (железобетона, пенобетона), которым заполняется внешняя форма – опалубка, чаще всего представляющая собой прочные щиты из дерева или металла. Процесс монолитного строительства делится на несколько этапов: установка опалубки, устройство арматурного каркаса (для прочности здания), заливка бетона, снятие опалубки и декоративная отделка. Все работы полностью идут на стройплощадке. Монолитные дома могут быть практически любых форм и всегда возводятся по индивидуальному проекту. «А конструктивно они отличаются друг от друга технологией возведения несущих и внешних ограждающих конструкций», - говорит Алексей Остробородов, коммерческий директор ОАО «ЦНИИМЭ» - застройщика ЖК «Московская, 21». «Например, различают монолитный каркас с кирпичным наполнением, монолитный каркас с блочным наполнением, монолит с тоннельной опалубкой», - сообщает Ирина Кирсанова, коммерческий директор ЗАО «Пересвет-Инвест».
Наружные же стены монолитных домов отделывают облицовочным кирпичом, либо они представляют собой вентилируемые фасады: «В последнее время кирпич применяется все реже, а навесные вентилируемые фасады – все чаще. Они практически не уступают кирпичу в технических характеристиках и стоимости, но имеют преимущества во внешнем виде и скорости возведения», - рассказывает Алексей Остробородов.
Суть вентилируемого фасада заключается в следующем: между облицовкой и утеплителем образуется воздушное пространство, где свободно циркулирует воздух, благодаря чему влага не скапливается, а выводится наружу. Соответственно, конструкции здания имеют долгий срок службы. Обычно вентилируемые фасады отделывают керамогранитом, композитными панелями или натуральным камнем.
Монолитные дома отличаются свободными планировками квартир, что позволяет покупателям воплотить любые дизайнерские идеи, просторным метражом (встречаются однушки площадью 45-50 м кв., а также 4-5-комнатные квартиры площадью от 130 до 150 м кв.), высокими потолками, лоджиями, эркерами и прочими архитектурными решениями. Они обладают хорошей шумо- и теплоизоляцией, так как толщина стен обычно достигает 60 см (у панельных домов не самых современных серий - около 26 см), довольно прочные и долговечные, и симпатичные снаружи. В таких домах часто запланированы комната для консьержа, колясочная, подземный паркинг и т.п. В общем – они современны. «Кроме того, применение индивидуального подхода при их строительстве исключает заводской дефект», - отмечает Ольга Новикова, заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию «НДВ-Недвижимость».
Разнообразные панельные
Панельные дома в нашей стране в 1950-60 годы стали доминантой советского домостроения. В основе таких объектов – железобетонные плиты и целые блоки, которые изготавливают на заводах и затем собирают на стройплощадках в многоэтажные конструкции. Таким образом, размеры квартир и планировки определяются еще при проектировании.
У панельных блоков существует довольно много модификаций, называемых сериями. Самые распространенные, как сообщает Наталья Соломонова, генеральный директор «МИЦ-Недвижимость» (ГК «МИЦ»), - это ГМС-1, ГМС-2001, С-111М, П46М, И-155, П55М, П44М, П44ТМ, П44, П44Т, КОПЭ, П3М, ПД-4. «Наиболее часто используют серии П-44Т (например, ЖК «Юрлово», ЖК «Нахимов», ЖК «Алексеево», ЖК «Марфино», ЖК «Life-Сходненская», ЖК «Солнцево-Парк» и др.), КОПЭ (это ЖК «Заповедный», ЖК «Марфино», ЖК «Чертановский», ЖК «Битцевский» и др.) и П-3М (ЖК «Марфино», ЖК «Волгоградский», ЖК «Аннинский», ЖК «New Переделкино» и др.)», - говорит эксперт.
Панельные серийные дома иногда ассоциируются с небольшими кухнями и санузлами, низкими потолками и плохой тепло- и шумоизоляцией. Но это скорее память о прошлом – пяти-, девяти- и двенадцатиэтажках советского периода домостроения. «Современные панельные дома значительно отличаются от хрущевок: более высокие потолки (до 3,5 м, а ранее были 2,48), просторные холлы и кухни, застекленные лоджии. Площади однокомнатных квартир варьируются уже в пределах 35-42 кв. м, а не 30-33 кв. м как раньше. А двухкомнатные - 59-64 кв. м против бывших 38 кв. м», - сравнивает Ирина Кирсанова («Пересвет-Инвест»).
Например, одна из популярных сегодня серий - П-44Т – это обновленная серия П 44, тут уже другая конструкция и планировка – более комфортная: в некоторых двух- и трехкомнатных квартирах окна выходят на разные стороны света, исключены смежные комнаты, а санузлы - раздельные. Площадь однокомнатных квартир в этой серии - 37-39 кв. м, двухкомнатных – 51 - 65 кв. м, трехкомнатных – 73 - 82 кв. м. «Кроме того, внешне дом П-44Т похож на кирпичный, его фасады облицовывают красным кирпичом, который оттеняют белые эркеры и лоджии», - рассказывает Андрей Титюник, генеральный директор компании «Абсолют Недвижимость», отмечая при этом всего два недостатка рассматриваемого варианта - отсутствие четырехкомнатных квартир и небольшие кухни (7 кв.м) в однушках. Впрочем, этот минус устранен в другой модификации - П-44К.
Довольно удобна и серия КОПЭ и ее модификация КОПЭ-М-Парус (выпускается с 2003 года). Такие дома могут быть переменной этажности и имеют очень привлекательный внешний вид, они оформляются либо плиткой под мрамор, либо разноцветными панелями. В этих сериях можно купить однокомнатные квартиры средней площадью 38 кв. м, двухкомнатные – 53–59 кв. м, трехкомнатные – 75–79 кв. м., четырехкомнатные – 100 кв. м, причем квартиры, как конструктор, легко поддаются перепланировке и объединению на стадии проектирования (т.е. застройщик может усовершенствовать имеющийся стандарт). «Есть и еще плюсы – полы покрыты шумозащитными материалами, а лоджии – остеклены», - говорит Андрей Титюник («Абсолют Недвижимость»), а недостаток всего один - в некоторых квартирах небольшие санузлы площадью около 3 кв. м.
Потребности современного покупателя жилья может удовлетворить и серия П-111М (12-19-этажные дома, площадь однушек – от 37 до 43 кв. м, двушек – от 54 до 58 кв. м, трешек – от 73 до 83 кв. м). Планировку этой серии тоже легко изменить на стадии проекта, и к тому же в таких домах много света, так как почти все квартиры, включая однушки, ориентированы на две стороны, а внешние стены – трехслойные, что повышает теплосбережение. Снаружи П-111М весьма симпатичны - покрыты керамическим кирпичом и украшены декоративными поясами и фронтонами, вот только кухни в стандартном варианте небольшие - около 8 кв.м.
А практически идеальной панелью можно считать серию И-155 (образец застройки - ЖК «Новая Трехгорка»), где предлагаются однокомнатные квартиры площадью 40 кв. м, двухкомнатные – площадью от 55 до 60 кв. м, трехкомнатные – площадью 70 - 90 кв. м и четырехкомнатные – 116 кв. м. «Дома И-155 даже называют «мостиком к монолиту», поскольку наружные стены первых восьми этажей возводят из монолитного железобетона. Эта серия отличается удачной планировкой, предполагающей большие лоджии и кухни, и прекрасной инсоляцией, так как все квартиры ориентированы на две или три стороны света. И к тому же здесь есть подземный паркинг», - рассказывает Андрей Титюник («Абсолют Недвижимость»). Не решена лишь проблема звукоизоляции.
С этим показателем лучше в совсем новой серии - Евро’Па (используется, например, в «Новокосино-2»), представленной на московском рынке с 2009 года, где также предлагаются удобные квартиры с возможностью объединения гостиной и кухни, с просторными кухнями и хорошей инсоляцией. И кроме того, в Евро’Пе предлагаются небольшие квартиры-студии (средняя площадь – 27 м кв.), а на первом этаже есть помещения для консьержей и колясочные.
А покупатели, желающие разнообразия и нестандартных решений, могут обратить внимание, например, на серию РД - 17.04 (чаще встречается в Подмосковье, однокомнатные квартиры - 32 кв. м, двухкомнатные - 54-58 кв. м, трехкомнатные - 83 кв. м), где предлагаются квартиры с полукруглыми гостиными (расположены в эркерах). «При этом серия по своим характеристикам ничем не уступает монолиту, к примеру, толщина рядовых панелей здесь - 35 см, а торцевых - 40 см, что решает проблему теплоизоляции. А фасады домов могут быть покрашены в различные цвета или подготовлены под крепления вентилируемого фасада», - рассказывает Василий Диалектов, руководитель отдела маркетинга и рекламы ГК «Дружба-Монолит».
В общем, называть современные панельные дома скучными и неудобными сегодня несправедливо.
Что лучше?
И хотя многие эксперты рынка считают, что монолит выигрышнее, нельзя сказать, что панель однозначно хуже. Во-первых, панельные дома быстрее строятся, поскольку непосредственно на самой стройплощадке происходит лишь процесс сборки ранее изготовленных на заводе блоков, да к тому же типовые проекты всегда проще согласовывать.
«Средняя скорость возведения панели - один этаж за три дня», - уверяет Василий Диалектов (ГК «Дружба-Монолит»). «Ключи от квартиры в панельном доме реально получить за год, а монолит приходится ждать не менее 1,5 - 2 лет», - поддерживает его и Сергей Канаев, председатель совета директоров ЗАО «Кама-Проект».
Во-вторых, монолитные дома обычно сдаются даже без внутренних стен, не говоря уже о стяжке, электропроводке, ремонте, сантехнике и т.п., хотя есть и исключения, как, например, микрорайон «Царицыно», где предлагаются квартиры с отделкой. «Однако панельные дома всегда сдаются, если и не с отделкой, то со стяжкой и межкомнатными стенами, а соответственно и затраты на их ремонт будут ниже», - сообщает Сергей Канаев. Это выгодно тем, кто хочет побыстрее переехать в новый дом и желает сократить расходы. Ну а тех, кого пугает однообразие панели, Алексей Харитонов, директор по реализации и маркетингу компании «ЮИТ СитиСтрой», уверяет, что количество типовых секций и типов квартир сегодня огромно: от угловых до линейных, от малосемейных студий до многокомнатных вариантов.
Но правда, воплотить в жизнь все свои фантазии и получить квартиру мечты с индивидуальным дизайном в панельном доме, скорее всего, не получится: «Переделать серийный дом очень сложно, в панельных зданиях зачастую просто невозможно согласовать перепланировку», - говорит Сергей Канаев. А в квартирах монолитных домов можно сделать необходимое количество комнат, выбрать их метраж и расположение, да и вообще исполнить практически любые архитектурные и дизайнерские замыслы. Правда, при условии, что на это есть средства.
Кроме того, монолитное жилье более качественное. Это более прочная конструкция с высокой тепло- и звукоизоляцией, к тому же предусматривающая наличие подземных паркингов. «И еще в монолитных домах, как правило, выше потолки – не менее 3 м, тогда как в панели до 2,75 м», - отмечает Алексей Харитонов («ЮИТ СитиСтрой»).
В фокусе цены
Но за качество приходится платить. «Прежде всего, монолитное строительство – это более сложная технология, требующая дорогостоящей оснастки и большего числа рабочих разных специальностей (арматурщиков, бетонщиков и проч.). Плюс дополнительные затраты на прогрев бетона в зимнее время, поэтому у монолита более высокая себестоимость», - говорит Алексей Харитонов («ЮИТ СитиСтрой»). Во-вторых, более высокое качество делает монолит популярным среди покупателей с достаточно высокими доходами, повышает его престиж, и это позволяет застройщикам и девелоперам увеличивать свою прибыль. «Монолит у нас позиционируется как более гибкий продукт, и это в основном бизнес-класс. Отсюда и более дорогостоящие отделочные материалы, и дорогие лифты, системы вентиляции и кондиционирования, охрана, видеонаблюдение и т.д. То есть помимо стен существует еще множество статей расхода», - говорит Ирина Кирсанова («Пересвет-Инвест»), и все это тоже повышает цену. И в-третьих, средняя площадь квартир в монолитных домах, как правило, больше, чем в панельных, поэтому даже при незначительной разнице в стоимости квадратного метра общая цена жилья получается выше.
В итоге квартира в панельном доме обычно на 20-30%, а то и на 50% дешевле, чем в расположенном в том же районе монолитном объекте. Если рассматривать в среднем по Москве, то, как утверждает Наталья Соломонова (ГК «МИЦ»), цена квадратного метра в панельной новостройке сегодня на 24% ниже, чем в монолитной: «Панельные дома стоят в среднем 145 тыс. руб./м кв., а монолитные - 190 тыс. руб./м кв.». Впрочем, есть и весьма демократичные предложения – например, микрорайон «Царицыно», где стоимость квадратного метра в монолитном доме начинается от 94 000 руб.
Но монолитных домов эконом и комфортклассов в Москве мало, в основном они представляют бизнес-класс, а панельные проекты, напротив, в подавляющем большинстве случаев относятся к бюджетным сегментам, поэтому разница в ценах зачастую очень значительна. «Средняя стоимость квартир в монолитных новостройках бизнес-класса - 288 416 руб./кв. м, а в панельных (экономкласса) - 131 853 руб./м кв. Двухкомнатная квартира в монолитном доме бизнес-класса на западе столицы стоит около 15-16 млн рублей, а двушка в панельной новостройке в Чертаново продается в среднем за 10-12 млн рублей», - рассказывает Ирина Кирсанова («Пересвет-Инвест»), отмечая, что на вторичном рынке ситуация в целом такая же.
А вот в Подмосковье разница не столь существенна, так как там нет жесткого деления на сегменты и не так уж много объектов бизнес-класса: «К примеру, однокомнатная квартира в монолитной новостройке площадью 42 кв.м стоит 4,3 млн рублей, а однушка в панельном доме (площадь - 36 кв.м) - 3,9 млн руб.», - говорит Ирина Кирсанова («Пересвет-Инвест»).
Что в будущем?
И панельные, и монолитные дома находят своего покупателя, хотя на сегодняшний день в Москве и Подмосковье преобладают все же монолитные объекты: «В столице доля монолитных домов в общем объеме предложения на первичном рынке составляет 95%», - утверждает Наталья Соломонова (ГК «МИЦ»). Ольга Новикова («НДВ-Недвижимость») и Ирина Кирсанова («Пересвет-Инвест») называют чуть меньшие цифры - 89% и 90,5 % от общего объема предложения соответственно, но тенденция в любом случае очевидна.
В Московской области проценты, конечно, не такие внушительные - 64,6%, как утверждает Ирина Кирсанова, но все равно монолит обгоняет панель. Поэтому многие эксперты уверены, что будущее за монолитным домостроением, тем более что кроме отмеченных плюсов «индивидуальные монолитные дома гораздо быстрее реагируют на потребности рынка, чем типовые серии», - говорит Сергей Канаев (ЗАО «Кама-Проект»).
«Однако, по подсчетам Росстроя, чтобы удовлетворить спрос, в России необходимо вводить не менее 145 миллионов квадратов жилья каждый год, а реализовать столь амбициозный план можно только за счет массовой панельной застройки, – считает Андрей Титюник («Абсолют Недвижимость»). - Цена квадратного метра в панельном доме значительно ниже, чем в монолитном, а скорость возведения в три-четыре раза выше, поэтому панель была, есть и будет».
«Сборный железобетон не уйдет с рынка. Подобное жилье всегда будет востребовано, особенно в регионах, где им довольно активно застраиваются окраины городов. Подобные проекты лучше всего подходят для массовой комплексной застройки», - поддерживает Ирина Кирсанова («Пересвет-Инвест»). А вот при точечном строительстве, по мнению Алексея Остробородова («ЦНИИМЭ»), логичнее использовать монолит (хотя он используется и в масштабных проектах).
Таким образом, в обозримом будущем наверняка будут и панельные, и монолитные дома.
Резюме журнала www.metrinfo.ru
Панельные и монолитные дома имеют целый ряд достоинств и недостатков. Монолит отличается более высоким качеством, но и более высокой ценой, и к тому же строится дольше, а панельные дома возводятся относительно быстро, квартиры в них стоят дешевле и при этом часто предлагаются с отделкой, хотя бы черновой. Остается только определиться с приоритетами, и тогда выбор будет очевиден.